A casa própria — antes um dos principais símbolos do sonho americano — foi, pouco a pouco, se tornando cada vez mais distante para o americano médio. Mais da metade dos locatários nos Estados Unidos acredita que jamais terá uma casa própria, e 80% dos americanos dizem que ela está escapando do seu alcance. Ao mesmo tempo, a idade média do comprador de primeira viagem saltou de 33 para 40 anos em apenas cinco anos, enquanto a idade média dos compradores em geral atingiu o recorde de 59 anos. Como a situação chegou a esse ponto, e por que as casas parecem tão fora de alcance?
A resposta para essa pergunta pode ser resumida em quatro pontos simples, mas profundamente preocupantes:
- Inflação dos preços das casas: a desvalorização monetária (a expansão inflacionária da oferta monetária dos Estados Unidos) elevou o custo da moradia. Isso levou mais casas e imóveis a serem utilizados como investimento, e não como moradia, à medida que as pessoas procuram formas de preservar sua riqueza ao longo do tempo.
- Erosão da poupança: a desvalorização monetária, ao mesmo tempo, corroeu a capacidade de poupar para a compra de uma casa. Os salários não conseguiram acompanhar nem os preços das casas nem a expansão monetária, enquanto as economias em dinheiro perdem poder de compra a cada ano. Para a maioria das famílias, poupar o suficiente para comprar uma casa à vista tornou-se praticamente impossível.
- Dependência de dívida: essa dinâmica forçou as famílias a recorrerem ao endividamento, principalmente por meio de financiamentos de longo prazo, como a hipoteca de taxa fixa de 30 anos, para conseguir acesso à moradia.
- Reversão das taxas: por quatro décadas (1981–2021), a queda das taxas hipotecárias mascarou a dimensão do problema do poder de compra no mercado imobiliário. Juros menores compensavam a alta dos preços das casas e mantinham as prestações mensais administráveis. Mas, desde 2022, essa tendência se inverteu: as taxas hipotecárias dispararam ao mesmo tempo em que os preços das casas atingiram níveis recordes, provocando um forte colapso da capacidade de compra.
Etapa 1: Inflação dos preços das casas
A oferta de dólares e de crédito nos Estados Unidos se expandiu continuamente por meio da política do Federal Reserve e da criação de crédito patrocinada pelo governo. Desde o início do monitoramento oficial, em 1959, a oferta monetária total cresceu de 286 bilhões de dólares para 21,5 trilhões de dólares no fim de 2024 — um aumento de 7.409% na oferta total e uma desvalorização de 99% da riqueza de qualquer pessoa que manteve dólares ao longo desse período.Como resultado, há hoje mais dólares competindo por um número limitado de casas e imóveis bem localizados. Apesar dos grandes ganhos de produtividade nos materiais e nos métodos de construção, o preço da moradia subiu de forma acentuada ao longo do tempo. O gráfico abaixo ilustra essa relação, com o preço mediano das casas (em vermelho) acompanhando de perto o crescimento da oferta monetária (em azul). Esse aumento da oferta monetária mascarou os ganhos reais de produtividade no desenvolvimento de moradias, já que os preços reais das casas (preço das casas dividido pela oferta monetária) caíram cerca de 60% desde o início do monitoramento oficial dos preços, em 1963, enquanto os preços nominais das casas aumentaram 2.242%.
Legenda: Mediana dos preços de vendas de casas nos EUA em vermelho e agregado monetário M2 em azul | Fonte: Retirado do artigo original que retirou o gráfico do board de governadores do Federal Reserve
Essa dinâmica transformou a moradia de um bem puramente utilitário em um mecanismo de preservação de riqueza, à medida que investidores e corporações correm para se proteger da desvalorização monetária. Em 2024, investidores responderam por aproximadamente uma em cada quatro compras de imóveis, evidenciando como o comportamento de proteção contra a inflação tem impulsionado artificialmente ainda mais a demanda e, consequentemente, os preços.
