Em uma crítica a um livro sobre a crise financeira, um analista político de
clara orientação pró-livre mercado rechaçou a noção de que imóveis constituem
um projeto de longo prazo ou de que eles são “bens de ordem mais alta”,
insistindo que imóveis na verdade são um “bem de consumo durável”. Consequentemente, ele acredita que examinar a
débâcle do setor imobiliário americano por meio da ótica da teoria austríaca
dos ciclos econômicos é ilegítimo.
Essa discussão ocorreu várias vezes ao longo da década, quando o boom do
setor imobiliário americano estava a pleno vapor. À medida que o boom continuava e se
prolongava por um período de tempo maior do que aquele que muitos julgavam
possível, a pergunta inevitável surgiu: Por que a contração do setor não
vem? Talvez porque imóveis, ao contrário
do imaginado, sejam meros bens de consumo, o equivalente a grandes
geladeiras. Talvez porque seus preços
podem subir eternamente. Afinal, imóveis
não parecem ter as mesmas características de minas e fábricas, que são investimentos
de longo prazo.
Analisando superficialmente, isso parece verdade. Casas são um produto final cuja função é
fornecer abrigo. Havendo mão-de-obra e
materiais prontamente disponíveis, uma típica casa suburbana americana podia
ser construída num período de 60 a 90 dias.
Não há nada de longo prazo nisso.
E nosso cético não vê qualquer evidência de que a estrutura de produção
da economia foi alterada, sendo desviada da produção de bens de consumo para a
produção de bens de capital de ordem mais alta (aqueles mais afastados do
consumidor final), como prevê a teoria austríaca. Portanto, de acordo com essa visão, Hayek e
Mises podem ser prontamente descartados do debate.
Entretanto, uma casa – assim como qualquer imóvel – envolve mais do que a
madeira, os tijolos e os utensílios que as pessoas veem e compram. A construção de casas começa com a compra do
terreno. E comprar um terreno não é como
ir a uma loja varejista, sacar o cartão de crédito e comprar uma TV de
plasma. Primeiro, a imobiliária e sua
equipe precisam procurar um terreno onde construir, pois essencialmente a
imobiliária acredita que pode vender casas naquele terreno. Ato contínuo, empresas de consultoria são
contratadas para fornecer estudos sobre o solo e relatórios ambientais, bem
como para determinar a disponibilidade de serviços de utilidade pública e entender as regulações
municipais que determinam o tipo e o tamanho de imóveis que podem ser construídos
naquela área. Esses relatórios levam
tempo para serem produzidos e custam muito dinheiro.
Se o terreno parecer apropriado para um empreendimento residencial, a
imobiliária irá determinar o quanto pode se pago pelo terreno de modo a tornar
o projeto lucrativo, supondo que suas projeções para os preços de venda das
casas são acuradas. Após isso,
negocia-se um preço pelo terreno e cria-se um contrato de caução. Um mercado de terrenos mais aquecido irá
ditar contratos de caução mais curtos, de 90 a 180 dias, ao passo que em um
mercado típico, contratos de caução de um ano ou mais não são incomuns.
Um fator primordial que vai determinar o preço a ser oferecido pelo terreno
é a taxa de juros a ser paga pelo empréstimo utilizado para comprar o
terreno. Taxas de juros baixas permitem
à imobiliária pagar preços mais altos. Elas também permitem que a imobiliária assuma
mais riscos políticos e empreendedoriais.
O risco político é a incerteza de que a construtora irá obter a
permissão para construir o número e o tipo de unidades planejadas quando o
terreno estava sendo avaliado para a compra.
Na maioria das grandes áreas urbanas, aprovações de construção – as
quais, no final, descambam em mapas que descrevem juridicamente os lotes onde
as casas serão construídas – levam meses, na melhor das hipóteses; atualmente,
elas levam anos.
Os custos de um empreendimento horizontal podem mudar dramaticamente durante
esse processo, uma vez que a prefeitura pode impor restrições que não haviam
sido contempladas, bem como aumentos de custo causados por um aumento na
demanda por removedores de terra, máquinas de terraplanagem, cabeamentos
subterrâneos e pavimentação de ruas. E
como a maioria dos custos de um empreendimento imobiliário é financiado, taxas
de juros baixas viabilizam um maior número de projetos do que taxas de juros altas, não
apenas do ponto de vista dos custos, mas também do ponto de vista
do tempo gasto. Portanto, quanto
mais baixa a taxa de juros, mais tempo um empreendimento pode se dar ao luxo de
durar antes que ele tenha de ser convertido em um bem de consumo.
