Há cinco anos, cerca de oitenta cidades americanas tinham um preço médio de US$ 1 milhão para uma casa de entrada.
Hoje, são 242 cidades.
Atualmente, uma casa de entrada custa sete dígitos em três vezes mais lugares do que antes da pandemia. O Zillow publicou esse levantamento recentemente. Metade dos estados americanos agora tem pelo menos uma cidade em que uma casa de entrada custa US$ 1 milhão. A Califórnia, sem surpresa, sozinha responde por mais de uma centena delas.
Nesses estudos, uma “casa de entrada” corresponde simplesmente ao terço inferior das casas de uma determinada região. Isso significa que o primeiro degrau da escada imobiliária, a casa pequena em um terreno pequeno ou em um pequeno terreno compartilhado, onde você tem seu primeiro filho, acumula patrimônio e aprende como é ser proprietário de uma casa, está se tornando inalcançável na maioria dos lugares onde as pessoas vivem.
Isso significa que a estabilidade e a sensação de ter alcançado a vida adulta estão sendo retiradas de uma ou duas gerações inteiras.
Três fatores fizeram os preços subir tão rapidamente, e a forma como essa história se desenrola nos diz muito sobre como devemos atribuir responsabilidades. Todos eles serão familiares aos leitores do Libertarian Institute, embora eu suspeite que os libertários, em geral, deem maior ênfase à política monetária e ao aumento da demanda decorrente da migração. Penso que essas explicações ficam incompletas sem um terceiro fator: as regulamentações sobre o uso do solo que restringem a oferta, especialmente de casas de entrada e imóveis para aluguel.
Comecemos pelo dinheiro. Os leitores sabem que, desde 2001, o Federal Reserve reduziu as taxas de juros ao mínimo e criou trilhões de novos dólares, sobretudo de forma particularmente intensa durante a pandemia. As taxas de juros das hipotecas caíram para menos de 3%. Assim, naturalmente, se você reduz pela metade o custo de tomar dinheiro emprestado, cada comprador passa a poder gastar mais. Isso inflacionou os preços das moradias de Miami a Missoula.
Em seguida vieram os padrões de migração interna entre os estados e a imigração internacional. A pandemia desvinculou o trabalho do escritório, e os lockdowns da COVID criaram um enorme impulso para a mudança, levando os americanos a procurar novos lugares para viver. Eles deixaram as caras regiões metropolitanas do litoral e se mudaram para os estados das Montanhas Rochosas e do Sun Belt. Minha cidade natal, Bozeman, em Montana, viu californianos, habitantes do Oregon e do Colorado que haviam acumulado grande patrimônio imobiliário chegarem fazendo ofertas de compra à vista, e um mercado imobiliário voltado para peões de fazenda e estudantes de pós-graduação simplesmente não teve a menor chance. As cidades que receberam grandes ondas de imigração internacional sofreram a mesma pressão e, sob a administração Biden, devido à fiscalização frouxa na fronteira, enfrentaram uma enorme pressão de demanda, especialmente no mercado de aluguel.
Mas o argumento que quero apresentar hoje é que observemos a terceira causa, e ela envolve uma história interessante no Texas.
O Texas foi beneficiado pelo dinheiro barato, por enormes investimentos alavancados em tecnologia e pela compra de terras. Dezenas de bilhões de dólares em empréstimos do Paycheck Protection Program (PPP), três rodadas de cheques de estímulo e uma grande bancada no Congresso, em Washington, que garantiu a entrada de volumosos recursos federais, somando-se às já robustas finanças do governo federal e à contínua criação de moeda pelo Federal Reserve. Além disso, o Texas também absorveu um crescimento populacional maior do que o de qualquer outro estado do país: recebeu o maior fluxo migratório interestadual, totalizando várias centenas de milhares de pessoas vindas somente da Califórnia, além de possuir a segunda maior população de imigrantes dos Estados Unidos, tanto legais quanto ilegais.
Ainda assim, uma casa de entrada em Houston ou Dallas continua entre as mais acessíveis dos grandes centros metropolitanos mais procurados do país. Mesmo considerando os salários, essas regiões ainda oferecem casas de entrada frequentemente dentro da faixa de preço que uma família trabalhadora consegue efetivamente pagar.
É verdade que Austin ficou cara rapidamente, assim como Denver, Bozeman e outras cidades. Mas depois fez algo instrutivo: reformou suas regras de construção por direito e passou a permitir muito mais construções. E tudo indica que isso está dando resultado.
Houston, porém, torna essa dinâmica ainda mais clara. Como é amplamente conhecido, Houston nunca adotou zoneamento urbano e, desde o início dos anos 2000, mantém algumas das menores exigências de tamanho mínimo de lote do país. Assim, um construtor pode erguer uma casa de entrada por direito com muito mais facilidade do que nas cidades concorrentes. Houston recebeu a mesma enxurrada de dinheiro e de novos moradores e, ainda assim, continua sendo um dos grandes centros metropolitanos mais acessíveis dos Estados Unidos.