Etapa 2: Erosão da poupança
A expansão monetária constante e o consequente aumento dos preços nominais das casas prejudicam de forma desproporcional as famílias que poupam principalmente em dinheiro. Essas famílias estão, em sua maioria, nas faixas de renda mais baixas, nas quais o dinheiro e equivalentes de caixa representam uma parcela muito maior dos ativos financeiros, cerca de 300% a 700% maior para os 50% mais pobres do que para o 0,1% mais rico. Quando as economias permanecem em dólares, em vez de ações, imóveis ou outros ativos escassos, elas perdem poder de compra a cada ano. Para essas famílias, comprar uma casa torna-se cada vez mais difícil não porque elas não estejam poupando, mas porque o valor do que poupam é continuamente corroído.
Para ilustrar isso, considere o seguinte exemplo:
- Imagine Billy, que entrou no mercado de trabalho em 1971 ganhando o salário médio da época: 8.439 dólares por ano. Ele poupa 25% de sua renda, ou cerca de 2.100 dólares. Seu objetivo de longo prazo é comprar uma casa. Naquele momento, uma casa média custava 24.300 dólares, o que significa que Billy havia poupado cerca de 9% do valor necessário.
- Se os preços fossem estáveis, Billy poderia esperar atingir sua meta em aproximadamente 11 anos. Mas a expansão monetária eleva os preços das casas a cada ano, enquanto o valor das economias iniciais de Billy perde poder de compra.
- Após esses 11 anos, uma casa média passa a custar 66.400 dólares. Os 2.100 dólares originais de Billy, ganhos e poupados em valores de 1971, agora conseguem comprar apenas 3% de uma casa — uma queda de 66% no seu poder de compra.
- Mesmo considerando aumentos salariais anuais e uma poupança constante, Billy conseguiu acumular apenas 59% do custo de uma casa média após 11 anos. Ele só alcançou plenamente seu objetivo em 2003, 32 anos depois de começar a poupar, e, nesse momento, o preço médio de uma casa já havia chegado a 186.000 dólares, cerca de 7,5 vezes o valor de 1971.
Esse problema persiste até hoje. Um novo trabalhador, entrando no mercado de trabalho em 2009 e poupando na mesma proporção, teria acumulado apenas 45% do custo de uma casa média após 14 anos, apesar de ganhar mais a cada ano.
O conjunto completo de dados do exemplo original, incluindo salário anual, poupança, preço da casa e progresso rumo à compra, é apresentado abaixo:
Legenda: Colunas da esquerda para direita – ano, salário, poupança anual, poupança total, preço médio da moradia, % do total poupado em relação ao preço médio da moradia e base monetária em bilhões de dólares | Fonte: Quadro retirado do artigo original
Etapa 3: Dependência de dívida
Com o aumento dos preços das casas e a incapacidade da poupança de manter seu poder de compra, um potencial comprador tem duas opções principais para entrar no mercado imobiliário. A primeira é armazenar riqueza em ativos que não sejam dinheiro e que se valorizem junto com, ou acima, do crescimento da oferta monetária, como o mercado de ações ou alternativas monetárias como ouro e bitcoin. No entanto, isso não oferece alívio para quem pretende comprar uma casa e não dispõe de riqueza excedente para investir, já que essas pessoas necessariamente precisam manter uma parcela maior de seu patrimônio em dinheiro para cobrir despesas e, portanto, não conseguem participar desse tipo de estratégia no mesmo grau que indivíduos mais ricos.
A segunda opção é contrair uma dívida, por meio de uma hipoteca ou empréstimo semelhante, para comprar uma casa. Isso se tornou comum, com compras de imóveis novos sem o uso de financiamento não caindo abaixo de 90% desde o início do monitoramento dos dados, em 1988. Embora as hipotecas aparentemente aumentem o poder de compra no mercado imobiliário ao ampliar o leque de pagamentos possíveis, elas também podem impor níveis de endividamento insustentáveis ao proprietário.