Em maio de 2000, a taxa básica de juros da economia americana estava em 6,5%
e a taxa preferencial (taxa a que um banco empresta para seus clientes
preferenciais), utilizada pela maioria dos bancos para precificar empréstimos
para a construção civil, estava em 9,5%.
Mas com a recessão de 2001 e os eventos de 11 de setembro, o banco
central americano entrou em pânico e começou a baixar a taxa básica até chegar
a 1% em junho de 2003. Consequentemente,
a maioria dos bancos diminui suas taxas preferenciais para 4%. Essa redução fez com que centenas de
empreendimentos imobiliários ao redor dos EUA se tornassem viáveis – e as
imobiliárias e seus financiadores responderam de acordo. Bilhões em empréstimos foram direcionados
para financiar projetos imobiliários, sendo que o pagamento desses empréstimos
viria dos compradores das casas.
Em 2001, o Bureau of Land Management (BLM – departamento do ministério do
interior americano que controla o uso das terras públicas) vendeu terras que
pertenciam ao governo para imobiliárias por US$ 26.672 o acre em Las
Vegas, Nevada. Quatro anos depois, o BLM
já estava precificando o acre em US$ 270.000.
Enquanto os preços dos terrenos aumentavam dez vezes, o preço médio de
uma casa nova disparou de US$ 130.000 em dezembro de 2000 para US$ 350.615 no
início de 2006.
O custo do terreno geralmente representa de 10 a 25% do preço de uma
casa. E eram as baixas taxas de juros
que estavam estimulando esses enormes aumentos em mercados altamente visados
como Las Vegas. “Assim como para
qualquer bem, o valor capital da terra é igual à soma do valor descontado de
seus alugueis futuros”, explicou Murray Rothbard em Man,
Economy, and State. (Entenda melhor esse conceito aqui). O valor da terra aumenta à medida que a taxa
de capitalização (razão entre o valor atual e um valor futuro) cai com a taxa
de juros. Assim, quando o banco central
diminui os juros, o valor esperado dos alugueis futuros de um determinado
terreno aumenta. “A terra, portanto, é
‘capitalizada’ assim como o são os bens de capital, as ações de uma empresa e
os bens de consumo duráveis”, escreveu Rothbard.
Embora tenha havido aumentos nos custos dos materiais e da mão-de-obra
durante o boom imobiliário americano, o principal fator a elevar os custos dos
imóveis foi o custo da terra.
Recursos humanos foram especialmente redirecionados, saindo da produção de
bens de consumo e serviços e indo para o desenvolvimento de projetos imobiliários.
Um enxame de pessoas foi trabalhar nas áreas
relacionadas ao setor imobiliário – as óbvias sendo as áreas de construção e
venda de imóveis. No auge do boom, 11%
da mão-de-obra empregada em Las Vegas estava diretamente envolvida em construções,
sendo que uma em cada 100 pessoas de Las Vegas possuía uma licença de corretor
de imóveis.
Mas os empregos indiretamente envolvidos com o setor imobiliário também estavam
em forte alta: empresas de seguros contra perdas imobiliárias não conseguiam
contratar mais pessoas, o mesmo sendo válido para engenheiros, arquitetos, avaliadores
e afins. Ademais, lojas de móveis e eletrodomésticos
surgiam por todos os lados, já que novas casas necessitavam de novos utensílios.
E quando novas casas são construídas, está-se enviando um sinal para as construtoras
comerciais de que mais shoppings centers são necessários. Por causa do aumento desses empregos
indiretamente relacionados ao setor imobiliário, mais espaço para escritórios comerciais
serão necessários, bem como mais espaço para indústrias, pois haverá mais
empreiteiras querendo participar da explosão da demanda por imóveis.
