Como a intervenção estatal no mercado imobiliário aumentou o déficit habitacional

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Luan Sperandio

segunda-feira, 16 out 2017

Como a intervenção estatal no mercado imobiliário aumentou o déficit habitacional

E como o “Minha Casa, Minha Vida” piorou tudo

economia

Luan Sperandio

segunda-feira, 16 out 2017

De 2009 a 2015 (ano dos dados mais recentes), o déficit habitacional no Brasil aumentou 5,9%.

Coincidentemente, foi exatamente a partir de 2009 que a intervenção do governo no mercado imobiliário se intensificou visando exatamente a reduzir o déficit habitacional.

Não apenas a expansão do crédito imobiliário pelos bancos estatais aumentou acentuadamente a partir de 2009 (como será mostrado abaixo), como também foi em 2009 que o governo federal lançou o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), que tinha o objetivo explícito de reduzir o déficit habitacional por meio de financiamentos imobiliários voltados para as pessoas de mais baixa renda, estimulando esses indivíduos a tomar empréstimos para adquirir a casa própria.

O que houve?

As causas históricas do déficit habitacional

Com a inflação monetária e a consequente carestia se tornando galopantes ainda no fim da década de 1950, a contabilidade das empresas e dos bancos tornou-se extremamente distorcida (fenômeno detalhado neste artigo). Por causa do rápido aumento dos preços, as receitas se tornavam nominalmente maiores em um curto período de tempo e, consequentemente, prejuízos operacionais se transformavam em lucros ilusórios, os quais eram pesadamente tributados. Simultaneamente, o próprio custo de reposição de ativos aumentava acentuadamente. Isso foi aniquilando o capital de empresas e bancos. (Todo esse processo foi detalhado por Mario Henrique Simonsen em seu livro 30 anos de indexação).

Como consequência, os bancos reduziram a oferta de crédito, principalmente para a aquisição de moradias, chegando ao ponto de, em 1963, a concessão de um financiamento para a compra de um pequeno apartamento pela Caixa Econômica Federal depender da expressa autorização do presidente da República.

Neste cenário, em agosto de 1964, foi criado o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), para tentar remediar os efeitos desastrosos da inflação no setor imobiliário. Obviamente, de nada adiantou, pois as causas da distorção do mercado imobiliário — a inflação galopante — continuaram intactas.

Assim, com o crédito ainda escasso, os edifícios residenciais passaram a ser construídos por meio do autofinanciamento dos condôminos, fenômeno que se manteve até meados da década de 1990. Nesse arranjo, os prazos de término das obras eram continuamente esticados, o que encarecia seus custos.

Para completar, o incentivo ao investimento em imóveis residenciais para aluguel foi destruído pelas sucessivas leis do inquilinato, que prorrogavam por prazo indeterminado os contratos de locação residencial, determinando o congelamento ou o semicongelamento dos alugueis.

O resultado foi a atrofia da indústria da construção civil e a proliferação das favelas, como manifestação ostensiva da crise habitacional gerada pelo estado.

Isso durou até o início da década de 1990. Em 1997, foi criado o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que representou um avanço em relação ao SFH, pois adotava critérios mais de mercado. Mas era muito pouco e muito tarde.

Já no início dos anos 2000, o direito social à moradia foi constitucionalizado, passando a constar no art. 6º da Constituição Federal, em que constam os direitos sociais. Em meados de 2004, os bancos estatais começam a intensificar os empréstimos voltados à aquisição de imóveis. Em 2009, essa expansão se acelera. Simultaneamente, o PMCMV é instituído legalmente por meio da Lei 11.977/2009, ancorado nessa garantia constitucional.

A expansão do crédito e as distorções

Em meio à crise financeira americana, que temporariamente afetou os mercados de crédito ao redor do mundo, a expansão do crédito geral no Brasil, que era mais expressiva nos bancos privados, foi reduzida.

Assim, a partir de 2008, no intuito de enfrentar a crise internacional e manter a economia aquecida, o governo brasileiro intensificou suas ações com políticas anticíclicas: aumentou a oferta de crédito pelos bancos estatais, na modalidade "crédito direcionado".

Crédito direcionado representa os empréstimos que os bancos estatais são obrigados a fazer a juros abaixo da Selic. Em termos práticos, o Tesouro repassa dinheiro dos nossos impostos para os bancos, e estes então emprestam esse dinheiro cobrando juros menores que a taxa Selic.

E um dos setores mais privilegiados por essa expansão do crédito direcionado foi exatamente o setor imobiliário. As pessoas tomavam empréstimos para comprar imóveis e pagavam juros que chegavam a ser menos da metade da Selic. Isso só era possível porque o Tesouro, por meio de dinheiro de impostos, bancava a diferença.

O gráfico abaixo mostra a evolução dos empréstimos para a aquisição de imóveis. Dado que o Banco Central tem a péssima mania de descontinuar uma série histórica e criar outra nova, há duas linhas no gráfico, representando exatamente a mesma variável:

Gráfico 1: evolução do crédito para o setor habitacional. (Fonte: Banco Central)

Agora, compare isso à evolução do crédito total, para todos os setores, ofertado pelos bancos estatais (novamente, o Banco Central faz de tudo para atrapalhar, descontinuando uma série e criando outra em seu lugar, com dados revisados):

Gráfico 2: evolução do crédito dos bancos estatais para todos os setores da economia (Fonte: Banco Central)

Tendo em vista os gráficos, é possível destacar os seguintes impactos financeiros:

1) O saldo da carteira de crédito do financiamento imobiliário passou de R$ 48,9 bilhões, em janeiro de 2008, para R$ 500 bilhões ao final de 2015 (gráfico 1). Um aumento explosivo de 920%.

2) O saldo da carteira de crédito dos recursos direcionados cresceu de R$ 300 bilhões, no início de 2008, para R$ 1,6 trilhão ao final de 2015 (gráfico 2, linha azul). Aumento de 433%.

Em janeiro de 2008, o financiamento imobiliário representava 16% da carteira do crédito direcionado. Já ao final de 2015, representava 31,25%.

Isso significou um aumento de 95% na fatia que o crédito imobiliário passou a ocupar na carteira do crédito direcionado.

Mais crédito direcionado para a aquisição de um bem gera um efeito inevitável: aumento acelerado dos preços deste bem.

A evolução dos preços dos imóveis

Há dois índices oficiais utilizados para mensurar a evolução dos preços dos imóveis.

O Índice de Valor de Garantias Reais (IVG-R) estima os valores de imóveis residenciais utilizando os valores de avaliação dos imóveis dados em garantia a financiamentos imobiliários residenciais para pessoas físicas nas modalidades de alienação fiduciária e hipoteca residencial. Eis a evolução:

Gráfico 3: índice de evolução dos valores dos imóveis residenciais

Observe que, de 2008 a meados de 2015, o valor dos imóveis aumentou 175%.

Já a Mediana dos Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (MVG-R) faz o mesmo cálculo do IVG-R, mas utiliza valores nominais em vez de um índice. Eis a evolução:

Gráfico 4: mediana dos valores dos imóveis residenciais

Ou seja: qualquer que seja o mensurador, o preço dos imóveis aumentou aproximadamente 170% de 2008 a 2015. Tal aumento foi muito maior do que o aumento da renda das pessoas ocorrido à época.

As consequências nefastas do Minha Casa, Minha Vida

Para contrabalançar o encarecimento dos preços dos imóveis, o que dificultava o acesso dos mais pobres à casa própria, o governo recorreu ao Minha Casa, Minha Vida. Foi o caso clássico de uma intervenção feita para corrigir os efeitos não-premeditados de outra intervenção.