Há um lado animador para os libertários nessa história. O Federal Reserve é poderoso, mas não é mais poderoso do que pessoas livres que continuam construindo.
Durante a maior parte da história do mundo anglófono, um homem que possuía um terreno podia construir nele com o mínimo de autorização governamental. O direito de propriedade significava o direito de usar aquilo que era seu. A common law fazia apenas uma pergunta antes de impedi-lo: você está prejudicando seu vizinho? Se a resposta fosse não, não havia fundamento jurídico para contestação.
Passamos o último século substituindo essa pergunta simples por outra: você pediu autorização? Murray Rothbard documenta isso muito bem em The Progressive Era [A Era Progressista, em tradução livre]. Quando os Estados Unidos trocaram um laissez-faire ainda que imperfeito por um estatismo centralizado, ele atribuiu a mudança a uma coalizão formada por grandes empresas em busca de cartéis e por uma nova classe de planejadores inspirados no modelo europeu. Nas palavras dele, eram pessoas “ansiosas por poder e por empregos lucrativos concedidos pelo estado”. E planejadores precisavam de algo para planejar.
Em 1916, a cidade de Nova York elaborou o primeiro código abrangente de zoneamento urbano dos Estados Unidos. Pouco depois, o Departamento de Comércio do republicano progressista Herbert Hoover enviou leis-modelo de zoneamento aos estados e incentivou sua adoção. Em 1926, a Suprema Corte validou o planejamento do uso do solo no caso Euclid v. Ambler. Em essência, decidiu que um município poderia determinar o que você pode construir em um terreno de sua propriedade, desde que isso fosse justificado pelo chamado poder de polícia (police power), não fosse “claramente arbitrário e irrazoável” e tivesse “uma relação substancial com a saúde pública, a segurança, a moral ou o bem-estar geral”. Se lhe parece que esse “teste” é altamente subjetivo e propenso a abusos, sua suspeita está correta. O New Deal do presidente Franklin Roosevelt elaborou os conhecidos mapas de redlining e fez com que a FHA [sigla em inglês para a Federal Housing Administration, uma agência governamental que regula hipotecas privadas] se recusasse a assegurar hipotecas em bairros dos quais não gostava. Depois, para completar essa transição, como algumas localidades ainda não haviam adotado zoneamento nem elaborado muitas normas, a Great Society do presidente Lyndon Johnson ampliou maciçamente os repasses de recursos aos governos locais, desde que eles implementassem regimes de “planejamento abrangente”. Em poucas décadas, o direito de construir havia se transformado em um privilégio raro concedido pelo governo, em vez de permanecer um direito humano.
Quando se torna difícil construir, uma casa deixa de ser algo que uma família trabalhadora consegue comprar. Na década de 1960, uma casa típica custava cerca de duas vezes a renda anual de uma família. Hoje, esse valor está mais próximo de cinco vezes a renda anual e é muito maior nas regiões metropolitanas litorâneas onde a oferta de moradias é rigidamente restringida. A conta simplesmente deixou de fechar, e quem mais sofreu com isso foram os mais jovens. A parcela de compradores adquirindo sua primeira casa caiu para apenas 21%, o menor índice já registrado. O comprador de primeira viagem típico agora tem 40 anos; uma geração atrás, ele estava no fim dos seus 20 anos. Quem não consegue comprar fica preso ao mercado de aluguel, e metade dos inquilinos americanos agora destina mais de 30% de sua renda mensal ao pagamento do aluguel. Na década de 1960, apenas cerca de 20% dos inquilinos americanos enfrentavam essa situação.
Esse é o custo de um século de planejamento centralizado do uso do solo.
À medida que normas de zoneamento urbano, códigos de construção, conselhos de revisão e taxas de impacto foram se acumulando, segmentos inteiros do mercado imobiliário desapareceram; o efeito líquido foi a proibição da casa de entrada.
Tente construir hoje um conjunto habitacional de casas de entrada como os de Levittown na década de 1950. Você não consegue. O lote é pequeno demais para os padrões da comunidade americana típica, ficando muito abaixo da exigência mediana de lote mínimo de cerca de 929 metros quadrados. Os recuos obrigatórios não atendem às exigências, e não há vagas de estacionamento suficientes. A proibição foi muito além das casas unifamiliares isoladas de Levittown; essas mesmas leis também praticamente eliminaram as casas geminadas, os condomínios residenciais e os edifícios de apartamentos de porte médio. A Freddie Mac estimou que as casas com menos de cerca de 130 metros quadrados, o modelo original de casa de entrada, representavam aproximadamente 40% das novas construções em 1980. Em 2019, essa participação havia caído para 7%.