Em meados de 2004, o banco central americano começou a elevar os juros, e já
em junho de 2006 a taxa básica estava em 5,25%, e a taxa preferencial dos
bancos estava em 8,25%. O barril do
chope foi retirado da festa, e o custo dos juros para os empreendimentos havia
mais que duplicado. E a terra sob
essas casas se tornou menos valiosa, pois as taxas de capitalização subiram junto com
as taxas de juros.
Hoje, estima-se que existam 2,4 milhões de casas em excesso nos EUA –
resultado de as imobiliárias terem sido induzidas, pelas baixas taxas de juros,
a assumir empreendimentos longos e arriscados. Ao mesmo tempo, ao passo que os empregos na construção
civil no estado de Nevada (por exemplo) chegaram a quase 150.000 em meados de
2006, em outubro de 2009 havia menos de 84.000, de acordo com um relatório do Nevada
Department of Employment, Training, and Rehabilitation – e isso vai só piorar
quando o faraônico projeto CityCenter estiver finalizado e 12.000 operários deixarem
de ser necessários para aquele empreendimento. O desemprego hoje é de 13% naquela que já foi
conhecida como a cidade do boom imobiliário – uma taxa bem acima dos 9,7% do país.
Entretanto, Nevada não está só. Nos últimos
dois anos, o emprego na construção civil caiu em todos os estados americanos,
exceto em três.
E ao passo que os preços em Las Vegas caíram 57% desde o auge, os preços
dos terrenos caíram 76%. Com esse corte
de mais de três quartos nos preços dos terrenos, os preços dos imóveis voltaram
a níveis não vistos desde antes do 11 de setembro e da maciça intervenção do
banco central americano.
Como a teoria austríaca dos ciclos econômicos prescreve, o colapso está
agora em processo, limpando os investimentos errôneos e realocando os recursos
mal direcionados. Casas e prédios estão vazios,
enquanto que operários da construção civil e corretores imobiliários estão procurando
outros tipos de trabalho. O fato é que imóveis
incluem o terreno sobre o qual são construídos, e a terra é certamente um bem
de ordem mais alta.
No caso do atual colapso do setor imobiliário, a teoria austríaca está
definitivamente correta. Mises e os austríacos
são mais relevantes do que nunca.
Nota: as visões expressas no artigo não são necessariamente aquelas do Instituto Mises Brasil.
A Escola Austríaca culpa os Bancos Centrais pelos Ciclos Econômicos(Se ele não existisse,não haveria recessão e nenhum pseudo-crescimento econômico),mas,os Estados Unidos viveram crises antes da fundação do Federal Reserve System(banco central americano).Exemplos:as crises de 1869,1884,1896 e 1907 e,principalmente, a crise de 1873 que durou até 1879.Como o FED pode ter causado estes crashes se na época ele nem existia?Não considerei a de 1882 já que começou na França onde existe um banco central desde do tempo de Napoleão Bonaparte.(Hoje este banco é ligado ao Central Europeu).
Anônimo,
Não é de todo correta a informação de que a escola austríaca culpa exclusivamente os bancos centrais pelos ciclos econômicos.
O que ela culpa é o aumento da oferta monetária e a redução dos juros, quando ambos acontecem sem lastro – isso é, sem que tenha havido um genuíno aumento na poupança.
É possível que esse fenômeno ocorra sem banco central? Sim. Como? Por meio do sistema de reservas fracionárias, que foi exatamente o que aconteceu nessas crises por você citadas.
O que um banco central faz, e foi exatamente o que Mises previu em 1912, é intensificar os ciclos, pois ele dá mais segurança aos bancos praticarem reservas fracionárias mais abertamente, uma vez que estes sabem que serão socorridos em caso de insolvência.
Já num ambiente sem banco central e sem seguros governamentais para as contas-correntes, dificilmente haveria essa tendência expansionista.
Afinal,
1) Os bancos não poderiam ser temerários pois não haveria um BC para salvá-los quando se tornassem insolventes.
2) E, além de não terem um BC a quem recorrer, não haveria também o sistema estatal de garantia dos depósitos para restituir os clientes que ficaram sem seu dinheiro (que os bancos queimaram em suas aventuras) – sistema esse que estimula o risco moral.
Portanto, em um sistema sem a proteção do banco central e sem a proteção do governo aos depósitos – e obviamente com segurança jurídica -, as reservas fracionárias, caso fossem praticadas, seriam em níveis mínimos. Poderia, sim, ocorrer ciclos econômicos, mas estes seriam curtos.