Só que, como era de se esperar, o PMCMV apenas agravou a situação. Um recente e abrangente estudo concluiu que esse programa do governo — o qual, vale lembrar, é um financiamento para a compra de imóveis — foi o fator preponderante para esse aumento generalizado dos preços dos imóveis.

A lógica é direta: os financiamentos imobiliários baratos e subsidiados pelo estado — via crédito direcionado — aumentaram a demanda geral por imóveis e, consequentemente, seus preços. Com os imóveis mais caros, os pobres foram empurrados para o Minha Casa, Minha Vida, um programa criado exatamente para tentar remediar os efeitos inflacionários nos imóveis causados pela expansão do crédito direcionado.

Por meio do MCMV, os pobres se endividaram a taxas de juros ainda mais baratas que as convencionais para comprar imóveis. Só que, ao incentivar adicionalmente essa demanda dos mais pobres por imóveis, os preços gerais dos imóveis subiram ainda mais.

Assim, o governo criou um programa (Minha Casa Minha Vida) para remediar os efeitos causados por outro programa (crédito direcionado barato para a compra de imóveis, utilizado majoritariamente pelos mais ricos, que possuem melhor histórico de crédito).

No final, tudo ficou mais caro. E a consequência é que os pobres ficaram ou sem capacidade de adquirir uma casa (indo para as favelas) ou extremamente endividados. Para agravar, vieram a depressão econômica e a acentuada queda na renda das pessoas, e o déficit habitacional, que deveria ter melhorado, piorou.

Por fim, e ainda segundo o estado, outra consequência não-premeditada criada pelo programa social foi que, com o aumento do valor dos imóveis, as famílias de menor renda se afastaram das sedes urbanas. Isso, por sua vez, demandará maiores investimentos na estrutura de mobilidade urbana. Ademais, por causa desse encarecimento dos imóveis, os pobres terão de acumular mais dinheiro caso queiram, no futuro, adquirir a casa própria — exatamente o oposto do objetivo do programa.

Conclusão

Os benefícios da intervenção estatal no mercado imobiliário, tanto por meio do crédito direcionado quanto pelo PMCMV, foram menores que os custos sociais observados. O objetivo de reduzir o déficit habitacional não só não foi cumprido, como foi agravado.

É verdade que os primeiros a aderir ao programa ganharam. Eles se endividaram a taxas baixas e conseguiram comprar imóveis quando estes ainda estavam baratos. Porém, isso se deu à custa dos últimos entrantes, que arcaram com os preços mais altos e com dívidas que se tornaram impagáveis.

É comum as políticas públicas no Brasil serem implantadas baseadas em intuições de quem ocupa o cargo governamental, e não em estudos que avaliem corretamente o alcance e a efetividade de suas ações — e, com poucas exceções, essa foi a regra na última década. Por isso, é urgente romper com o paradigma de "achismos" ao formatar políticas públicas.

No entanto, considerando que o Programa Minha Casa, Minha Vida serviu para capitalizar politicamente quem comandava a União — o que não deve ser alterado no governo Temer —, não é de se descartar a hipótese de que o real objetivo desse programa social, o de auferir popularidade a determinados políticos, tenha sido cumprido.

autor

Luan Sperandio

é graduando em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (Ufes) e faz MBA em Liderança e Desenvolvimento Humano na Fucape Business School. Atualmente, é vice-presidente da Federação Capixaba de Jovens Empreendedores, e Diretor de Conteúdo do portal Ideias Radicais.

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comentários (82)

Luiz Moran 16/10/2017 14:28

O Estado/Governo deveria atuar apenas na garantia das liberdades e na defesa dos cidadãos, protegendo a vida e as propriedades de cada um.

Qualquer coisa além disso irá ferir as liberdades individuais.

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Guilherme Oliveira 16/10/2017 15:18

Luiz Moran

Eu já ouvi dizer que na Bíblia fala do estado existir apenas para proteger a propriedade e vida do cidadão. É um assunto meio em OFF, mas quem souber deste assunto poderia me indicar onde exatamente se refere a atribuição do estado na Bíblia.

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Little Brother 16/10/2017 19:55

Guilherme, não tem isso na Bíblia. Mas tem um texto que fala sobre os reis, mais ou menos o que o Estado era na antiguidade:

"E disse: Este será o costume do rei que houver de reinar sobre vós; ele tomará os vossos filhos, e os empregará nos seus carros, e como seus cavaleiros, para que corram adiante dos seus carros.
E os porá por chefes de mil, e de cinqüenta; e para que lavrem a sua lavoura, e façam a sua sega, e fabriquem as suas armas de guerra e os petrechos de seus carros.
E tomará as vossas filhas para perfumistas, cozinheiras e padeiras.
E tomará o melhor das vossas terras, e das vossas vinhas, e dos vossos olivais, e os dará aos seus servos.
E as vossas sementes, e as vossas vinhas dizimará, para dar aos seus oficiais, e aos seus servos.
Também os vossos servos, e as vossas servas, e os vossos melhores moços, e os vossos jumentos tomará, e os empregará no seu trabalho.
Dizimará o vosso rebanho, e vós lhe servireis de servos.
Então naquele dia clamareis por causa do vosso rei, que vós houverdes escolhido; mas o Senhor não vos ouvirá naquele dia.
Porém o povo não quis ouvir a voz de Samuel; e disseram: Não, mas haverá sobre nós um rei."
1 Samuel 8:11-19

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Adão 19/10/2017 15:43

Boa
Guilherme

Isso é um claro recado do que é realmente o Estado moderno, o profeta Samuel já sabia no que daria, essa passagem está indicando que antes o povo de Deus(Israel) tinha os profetas, mas resolveu copiar as nações vizinhas que tinha reis. Agora o profeta está falando o que acontece quando o estado fica grande e poderoso, ele simplesmente arrasa as nossas casas, as nossas fazendas, os nossos filhos e filhas para trabalharem para eles e os resto pagar impostos para sustenta tal mordomia. Aliás uma das causas da divisão do Reino de Israel foi o alto custo para manter o Templo de Jerusalém, as 10 tribos do norte se separam pois queriam que esse custo fosse reduzido, levando a ruptura da unidade do reino, criando 2 reinos o do Norte(Israel, capital Samaria) e o do Sul(Judá, capital Jerusalém).

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Carlos Machado 16/10/2017 21:24

Jesus nunca pregou a proteção da propriedade privada. Ao contrário, mandava nos desapegar dela.

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Everaldo 16/10/2017 22:36

Jesus não apenas nunca defendeu o roubo, como também este é explicitamente condenado nos 10 mandamentos.

Roubar significa subtrair propriedade privada de terceiros. Logo, condenar o roubo significa exigir respeito à propriedade privada. Impossível defesa mais explícita da propriedade privada do que essa.

Quanto a se desapegar de suas posses, ora, isso não contradiz em nada a propriedade. Ao contrário, aliás. Aquilo que é seu você faz o que quiser. Inclusive dar aos pobres, voluntariamente. O que não pode é coagir. O que não pode é defender o roubo de terceiros para dar aos pobres.

Aponte-me, por favor, alguma passagem em que Jesus defendeu o roubo de terceiros para dar o esbulho aos pobres.