Percentual de novas casas com menos de cerca de 130 metros quadrados
Fonte: Gráfico retirado do artigo original em inglês que afirma que retirou o gráfico do US Census Bureau
A persistente insuficiência na construção de moradias prejudica tanto compradores quanto inquilinos. Entre 2014 e 2024, o país perdeu 9,3 milhões de apartamentos com aluguel inferior a US$ 1.400 por mês, enquanto o número de apartamentos alugados por mais de US$ 1.400 mensais aumentou em 11,8 milhões. Os apartamentos baratos seguiram o mesmo destino das casas baratas. Um número recorde correspondente à metade de todos os inquilinos — 22,7 milhões de famílias — agora gasta mais de um terço de sua renda com aluguel, e 12,1 milhões gastam mais da metade.
Número de unidades habitacionais para aluguel por faixas de valores mensais em dólares
Fonte: Gráfico retirado do artigo original em inglês
A forma como isso aconteceu faz sentido quando percebemos que praticamente todas as regulamentações existentes atuam em conjunto para incentivar a construção de casas maiores e mais caras. O zoneamento exclusivo para residências unifamiliares proíbe a construção de unidades habitacionais adicionais; na minha cidade, antes das reformas estaduais de 2023, mais de 70% da área urbana era destinada por zoneamento exclusivamente a residências unifamiliares, sem permitir Unidades Habitacionais Acessórias [Residências secundárias e independentes construídas no mesmo terreno que uma casa principal]. Mas, ainda que isso não seja um obstáculo quanto ao local onde um projeto pode ser construído, as exigências de tamanho mínimo dos lotes obrigam um construtor a comprar mais terreno do que realmente precisa para construir uma unidade menor e mais acessível. As exigências de vagas mínimas de estacionamento o obrigam a despejar concreto para carros em vez de construir cômodos para pessoas. As exigências de recuo inviabilizam projetos mais baratos e dimensões de lotes potencialmente mais eficientes. Os limites de altura proíbem a construção de apartamentos adicionais. As taxas de impacto, em alguns casos absurdamente elevadas, aumentam ainda mais os custos. As revisões obrigatórias de projeto fazem empreendimentos serem barrados com base no gosto subjetivo dos burocratas. As avaliações ambientais enterram os projetos em riscos e atrasos. Cada uma dessas regras transformou-se em uma arma contra um duplex, uma casa geminada ou qualquer tentativa de modificar aquilo que já foi estabelecido. Hoje você não pode acrescentar uma Unidade Habitacional Acessória para que sua avó more no terreno, porque não há uma vaga de estacionamento adicional. Importa o fato de que ela não tem condições físicas nem autorização legal para dirigir? Não.
Chamemos isso pelo que realmente é: planejamento centralizado. Nos Estados Unidos, apenas damos a esses órgãos o nome de conselhos de planejamento do uso do solo. Cada país tem seu pequeno equivalente soviético decidindo para que o seu terreno pode ser utilizado e, naturalmente, o resultado é o mesmo de qualquer planejamento centralizado: o fracasso. Nenhum planejador é capaz de saber do que 330 milhões de pessoas precisam e o que elas valorizam. E, naturalmente, há também a lógica da teoria da escolha pública por trás do poder de veto da vizinhança: comparecer à reunião da prefeitura para explicar por que as pessoas da sua comunidade não devem ter aquele edifício de apartamentos.
Esse sistema está funcionando exatamente como foi concebido para funcionar. A escassez é o objetivo, e o resultado é que duas gerações estão sendo excluídas da possibilidade de adquirir uma casa própria.
Tenho certeza de que você já deduziu qual é a solução: devolver aos direitos de propriedade e às escolhas individuais a responsabilidade por determinar como nossas cidades serão construídas.
E tenho uma boa notícia sobre isso! O sonho americano não morreu, e os americanos querem recuperá-lo. Quando pensei pela primeira vez em um nome para o meu veículo de comunicação, achei que referências ao sonho americano seriam vistas como clichês ou como um apelo puramente nostálgico. Mas não foi isso que encontrei; o que encontrei foi um desejo profundo e duradouro de voltar a ser um país onde a busca pela felicidade seja novamente possível.
E isso já está acontecendo: cada vez mais estados estão percebendo esse caminho. Passei a me envolver com essa pauta em 2023, quando eu e um grande grupo bipartidário elaboramos o chamado Montana Miracle. Depois, em 2025, fizemos isso novamente, em uma escala ainda maior, e muitos outros estados seguiram o mesmo caminho.
Mas não basta reverter um século de planejamento centralizado e trinta anos de construção sistematicamente insuficiente de moradias. Precisamos continuar e ir muito mais longe. Foi por isso que fundei o Land Liberty Movement e o Build the Dream: para dar continuidade a esse trabalho e expandir esse movimento para mais estados, até alcançar todos os cinquenta estados! Tornar novamente legal construir moradias nos Estados Unidos. Retomar, das mãos dos nossos pequenos equivalentes soviéticos, o direito de construir, uma assembleia legislativa estadual de cada vez.
Essa é a luta, e ficarei muito satisfeito em tê-lo conosco.
Este artigo foi originalmente publicado no Libertarian Institute.
Nota: as visões expressas no artigo não são necessariamente aquelas do Instituto Mises Brasil.