Por exemplo, sobre a famosa crise de 1873. Esse é um daqueles mitos que, assim como a crise de 1929, perduram não se sabe por quê.
Pesquisas recentes de historiadores econômicos (veja bem, historiadores, e não economistas austríacos) mostram que sequer houve depressão na década de 1870. Houve, no máximo, uma curta recessão em 1873. De resto, aquela década vivenciou o que hoje alguns consideram ter sido o maior período de crescimento sustentável da história americana.
O emprego cresceu vigorosamente, maior até mesmo que a taxa de imigração; o consumo tanto de comida quanto de outros bens cresceu em todas as faixas de renda. No final da década, a população americana estava com melhores moradias, possuía melhores roupas e, no caso da população do campo, vivam em maiores fazendas. As lojas de departamento surgiam até mesmo nas cidades de médio porte. Foi nessa época que os EUA de fato se transformaram na primeira sociedade de consumo em massa do mundo.
Mas de fato havia uma sensação de insatisfação. Isso porque as pessoas estavam confusas com o comportamento dos preços, que estavam caindo acentuadamente. Os fazendeiros, por exemplo, achavam que a queda nos preços dos grãos significava que estavam ficando mais pobres. Porém eles não notavam que os preços de todo o resto estavam caindo também. Quando se analisa os termos de troca dos fazendeiros – isto é, a diferença de preços entre o que eles vendiam e o que eles compravam – é possível comprovar que eles obtiveram sólidos ganhos na década de 1870.
Vá ao link abaixo e selecione 1870 como ano inicial e 1880 como ano final. Veja que tanto o PIB real quanto o PIB real per capita crescem na década.
http://www.measuringworth.org/usgdp/
E para termos porcentuais exclusivos para a década de 1870, faça o mesmo aqui
http://www.measuringworth.com/growth/
O que causa crises são expansões monetárias. A crítica é centrada nos bancos centrais pois nada tem mais potencial para criar expansão monetária do que um banco central. Mas bancos privados também podem fazê-lo, quando aumentam a alavancagem (estocam um porcentual menor de moeda do que seus clientes têm como saldo bancário).
\nO lance é que quando um banco privado faz isso, ele assume um risco considerável, maior quanto maior for essa alavancagem. E sem um banco central pra socorrê-lo, ele pode quebrar.
\nE bom, sempre tem outros fenômenos externos também. Em 1816 se não me engano houve uma crise na produção de alimentos em nível mundial devido ao vulcão que explodiu no ano anterior na Indonésia…
\nEu não conheço essas crises que você aponta, teria que ver caso a caso. Leia esse artigo também, é interessante. Independente da origem de uma crise, nada melhor que o livre mercado pra acabar com ela.
\n
Abraço
Ainda sobre crises econômicas. Alguém poderia me conceder um lista de crises que aconteceram antes da criação do Fed. Procurei, mas não encontrei nenhuma.
Caio,
Houve o pânico de 1819, porém esse foi estimulado pelo Second Bank of the United States, que funcionava como um banco central à época, estimulando a inflação.
Na década de 1830, o mesmo processo se repetiu.
Em 1857, houve outro pânico, resultado da expansão do crédito.
Em 1863, houve vários decretos chamados National Banking Acts, que criaram um sistema monetário de tinha um banco central semi-oficial. Tal sistema gerou uma expansão creditícia que culminou na supracitada recessão de 1873.
Por fim, teve o pânico de 1907, gerado pelas reservas fracionárias. Foi após esse pânico que os banqueiros, assustados, decidiram criar o Fed – sim, o banco central americano foi criado por banqueiros e magnatas, embora digam que ele tenha sido criado para “representar os interesses do povo”.
Pois é… Eu já conheço a história do Fed e os detalhes da sua criação. Bem Leandro é que na verdade eu achei uma lista na Wikipédia de recessões que aconteceram nos Estados Unidos, e a lista é bem mais extensa do que eu pensav.\n\nSegundo essa lista, as recessões eram mais frequentes e mais longas antes da criação do Fed, porém os critérios para determinar uma recessão não ficam muito claros no artigo…Se quiser dar uma olhada, o Link é esse:\n.\nhttp://en.wikipedia.org/wiki/List_of_recessions_in_the_United_States
Caio,
Longe de mim ficar procurando pêlo em ovo, mas como as próprias notas número dois e três dão a entender, houve alterações na metodologia.