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Isaias Lobao 17/10/2017 16:37

Sim, é verdade. De acordo com Romanos 13:1-7, o governo civil deveria se limitar a aplicação da lei. Punir os malfeitores e premiar os honestos. Se alguém quiser se aprofundar neste tema, indico o excelente livro de Joe Morecraft, ...E justiça para todos, editora monergismo. Segundo a Bíblia, o governo civil não é responsável por saúde, educação, ou bem-estar. Tudo isso, segundo a Bíblia, pertence ao individuo, a família, à igreja e as associações voluntárias. De acordo com Romanos 13, o governo civil está excluido da responsabilidade de planejar, regulamentar e controlar pessoas e propriedades, contratos, escolas, igrejas, comércio e indústria.

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Kelvin 16/10/2017 15:30

Leandro, como você é um homem paciente, gostaria de te perguntar sobre um assunto diferente.

Você compartilha da tese de muitos historiadores que a revolução industrial foi financiada com o ouro brasileiro?

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Leandro 16/10/2017 16:45

Essa tese foi difundida, se não me engano, por Eduardo Galeano. E não faz nenhum sentido.

Ouro é um meio de troca. Não é um bem de capital. O que permitiu a Revolução Industrial foi a acumulação de capital. Por si só, o ouro não gera nenhuma acumulação de capital, assim como o Brasil possuir US$ 370 bilhões em reservas internacionais (o dólar hoje possui a mesma função do ouro de antigamente) não nos garante nenhum avanço tecnológico por si só.

Essa posição do Galeano advém do velho fetiche comunista de ver o dinheiro como riqueza e não como um simples meio de troca. Socialistas (e ignorantes em economia em geral) tendem a ignorar a distinção básica entre dinheiro e riqueza. Dinheiro é apenas o meio de troca. Dinheiro não pode produzir riqueza do nada. A riqueza é algo que, para ser produzida, é necessário haver poupança, acumulação de capital, investimento e trabalho. Para haver trabalho remunerado é necessário haver acumulação de capital. E acumulação de capital pressupõe poupança.

Aumentar o estoque de dinheiro em uma economia -- no caso, o ouro levado pela Inglaterra -- não aumenta a riqueza desta economia. Aumenta apenas os preços. Inundar uma economia com dinheiro (ouro) não vai fazer com que os bens de capital necessários para os processos de produção surjam do nada. Imagine aquela ilha do seriado Lost, onde os sobreviventes de um desastre aéreo tentam se manter vivos diariamente. Em qual cenário os sobreviventes estariam melhor: naquele em que todos têm uma valise cheia de dinheiro, ou naquele em que todos têm um arpão e uma rede de pescas (seu capital)? O mesmo raciocínio se aplica à economia real. O que importa não é a quantidade de dinheiro em circulação, mas sim a quantidade de capital acumulado pela economia.

Não fosse ouro, seria outra a moeda de troca na Inglaterra.

"Ah, mas a Inglaterra pode ter utilizado o ouro para importar bens de capital!" Em teoria, sim. Mas de quem? Quem naquela época miserável seria capaz de ofertar máquinas e equipamentos em massa para a Revolução Industrial?

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Kelvin 16/10/2017 18:59

Eu estava lendo sobre o ciclo de ouro no Brasil e me deparei com essa suposta evidência histórica, na qual afirmam que Portugal era extremamente dependente do comércio com a Inglaterra, para pagar os déficits comerciais ou dívidas usaram o ouro brasileiro recheando de reserva os bancos ingleses, mudando o centro financeiro de algum país europeu - possivelmente Amsterdã - para Londres, algumas fontes indicam que 60% de todo o ouro explorado ia direto para a Inglaterra. Com todo esse ouro em reserva dos bancos ingleses, ajudou a financiar a revolução industrial no período seguinte, acho que um dos ilustres que descreveu isso foi o historiador e economista alemão Werner Sombart.

Ainda falando sobre ouro, um padrão-ouro depende da quantidade ou do preço do mesmo? Eu sempre ouvi falar que depende ou do preço ou da quantidade de ouro, por exemplo o Brasil com uma quantidade menor de 100 toneladas reservadas fica impossível implantar o padrão-ouro.

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Felipe 16/10/2017 14:56

Como já tinha explicado Mises: o intervencionismo é um caminho sem volta e só pode ser corrigido com uma ruptura total.

Um intervencionismo inicial gera distorções não-premeditadas, as quais necessitam de uma nova intervenção apenas para corrigir essas distorções criadas pelo intervencionismo inicial. E essa nova intervenção acaba gerando outras distorções, as quais requerem um terceira intervenção apenas para corrigir os efeitos não-premeditados da segunda intervenção.

E assim vai continuamente, até a desfiguração total do mercado e a supremacia dos burocratas em detrimento da livre interação das pessoas.

E, como não há correção indolor a esses intervencionismos (impossível fazer com que algo totalmente deformado seja corrigido rapidamente e sem perdas), todos acabam postergando o fim desses programas, como bem ressaltou o último parágrafo do artigo. A própria população não quer o fim disso, por mais que ela seja a grande prejudicada (e as imobiliárias e empreiteiras as grandes ganhadoras). Pergunte a qualquer cidadão se ele defende o fim do crédito subsidiado para a compra de imóveis e o MCMV. Você irá apanhar.

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Paulo Henrique 16/10/2017 16:04

E eu até entendo, os preços subiram tanto que para ter uma casinha geminada você praticamente precisa desse crédito subsidiado se for baixa renda, o que acaba alimentando ainda mais o problema.

Já explicaram nesse site como as expansões de crédito artificiais meio que ''obrigam'' as pessoas entrar na ''festa'', se não for assim serão engolidas pela concorrência ou acabam ficando sem moradias.

O próprio programa gera o problema e a demanda por ele como solução

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Pensador Consciente 16/10/2017 15:10

Governo é o grande vilão da economia e só engana os desinformados!

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Rômullo 16/10/2017 15:17

Já dizia Jobim: "O Brasil não é para principiantes".

Só jogando uma bomba nisso aqui e começando do zero...

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Eric 16/10/2017 15:46

As vezes sinto falta de um botão de like aqui.

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Anti-Estado 17/10/2017 12:15

Uma bomba? Tinha que ser uma bombardeamento contínuo de umas 2 horas. E depois teria que colocar uma camada de 1 m de cal e sal grosso. Deixe esterilizar por uns 10 anos, daí vende para o Japão.

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Político 16/10/2017 15:18

A população brasileira acatou com muita positividade o MCMV, as consequências eram claras desde o início, mas infelizmente a administração pública deve prover o cidadão com o que este demanda. Como bem destacado no comentário anterior do Felipe 14:56, a população não quer o fim do programa MCMV e a classe política prontamente proverá o cidadão.

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Higor 16/10/2017 15:38

Excelente e extremamente informativo artigo. Obrigado ao Luan e ao instituto.

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Pobre Paulista 16/10/2017 15:40

E um adendo: As grandes construtoras e incorporadoras entraram pesado na bolsa nesse período, fazendo IPO's bilionários, e desde então seu valor de mercado vem derretendo (Ver PDG por exemplo). Ou seja, os que já eram ricos (os donos dessas empresas) ficaram mais ricos ainda às custas dos investidores incautos que foram iludidos pelo crescimento artificial.

Ou seja, o que era para ser algo para "distribuir melhor a renda" no fim só se tornou mais um concentrador de renda.

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Gustavo 16/10/2017 15:54

Porque que mesmo com a queda na demanda por imóveis os preços continuam nas alturas? Pergunto isso porque aqui na minha cidade visualizo um monte de imóveis com valores exorbitantes desde meados de 2014 e o valor não baixa.