O financiamento por dívida foi especialmente eficaz em elevar a capacidade de compra porque, de 1981 até 2021, as taxas hipotecárias estiveram em queda contínua, atingindo um pico de 16,64% em 1981 e um mínimo de 2,95% em 2021. Taxas mais baixas compensaram o aumento dos preços das casas ao reduzir a parcela de juros nas prestações, limitando o crescimento dos pagamentos mensais.
Legenda: Taxas médias das hipotecas de 30 anos nos EUA entre 1981 a 2021 | Fonte: St. Louis Federal Reserve, retirado do artigo original
Etapa 4: Reversão das taxas
De 2020 a 2022, o governo dos Estados Unidos supervisionou um aumento da oferta monetária de 15,4 trilhões de dólares para 21,6 trilhões de dólares, uma expansão de 40% em menos de dois anos. Esse movimento foi altamente inflacionário e, nesse mesmo período, os preços das casas, não por coincidência, subiram 25%. Isso, somado à perda de renda decorrente dos lockdowns da covid, já foi suficiente, por si só, para aumentar a perda de poder de compra no mercado imobiliário. No entanto, em 2021, a queda das taxas hipotecárias que durava 40 anos, e que vinha ocultando a real dimensão do aumento dos preços das casas, chegou ao fim. O Federal Reserve, em resposta à inflação que ele próprio havia impulsionado, elevou drasticamente sua taxa de referência, fazendo com que as taxas das hipotecas de 30 anos saltassem de 2,95% em 2021 para 5,8% em 2022, passando a uma média de 6,8% no período de 2023 a 2025. O aumento dos preços das casas decorrente da expansão monetária, combinado com o fim de uma queda de 40 anos nas taxas hipotecárias, gerou um aumento massivo no custo de acesso à moradia nesse mercado dependente de dívida.
Ao avaliar o custo de uma casa por meio do valor da entrada somado ao total acumulado de pagamentos ao longo de um prazo de 30 anos, essa tendência fica clara. Em 1981, a entrada mais os pagamentos totalizavam 268.684 dólares (13.360 de entrada + 8.956 por ano). Em 2021, quando as taxas hipotecárias atingiram seu ponto mais baixo, esse total era de 428.719 dólares (71.000 de entrada + 14.291 por ano). Isso representa um aumento de 60% ao longo desse período de 40 anos, ou uma taxa de crescimento anual composta de 1,18%. De 2021 a 2023, o custo subiu para um total de 806.021 dólares (85.800 de entrada + 26.867 por ano), um aumento impressionante de 88% em apenas dois anos. Em outras palavras, o custo total de uma casa utilizando uma hipoteca de 30 anos aumentou quase 1,5 vez mais em dois anos do que havia aumentado nos 40 anos anteriores.
Essa tendência não recuou. No início de 2025, esse custo total ainda se mantém em 782.945 dólares. O gráfico abaixo ilustra essa trajetória:
Legenda: Custo total de uma casa com as taxas fixas de hipotecas de 30 anos entre 1981 a 2025 | Fonte: Gráfico retirado do artigo original
Conclusão
As casas hoje parecem tão fora de alcance porque, de fato, estão fora de alcance. A inflação avassaladora promovida pelo estado, que deixou de ser mascarada pela queda das taxas hipotecárias, criou um ambiente em que aqueles que já possuem hipotecas com taxas baixas fixadas e ativos que se valorizaram junto com os preços das casas e a oferta monetária estão prosperando, enquanto aqueles que vivem de salário e poupam em dinheiro estão sendo duramente prejudicados. A inflação e a manipulação das taxas de juros destruíram o poder de compra no mercado imobiliário, tornando ainda mais importante se proteger poupando em algo que outro homem não possa simplesmente imprimir.
Este artigo foi originalmente publicado no Mises Institute.
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Nota: as visões expressas no artigo não são necessariamente aquelas do Instituto Mises Brasil.
Em resumo, capitalismo.
O maior tesão dos governantes é gastar em infraestrutura e setor imobilirio para aumentar o PIB artificialmente e gerar empregos que vão duraraté a bolha explodir.
A cidade de Balneário Camboriú que o gado bolsonarista tanto se orgulha,é uma dessas bolhas.