Veja essa inconstância: segundo essa lista, a “recessão” de 1873 teve uma duração de quase seis anos, sendo que, como discutido acima, muitos historiadores hoje afirmam que ela durou no máximo um ano, e passou longe de ter sido severa.
Ao mesmo tempo, a recessão de 2001 é apresentada como tendo sido de curta duração (tendo acabado em novembro de 2001), quando se sabe que o desemprego continuou subindo constantemente até junho de 2003, com a renda em queda. O mesmo é válido para a recessão do início dos anos 90, que na verdade foi sentida até o fim de 1992 (embora a lista diga que ela acabou em março de 1991). A recessão de 1979-1982 é subdividida em dois grupos e amenizada (ao invés de 4 anos, passa a ter 1 ano e 10 meses).
Alguns austríacos dirão que o período realmente de ouro da economia americana foi aquele compreendido entre 1870 e 1913, no qual a guerra civil já tinha acabado e não houve perturbações externas, sendo que o período anterior a 1870 foi marcado por um tipo esquisito de free banking, havendo a predominância da real bills doctrine ( http://en.wikipedia.org/wiki/Real_bills_doctrine ).
Em todo o caso, o melhor indicador para se analisar os períodos ainda é o PIB real per capita (Real GDP per capita), que pode ser obtido para qualquer período da história americana (a partir de 1790) aqui:
http://www.measuringworth.org/usgdp/
\r
\r
No Brasil o custo de um terreno está em torno de 100% ou mais do valor da casa ou imóvel.\r
\r
Quando conseguimos encontrar um com escrituras regulares.\r
\r
Os políticos ainda não perceberam, um brasileiro normal não conseguiria comprar um imóvel no período da Sua vida, uma vida só não basta.\r
\r
O metro quadrado construído custa R$ 1120,00, superfaturado custa de R$ 4000,00 a R$ 5 000,00.\r
\r
Economizando que seja R$ 10 000, 00 ao ano para compra de seu imóvel, demoraria 25 anos para juntar o dinheiro.\r
\r
É algo Místico, religioso, de pai para filho é a compra de um imóvel no Brasil. O brasileiro deve morar em barranco ou beira de manancial, deve cavar buracos em encosta par fazer sua caverna.\r
\r
A tecnologia financeira e da construção civil deve servir à democracia.\r
NADA pode crescer para sempre.
TODO crescimento artificial causa efeitos colaterais.
* * *
Leandro,este instituto sempre afirmou que um aumento generalizado de bens de consumo e bens de capital é gerado por um politica monetária expansionista.Entretanto,há pessoas que,talvez por falta de conhecimento,dizem ,por exemplo, que alta de preços de imóveis foi causada por “especulação” – como o aumento de preços destes mesmo na copa de 2014 no Rio de Janeiro.Como posso negar estas ideias?
Como posso negar a ideia de que a inflação foi consequência do aumento do salário mínimo,das demandas salariais dos trabalhadores?
Obrigado pela atenção!!!!!!!!!!!!!!!!
Boa tarde!
Em 2002 Lula disse que iria adotar o protecionismo em eventual governo. Neste mesmo ano houve um grupo de empresários apoiando o Lula. No ano de 2004 houve eleição na FIESP e, segundo a imprensa, houve empenho do governo federal para apoiar um candidato.
Existe ligação neste pontos?
Protecionismo é a maior falácia da economia.Professores louvam tais aberrações em nome do emprego e dos sindicatos, empresários corporativistas defendem com unhas e dentes que seu mercado seja protegido e seus fornecedores de insumos sejam ferrados com a abertura do mercado deles, ou seja clientes meu é só meu, fornecedores meus podem ser estrangeiros e nisto ficam os lobistas dos corporativistas brigando entre-se no congresso(Balcão de negócios dos corruptos),onde um fica pedindo para fechar de um lado e abrir do outro e o fornecedor brigando para não abrir, enfim briga sem fim e nós os consumidores os ferrados.