Eles estão lá, parados, sem vender e criando mofo. Porque os preços não se ajustam, mesmo que eles estejam visivelmente fora do alcance da renda do resto da população?

OBS.: Lembrando que depois do estouro da crise o crédito imobiliário secou bastante, principalmente o crédito da CEF.

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Leopoldo 16/10/2017 16:05

Efeito negação. O cara construiu/comprou um imóvel por um determinado valor levado pela crença de que poderia vendê-lo a um preço maior. (Que é o preço que você está vendo ser cobrado).

Mas o preço não subiu.

Consequentemente, como ele não consegue vender pelo preço maior, ele prefere esperar para ver se o mercado melhora (levado pela crença sem sentido de que imóvel sempre se valoriza). Ele não vislumbra a possibilidade de baixar o preço para vender.

É o famoso "vai que cola".

P.S.: só pode fazer isso quem tem muito capital acumulado e aguenta meses de prejuízo. Não é para qualquer um.

RESPONDER
FL 16/10/2017 17:03

Concordo plenamente com o comentário do Leopoldo acima. O efeito negação é extremamente presente quando se trata de imóveis no Brasil. Não sei qual tipo de imóvel está vago, mas o dono está tendo algum gasto com manutenção, impostos e possivelmente um condomínio.

Uma conta de padaria afasta qualquer pessoa minimamente razoável de "investir em imóveis". Falo por experiência própria: moro num bairro bom na zona oeste em SP, num apto de 90m, último andar, com duas vagas e toda aquela parafernalha dos condomínios atuais. Os anúncios de venda pedem cerca de 800mil reais, e eu pago 2500 de aluguel. Para o dono - imaginando que ele gastou apenas os tais 800mil, sem considerar as obras de piso, gesso e móveis que foram feitas, e que não foi feito nenhum financiamento do valor - é um péssimo investimento. É um retorno de 0,3% ao mês, com liquidez absurdamente baixa e boa chance de vacância, tendo ele que assumir as despesas do apartamento.

Nem a poupança consegue ser um investimento tão ruim. Na conta de padaria, o proprietário poderia vender o imóvel por míseros 550mil e "aplicar" tudo numa poupança, que teria o mesmo rendimento, com risco zero e liquidez absoluta.

(um pequeno e importante lembrete: o preço pedido nos anúncios não é necessariamente o preço efetivamente praticado)

RESPONDER
Edson 16/10/2017 17:44

Proprietários de imóveis, no geral, parecem ter muita dificuldade em realizar prejuízo. Já vi caso de gente que deixou faltar coisas em casa para não alugar por menos e outro de quem deixou de vender porque seria por valor abaixo do que gastou.

Mas eu dou uma colher de chá para esse pessoal. Afinal, quando se compra um imóvel, ocorre isso:

- é preciso pagar ITBI e corretagem. Só aí, 8 a 10% do valor ficam em impostos e taxas
- contratos de aluguel são longos e corrigidos pela inflação. E, na prática, inquilino residencial só sai quando quer. Um aluguel mais baixo implica em perdas por um longo período

E, para agravar, o IPTU pode subir acima da inflação. Mesmo que pago pelo inquilino, é uma despesa a mais para este, o que aumenta o risco de inadimplência e vacância, contribuindo para um aluguel mais alto. Afinal, a conta pode acabar voltando para o proprietário.

Enfim, essas e outras leis travam o mercado e acabam prejudicando a correção dos preços e a liquidez. É a mão pesada do Estado contribuindo para que uma crise continue por período indeterminado.

RESPONDER
Leandro 16/10/2017 17:46

Nunca entendi esta lógica de comprar imóvel para alugar. Isso só faz sentido nos países de juro zero, onde qualquer retorno anual bruto de 5% é bem-vindo.

No Brasil, país de juros reais altos, esse "investimento" é um contra-senso. Na maioria dos casos, o retorno mensal bruto é menor até mesmo que o da poupança, que é a aplicação mais tosca que existe. E quando entra o IRPF, você se estrepa todo.

Qualquer CDB ou LCI de banco pequeno ou mesmo fundos de investimentos bons distribuídos por corretoras é melhor. Aliás, fundos imobiliários (isentos de IR) são ainda mais sensatos.

Ademais, além do fato de que inquilino sempre depreda o imóvel, sempre há o risco de um governo populista aprovar leis pró-inquilino e anti-proprietário (como fez o da Venezuela).

O único caso de aluguel que faz sentido é você comprar um imóvel comercial barato (você tem de saber o timing) e alugar para algum grande banco. Aí sim é uma maravilha. Conheço uma pessoa que conseguiu fazer isso numa cidade do interior; por mês, ele tira por volta de R$ 25 mil.

Fora isso, aluguel só fará sentido se você comprar um imóvel para fins totalmente especulativos: ou seja, você compra hoje na esperança de revendê-lo bem mais caro daqui a 3, 4 ou 5 anos. Até lá, você o aluga.

Mas é só.

RESPONDER
Pobre Paulista 16/10/2017 17:59

São "Brick-Lovers". É uma doença que afeta muitos Brasileiros, especialmente os mais velhos e os de ascendência ibérica.

RESPONDER
Jader 16/10/2017 19:11

Acho que tem um pouco a ver com a nossa cultura econômica. Até não muito tempo atrás deixar o dinheiro no banco significava que o seu valor seria destruído pela inflação. Assim uma das poucas maneiras de proteger o patrimônio era transformando-o em imóveis. Meu pai tem 80 anos e vive me falando pra tirar meu dinheiro da renda fixa, comprar um apartamento e alugá-lo. O trauma daquele tempo foi tão grande que foi passado até para algumas pessoas mais jovens que não vivenciaram aquelas agruras.
Abraços

RESPONDER
Andre 16/10/2017 17:56

Deus é pai, 800 mil reais parados num imóvel rendendo 0,3%/ a.m., é tanto desperdício que chega a ser pecado. Deus vai punir este proprietário com uma velhice miserável.
É possível ainda que o sujeito pagou juros para financiar este despatrimônio fazendo o retorno sobre o capital ser ainda mais ridículo. De onde vem essa falácia que imóveis sempre valorizam?

RESPONDER
Sílvio Santos 17/10/2017 11:22

"De onde vem essa falácia que imóveis sempre valorizam?"

Meu amigo, esse país possui tantas falácias econômicas que essa é uma das poucas que até fazem algum sentido, dado que os preços só subiram entre 2003 e 2013.
Em um país com economia estática como o nosso, os mitos que sustentam especulação imobiliária e funcionalismo público são defendidos até as últimas consequências.

RESPONDER
Guilherme 17/10/2017 12:09

Quando exatamente começou eu não sei, mas se fortaleceu enormemente na década de 1980, quando imóveis passaram a ser usados majoritariamente como proteção contra a hiperinflação.

Naquela época, era comum pessoas com alguma renda construírem imóveis por conta própria como forma de imobilizar o capital em um ativo cujo preço ao menos acompanharia a inflação (lembrando que naquela época não havia a grande variedade de instrumentos bancários e fundos de investimentos que há hoje; com efeito, não havia nem mesmo títulos atrelados à inflação).

Ou o cara construía imóveis ou via o dinheiro derreter nas mãos.

Em cidades do interior era muito comum as famílias mais ricas saírem construindo pequenos prédios.

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Igor 16/10/2017 18:33

Nem me fale, meus pais passaram os anos 80,90 e 00 investindo apenas em imóveis, agora com 6 deles muito bem localizados em grandes cidades e de bom tamanho me pedem dinheiro emprestado para comprar coisas que a aposentadoria não lhes cobre e conversar sobre vender abaixo do valor que julgam o correto para investir em produtos mais rentáveis é motivo para brigas sérias, em 1 ano o inquilino que paga 15000 de aluguel deixa prejuízo de 6000.
Quando me visitam é outro inferno "quando é que vai sair do aluguel e comprar um imóvel para dar segurança para sua família?".

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anônimo 16/10/2017 18:54

Comprar um imóvel residencial para alugar realmente não vale a pena.
Como disseram acima, o dinheiro aplicado na Poupança pode gerar até mais lucro do que alugar, além de ter risco zero.

Agora comprar um imóvel comercial para alugar vale muito a pena, principalmente nos centros urbanos.
O problema é que nunca vendem imóveis comerciais, somente alugam.

Quanto a questão do preço do imóvel, possivelmente é porque ou o proprietário gastou mais do que aquele valor quando o cenário estava favorável ou ele não aceita ter um lucro menor que ele esperava quando o adquiriu e o cenário estava favorável.

Mas uma coisa que brasileiro não admite é o que ele possui valer menos que valia no passado. Não admite as flutuações normais do mercado. Brasileiro não admite que seu salário diminua (mesmo que seu poder de compra aumente), não admite que seus lucros diminuam, e isso é explicitamente mostrado na questão dos aluguéis.

O proprietário de um imóvel comercial prefere que seu imóvel fique fechado por 3 anos tendo rendimento zero (negativo, já que ele precisa pagar IPTU, água, luz e condomínio) do que abaixar o preço e se adaptar ao contexto do país. Se ele alugou por 15 mil em 2010, não aceita alugar por menos do que isso em 2018, mesmo a década tendo sido perdida.
Isso é uma característica típica de países com a economia engessada pelo governo. Nem pra especular os "empresários" de países assim servem. A culpa dessa mentalidade não é toda deles, mas também possuem um parcela da culpa por não saberem se adaptar à realidade.

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Getulio 18/10/2017 13:31

Mesmo imóveis comerciais não são garantia de nada. O futuro do comércio será majoritariamente online. Ninguém vai querer ficar pagando aluguel, conta de luz e empregados, se ele pode fazer todo o seu comércio online. Isso já está ocorrendo a passos largos e poucos estão se dando conta. As pessoas estão cada vez menos abrindo pontos comerciais físicos e cada vez mais indo para o comércio via internet (muito mais rentável).

Fora isso, também tem o fato de que imóveis comerciais são extremamente sensíveis às flutuações econômicas. Se a recessão for severa, o imóvel pode ficar anos fechado.

Como disseram ali em cima, a menos que você alugue para banco, é algo bem arriscado.

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anônimo 18/10/2017 14:58

Está caminhando a passos largos mesmo, mas ainda assim é muito rentável.

Veja quanto é o aluguel de um imóvel comercial no centro. Nem se você tiver 3 milhões na Poupança o rendimento é o mesmo.
E pior que o movimento geralmente é grande. Então você consegue pagar o aluguel e ainda possui lucros parecidos com o valor pago (isso, lógico, se você conseguir se estabelecer).

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Oriundo 16/10/2017 16:10

"os pobres terão de acumular mais dinheiro caso queiram, no futuro, adquirir a casa própria"

O autor não acredita numa queda de preços, visto que não temos poupança e renda?

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Nalbert 16/10/2017 16:50

Não há poupança e renda, mas há crédito artificial farto criado por bancos estatais seguindo ordens políticas.

Espero que agora esteja começando a ficar mais claro para a população que não há almoço grátis e que nenhuma expansão artificial do crédito passa impune.

Os preços irão cair? Com muita sorte, eles retornam ao patamar de 2014. Se muito. Grandes coisa.

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Viking 16/10/2017 18:08

Luan, excelente texto.
para aumentar o debate, fica uma sugestão: incluir o período do BNH, ou até mesmo um artigo a parte sobre isso.
dizem que foi bem parecido com a situacao atual.

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marcela 16/10/2017 18:11

Tremei usuários de criptomoedas:"BC alerta para risco de bolha e pirâmide em operações de moeda virtual".Já que o BC é o responsável pelo Real o mais prudente é fugirmos do Bitcoin e comprarmos reais, não é mesmo?Quanto à questão da moradia, se não fosse o estado atrapalhando, construir seria tão barato que qualquer zé ruela seria capaz de pagar a prestação da casa própria.Enfim se não fosse o estado e o BC o povo pobre tinha casa pra morar e poder de compra elevado.

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Demolidor 17/10/2017 02:37

Você tem razão. O histórico do real é excelente. É uma moeda sem histórico de inflação acima de 50% ao ano e que desvalorizou apenas 75% em relação ao dólar desde 1995.

Vou hoje mesmo correndo vender meus bitcoins. Moeda com controle inflacionário só pode ser pirâmide. Melhor o real, que é seguro.

Desligando o modo irônico, não poderia concordar mais com teu comentário sobre construção civil. E digo mais: a adoção de criptomoedas levará à inevitável constatação de que imóvel em bairro consolidado só desvaloriza. Mesmo que seja só um terreno, uma vizinhança de prédios velhos não faz bem ao preço.

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Luiz 16/10/2017 18:54

Intervenção no Brasil n é para melhorar a vida do Brasileiro, e sim para que políticos
ganhem dinheiro.

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Sideshow Bob 16/10/2017 19:04

Pra vender imóvel hoje, só tem uma receita: 50% de desconto.

Ou então deixa anunciado eternamente e repetindo o mantra: Não vou perder nada, não aceito perder nada.....

E vai pagando pra manter fechado.

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Beautiful 16/10/2017 19:04

OFF:
O que vcs acham sobre cotas para negros em universidades? Justo ou tem que ser pela meritocracia?
Tipo, eles defendem que para ter meritocracia tem que haver oportunidade igual para todos... o que acham disso?

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Gabriel 16/10/2017 20:50

Pra começar, as universidades deveriam ser todas privadas. Aí se elas quiserem implementar um sistema de cotas por conta própria é direito delas, por mais que eu ache um sistema bem bosta. O que não pode é o Estado forçar esse sistema em entidades privadas.

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Pobre Paulista 16/10/2017 22:05

Se a universidade é pública, não há do que reclamar. Sendo o estado o legítimo proprietário da universidade, ele pode colocar o critério que ele quiser, seja um critério racional, como o por mérito, seja um critério circunstancial, como seleção por raça ou classe social.

Se a universidade for privada, não há do que reclamar: É uma propriedade particular e os donos tem o legítimo direito de determinar como eles preferem usar seu próprio capital.

De qualquer maneira, o critério racional tende a dar mais resultados. Se eu fosse dono de uma universidade, escolheria somente o critério de notas. Mas não posso nem tenho direito de legislar sobre propriedade de terceiros.

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Julian 17/10/2017 10:22

Sendo o estado o legítimo proprietário da universidade, ele pode colocar o critério que ele quiser

E desde quando o Estado é o legítimo proprietário de qualquer coisa, já que tudo que ele possui foi obtido por meio do roubo?

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Pobre Paulista 17/10/2017 11:05

Desde que ele construiu e operacionalizou a universidade.

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Julian 17/10/2017 14:52

Ok, então tudo o que o Estado construiu e operacionalizou é legítimo? Logo, todas as regras que ele estabeleceu são legítimas? Sério mesmo?

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Victor Quintao 08/09/2019 19:22

O Estado é o legítimo proprietário sim...compre um arsenal nuclear ou um bombardeiro stealth (coisa que as nossas Forças não possuem) para convecê-lo do contrário. Estamos num sistema violento onde o idealismo e a moral são só adornos...

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Eric 17/10/2017 11:17

"Sendo o estado o legítimo proprietário da universidade" kkkk, essa é das boas.

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Pobre Paulista 17/10/2017 12:15

Quem é o dono?

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Pobre Paulista 17/10/2017 12:49

Melhor ainda: Você nem precisa concordar com isso, mas faça o seguinte exercício:

"O legítimo proprietário da universidade pública é _______, e cabe à ele decidir o critério de seleção."

E preencha com tudo o que você quiser. Depois tente achar alguma universo onde sua opinião faz alguma diferença no critério de seleção.

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Verônica Di Benedetti 16/10/2017 19:20

Sem contar nas inúmeras pequenas e médias empresas da construção civil que quebraram herdando um passivo enorme, devido ao não pagamento por parte do governo para as obras o PMCMV.

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News 16/10/2017 21:37

Jornalista do Panama Papers foi assassinada: https://www.theguardian.com/world/2017/oct/16/malta-car-bomb-kills-panama-papers-journalist

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Ninguem Apenas 16/10/2017 21:53

Leandro, o que você acha do que foi a política do Funding Loan no Brasil? queimar dinheiro é coisa de doido? (desculpa a piada sem graça)

Mas a política da deflação forçada, visando a valorização do câmbio feitas naquela época, foram uma boa (ou razoável) resposta a grande desvalorização da moeda nos anos anteriores?

Ao meu ver Campos Salles e Rodrigo Alves foram os únicos presidentes da história do Brasil que não desvalorizaram o câmbio em momento algum, isso foi bom?

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Ninguem Apenas 17/10/2017 17:24

Leandro, poderia compartilhar um pouco do seu conhecimento histórico econômico por favor? kk

Nunca vi um austríaco comentar sobre o assunto, o máximo que achei foi monetaristas comentando e eles criticaram enormemente, mas achei um ligado a economia clássica elogiando.

Não necessariamente precisa ser o Leandro a responder, quem quiser contribuir ficaria agradecido.

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Leandro 17/10/2017 18:33

A ideia em si, como solução emergencial para um grave problema causado pelo descontrole inflacionário, não era ruim. Mas muito melhor seria pegar as libras emprestadas e montar um Currency Board ancorado nelas. Isso resolveria de uma só vez todos os problemas inflacionários, estabilizando a moeda, os juros e permitindo o crescimento econômico quase que imediato.

Vale também ressaltar que o funding loan era do interesse dos credores britânicos. Eles concederam empréstimos para o governo brasileiro com o intuito de que o governo pudesse então quitar os empréstimos anteriores. Coisa sem muito sentido.

Mas o grade problema de deixar o governo sair se endividando em moeda estrangeira (com juros e principal sendo arcados pelos pagadores de impostos) é que, além do óbvio risco moral, não há nenhum incentivo para o governo se endireitar e se saciar com apenas aquele empréstimo. Ele sempre vai postergar os ajustes (impopulares) e querer mais empréstimos. Como foi o caso.

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Ninguem Apenas 17/10/2017 19:17

A abolição do Funding Loan e a instauração da Caixa de Conversão foi um passo pra frente ou pra trás?

Eu estava lendo o livro do Afonso Costa (defensor do padrão-ouro) de 1910 no qual ele fala que a Caixa de Conversão foi um passo pra trás na instauração do padrão-ouro, pois ela não conseguiu fixar o câmbio em 15 pences por mil réis, pois 2 anos depois o câmbio passou a ser 17 pences por mil réis e foi as intervenções do Banco do Brasil que permitiu por pouco tempo a estabilidade do câmbio, também que era favorável aos especuladores que comprassem a libra desvalorizada no exterior e trocassem pelo bilhete da Caixa de Conversão que estava sobrevalorizado, dando ganhos enormes.

No final (conta ele), que isso teve o resultado de fazer fugir o ouro do Brasil e tornar o padrão-ouro algo inalcançável (e que a doutrina mercantilista recomendava inflacionar a moeda pra cobrir a falta do ouro) e no final tudo foi pra beneficiar os cafeicultores já que ela era parte da política do convênio de taubaté.

Ele chega inclusive a dizer que nossa caixa de conversão foi uma cópia mal feita da Argentina e que a mesma já era ruim, mas elogia a instauração do padrão-ouro na Rússia imperial.

ele era um forte defensor do Funding Loan

Mas os austríacos concordam? eu achei o livro dele quase por acidente, mas como é muito antigo a leitura não é tão simples de ler.

Leandro, a nossa caixa de conversão foi algo tão ruim assim? no seu artigo consta um grande crescimento nessa época, foi apesar dela?

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Leandro 17/10/2017 21:28

"Eu estava lendo o livro do Afonso Costa (defensor do padrão-ouro) de 1910"

Afonso Costa, aquele político português? Desconheço a obra dele, muito menos seus argumentos.

"no qual ele fala que a Caixa de Conversão foi um passo pra trás na instauração do padrão-ouro"

Estranho, pois não há um padrão-ouro efetivo sem caixa de conversão. A menos, é claro, que o próprio ouro seja utilizado como moeda. Em 1910, até fazia sentido. Hoje, não mais.

"pois ela não conseguiu fixar o câmbio em 15 pences por mil réis, pois 2 anos depois o câmbio passou a ser 17 pences por mil réis"

Se antes mil reais compravam 15 pences e dois anos depois passaram a comprar 17 pences, então a moeda nacional se valorizou.

Só que, numa caixa de conversão, não há nenhuma variação cambial. A função dela é trocar moeda nacional pela moeda estrangeira âncora a um valor fixo e imutável. Se a moeda nacional se valorizou neste período, então a única explicação é que a caixa de conversão estava tão abarrotada de reservas estrangeiras, que o governo achou por bem valorizar a moeda nacional (algo que também não faria sentido nenhum).

Isso, repito, não representa uma Caixa de Conversão ortodoxa, mas se houve valorização (e não desvalorização), então isso, por definição, significa que o arranjo funcionou bem até demais. Ele gerou reservas internacionais em um volume muito além do previsto.

"e foram as intervenções do Banco do Brasil que permitiram por pouco tempo a estabilidade do câmbio"

Sem sentido. Se o movimento da moeda nacional foi rumo à valorização, então não seria necessária nenhuma intervenção do BB -- a menos, é claro, que o BB estivesse intervindo para tentar desvalorizar o câmbio, algo que pelo visto ele não conseguiu.

"também que era favorável aos especuladores que comprassem a libra desvalorizada no exterior e trocassem pelo bilhete da Caixa de Conversão que estava sobrevalorizado, dando ganhos enormes."

Isso se chama arbitragem, e não há nada de errado nem de deletério nisso. Arbitragens simplesmente levam mais rapidamente a taxa de câmbio ao seu valor real.

Dito isso, não faz sentido haver especulação em um arranjo com Caixa de Conversão, pois o câmbio é fixo. O capital especulativo pode entrar e sair do país o quanto quiser, pois o câmbio não se altera. Se ele não se altera, não dá para ter ganhos especulativos.

Agora, se o câmbio se altera -- e, mais ainda, se ele se valoriza -- aí sim dá para ter ganhos especulativos. O cara trocou 15 pence por mil reis e, dois anos depois, trocou esses mil reis por 17 pences. Só não estou muito certo de que esperar dois anos seja bem uma especulação...

"No final (conta ele), que isso teve o resultado de fazer fugir o ouro do Brasil e tornar o padrão-ouro algo inalcançável"

Se a moeda nacional se valorizou, então realmente haverá uma maior saída de ouro. Afinal, com uma moeda mais forte, mais ouro pode ser comprado e enviado para fora em troca de importações.

Mas, ora, apreciação cambial -- por definição -- vai totalmente contra o próprio arranjo de Caixa de Conversão.

Pode ser que o autor tenha dito que as intervenções do Banco do Brasil (imprimindo dinheiro) geraram aumento na oferta monetária desancorada do ouro, e isso gerou fuga do ouro. Pode muito bem ser. Mas, de novo, isso não é Caixa de Conversão. Apenas a Caixa de Conversão pode imprimir moeda nacional, e apenas quando entra ouro.

"(e que a doutrina mercantilista recomendava inflacionar a moeda pra cobrir a falta do ouro)"

Se inflacionar com câmbio fixo (algo impossível em uma Caixa de Conversão), o ouro vai sair. Se inflacionar com câmbio flutuante, a moeda se enfraquece e aí realmente o ouro não sai. Mas isso também não é Caixa de Conversão.

"e no final tudo foi pra beneficiar os cafeicultores já que ela era parte da política do convênio de taubaté."

Pode até ter sido essa a função original da Caixa de Conversão (tudo em que há governo metido há grupos de interesses por trás). Mas os efeitos benéficos dela foram grandes.

"Ele chega inclusive a dizer que nossa caixa de conversão foi uma cópia mal feita da Argentina e que a mesma já era ruim, mas elogia a instauração do padrão-ouro na Rússia imperial. ele era um forte defensor do Funding Loan"

Nada posso comentar.

"a nossa caixa de conversão foi algo tão ruim assim? no seu artigo consta um grande crescimento nessa época, foi apesar dela?"

Até mesmo os detratores do arranjo à esquerda e à direita reconhecem que ele trouxe grande estabilidade econômica e monetária, gerando períodos de forte crescimento com inflação ínfima, e por mais de uma década. Se já houve algum arranjo melhor que esse no Brasil, sou todo ouvidos.

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Ninguem Apenas 17/10/2017 23:22

Bom, eu na verdade achei o livro mas não conheço outras obras do autor, nem mesmo a carreira política dele, estava pesquisando justamente sobre os autores do período. Inclusive achei livro nesse site:

memoria.org.br/ia_visualiza_bd/ia_consultar_acervo.php?p=4&c=t

O nome do livro é "A Caixa de Conversão e a Taxa Cambial"

E infelizmente eu não sou muito entendido de economia e o português antigo pode me ter feito entender algumas coisas erradas. Mas segue uma citação:

"Dando novo rumo ás finanças do paiz, a lei que instituiu a Caixa de Conversão, no intuito de attrahir o ouro aos cofres dela, fadados a permanecer, por muito tempo depois de sua inauguração, completamente vazios do precioso metal, annulou os salutares effeitos do decreto legislativo de 20 de julho de 1899, mandando depositar na Caixa todas as quantias destinadas aos dous fundos para se engrossar, assim, a massa de papel-moeda circulante, cujo resgate, de facto, não mais se realizava. E' incontestável que o primeiro passo para a conversão do nosso meio circulante e definitivo estabelecimento da circulação metallica é o resgate do papel-moeda e a sua consequente valorização, de modo a tornar-se, cada vez mais, limitado o total que deve ser convertido e mais valorizado com relação ao ouro, pois só assim, com mais estreitos recursos e menores fundos poder-se-ha tentar, em occasião opportuna, essa operação, de si já tão dificil e praticamente tão delicada.

Desvirtuados os fins da lei n. 581 de 20 de julho de 1899, confundido o fundo de garantia no de resgate, immobilizados os saldos de ambos nas arcas da Caixa, sem os juros de que cogitava a lei quanto ao primeiro, sophismou-se o resgate do papel-moeda, impedindo-se ou embaraçando-se a sua valorização, porque as notas representativas desses saldos vieram augmentar o nosso meio circulante, tornando-se mais intensa a oferta da nossa moeda papel, ao mesmo tempo que toda essa outra massa de papel inconversivel ficou completamente desprovida da salutar garantia que se lhe havia creado."

As críticas do autor são corretas?

Agora, a critica dele (que eu entendi) foi que ao passo que a moeda se valorizou indo para 17, o cambio continuava fixado em 15 por lei e essa diferença entre o cambio nominal e o real teve como resultado a fuga de ouro do Brasil (novamente, posso ter entendido errado). Ele inclusive critica as leis de curso forçado da moeda e se coloca contra, mas não sei se ele era político ou algo do tipo, realmente desconheço o autor e sua vida.

Mas realmente é muito difícil ler esse livro, pela língua, pela idade e o "economês" usado. Agora o próprio mecanismo da Caixa de Conversão (não consegui entender direito pesquisando) com a utilização dos dois fundos, o limite fixo de papel que pode ser impresso, o cambio nominal fixo, o uso do papel inconversível (sem estar ancorado no ouro) e entre outras coisas me fez parecer bem distante de um Currency Board genuíno.

Inclusive em 1926 foi fundada novamente sobre o nome de Caixa de Estabilização e durou até 1930, e as duas foram abolidas quando enfrentou uma crise mundial (pela primeira guerra inicialmente e posteriormente pela crise de 29).

Mas queria antes de tudo agradecer enormemente a paciência em me responder, sei o quanto deve ser cansativo dar atenção a essas perguntas. No mais muito obrigado pelos excelentes artigos, o pouco de economia que sei foi em grande parte aprendido com seus artigos.

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WDA 18/10/2017 13:20

Mais uma bela aula do Leandro! Show de bola!

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Ninguem Apenas 18/10/2017 15:15

Bora criar uma medida legislativa popular pra voltar a Caixa de Conversão? kk

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Gustavo-von-Rothbard 17/10/2017 05:01

Ótimo artigo! Porém possuo uma pergubta OFF-topic, gostaria que alguém do IBM me respondesse;

Como regular, protegendo os consumidores, empresas cujos produtos podem ser alterados e necessitariam de uma visão técnica para que essas adulterações fossem descobertas? Exemplos: carne, gasolina, leite...

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Felipe 17/10/2017 11:19

www.mises.org.br/Article.aspx?id=2651
www.mises.org.br/Article.aspx?id=1200
www.mises.org.br/Article.aspx?id=2024
www.mises.org.br/Article.aspx?id=2769

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SRV 17/10/2017 13:44

Gustavo-von-Rothbard,

A resposta simplificada seria através de agências privadas de certificação, Isso já existe no mundo, são empresas que testam e avaliam produtos e colocam sua idoneidade e imagem em julgamento.

Mas em mercados regulados pelo Estado isso não funciona. Veja por exemplo o caso do subprime. As agências de rating que classificaram títulos podres como triplo A continuam por aí, sendo usadas, pois regulamentações do mercado financeiro americano impedem o surgimento de novas agências.

Seria completamente diferente num mercado em que a concorrência fosse livre. Se as grandes agências pisassem na bola como foi no subprime, as menores e mais corretas acabariam ganhando marketshare e relevância. Quem vai acreditar no selo de uma empresa "comprada"?

Existem outros mecanismos, como os sites de avaliação de consumidores, etc. Nos artigos que foram linkados na resposta do Felipe 17/10/2017 11:19 são bastante completos.

Abraços.

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Chaudd 17/10/2017 13:07

Bom dia, tenho uma dúvida para o IMB, pq em 29 e em 2008 os bancos nos EUA tiveram muitos problemas e aqui mesmo em meio a crise eles permanecem sem tantos problemas(sou leigo no assunto, agora que estou entendendo alguma coisa sobre a teoria do Hayek sobre ciclos econômicos)?

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Leandro 17/10/2017 14:38

"pq em 29 e em 2008 os bancos nos EUA tiveram muitos problemas"

Porque eles fizeram vários empréstimos que foram maciçamente caloteados. Calotes de empréstimos destroem o capital dos bancos.

www.mises.org.br/Article.aspx?id=2594

www.mises.org.br/Article.aspx?id=1696

"e aqui mesmo em meio a crise eles permanecem sem tantos problemas"

Porque aqui não houve calotes maciços de empréstimos. E também porque os bancos brasileiros são bem mais prudentes que os americanos em suas concessões de empréstimos (o exato contrário do que exigem os desenvolvimentistas, que querem crédito farto e barato para todos, mas ficam muito bravos quando os bancos que seguem exatamente essas políticas quebram e são socorridos).

E por que os bancos brasileiros são mais prudentes? Porque aqui no Brasil, por lei, quando um banco quebra, são ele e os outros bancos que arcam com tudo, e não o governo. Já nos EUA, por lei, quem arca com tudo é o governo (pagadores de impostos) e não os bancos. Leia ao menos a conclusão deste artigo.

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Chaudd 17/10/2017 16:28

Obrigado!!! extremamente esclarecedor esse seu comentário Leandro.

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Libertario do Bolha 18/10/2017 00:10

Leandro,

Sugiro dar uma lida na ( já famosa na internet ) delação do César do bolhaimobiliáriaBrasil.com.br

Nela consta a manobra do Caixão que mudou de categoria os seus clientes.

Para resumir seria o seguinte: Depois da crise que se acentuou em 2014, onde já havia um elevadíssimo índice de inadimplência no programa MCMV e em vários outros financiamentos habitacionais, curiosamente os clientes de rating AAA aumentaram exponencialmente nos dados do banco.

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Fábio 18/10/2017 04:18

Desde 2012 tenho uma construtora e em todo esse período atuei no segmento popular, especialmente no MCMV, e tendo a concordar com esse artigo.

O impulso que o governo deu no segmento da construção com esse programa trouxe um aumento generalizado de preços em toda a cadeia de matérias primas e mão de obra. Por volta de 2014, no ápice dos incentivos governamentais (época da eleição de Dilma) os profissionais cobravam um preço por seu serviço que não condizia com sua produtividade e qualidade. A partir de meados de 2015 e principalmente em 2016 essa situação se inverteu com o aumento do desemprego no setor.

Além disso, o pior fenômeno que observei foi uma espécie de "indexação" dos terrenos, já que sempre que o governo aumentava o valor de financiamento dos imóveis do programa os lotes aumentavam de forma desproporcional.

Por exemplo, em minha cidade um lote de 125 m² um lote para construção no programa custava em torno de 40 mil reais quando comecei a trabalhar neste mercado em 2012. Hoje não se encontra o mesmo lote por menos de 75 mil, ou seja, um crescimento de 87,50%;

No mesmo período o valor financiado por residência subiu apenas 50%, o que espremeu a margem de lucros dos construtores e teve como consequência a verticalização dos empreendimentos para compensar esse efeito. Com isso, o capital necessário por empreendimento cresceu bastante resultando na expulsão das empresas com menos $$ disponível.

Ainda tenho um terreno de 420 m² que comprei em 2012 por 85 mil e que hoje vale no mínimo 250 mil. Além disso, como se trata de um dos poucos terrenos nessa dimensão livres na região tenho pouco interesse em construir por lá, especialmente porque vieram algumas melhorias públicas como asfalto que estão valorizando ele ainda mais.

Hoje aposto dizer que vale mais a pena comprar terrenos em regiões onde provavelmente ocorrerá uma futura valorização do que construir. E digo também que os principais beneficiados com essa política de crédito do governo foram: 1 - Autoridades locais que por meio de mudanças nas leis de zoneamento locais conseguem interferir na regiões de maior valorização e lucrar direta ou indiretamente com isso; 2 - Grande grupos empresariais (em setores como mineração: ferro, aço, alumínio, cimento, areia, etc) devido a intensa valorização destes insumos.

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Leitor 18/10/2017 11:50

Fábio, muito obrigado pelo seu comentário. Bastante enriquecedor e esclarecedor.

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frolstty 19/10/2017 19:53

Gostaria que verificassem sobre o déficit habitacional, pois aparentemente ele diminuiu, mesmo que não como o esperado na implantação dessa política pública.

www.fiesp.com.br/noticias/levantamento-inedito-mostra-deficit-de-62-milhoes-de-moradias-no-brasil/

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Verificado 19/10/2017 20:23

Essa sia notícia é antiga e abrange um período de tempo menor: 2010 a 2014.

Para piorar, ela foi feita pela FIESP, que tem interesse direto em qualquer política de subsídios, pois é bom para seus negócios.

As notícias mais recentes (a mesma utilizada pelo artigo) utilizam dados da PNAD e abrangem um período de tempo maior: 2009 a 2015.

mobile.valor.com.br/brasil/4882412/deficit-habitacional-aumenta-com-recessao

www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/cidades/2016/06/20/interna_cidadesdf,536927/deficit-habitacional-atinge-125-mil-brasilienses-e-aumenta-a-cada-ano.shtml

www.cte.com.br/noticias/2017-05-30piora-o-deficit-habitacional-nacional-se/

www.fjp.mg.gov.br/index.php/noticias-em-destaque/3930-fundacao-joao-pinheiro-divulga-primeiros-resultados-do-deficit-habitacional-no-brasil-relativos-a-2015

www.sindusconsp.com.br/piora-o-deficit-habitacional-nacional-segundo-o-sinduscon-sp/

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Orgão 20/10/2017 05:34

De onde tiram esses gráficos ? Podem me responder ?

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Ombud 20/10/2017 10:57

Séries temporais do site do Banco Central:

www.bcb.gov.br/pt-br/#!/n/SERIESTEMPORAIS

Séries números 7518, 20612, 7524, 20593, 21340, 25419

RESPONDER
Emerson Luis 25/12/2017 18:57

Cada intervenção do governo visa sanar as consequências negativas de intervenções passadas e gera mais consequências negativas que servirão de justificativa para ainda mais intervenções e o círculo vicioso se repete continuamente.

Os danos não são apenas econômicos, mas sociais e culturais também. Por exemplo, o programa Minha Casa Minha Vida II colocava a casa no nome da esposa, reforçando estereótipos negativos a respeito do homem e sutilmente estimulando divórcios.

* * *

RESPONDER
W.Menon 26/01/2018 17:16

Ok, então qual seria a solução para combater o déficit habitacional sem elevação dos preços dos imóveis e endividamento dos compradores?

RESPONDER
João 26/01/2018 18:46

A mesma solução que permitiu que a oferta de coisas até então escassas e destinadas apenas aos ricos -- carros, celulares, televisores, viagens de avião e comida boa -- se tornasse abundante e direcionada aos mais pobres: o livre mercado.

Apenas a livre concorrência pode aumentar a oferta de um bem e, consequentemente, reduzir seus preços (em termos reais, isto é, em termos de horas de trabalho necessárias para adquiri-lo).

Abolir leis de zoneamento insensatas e dar mais liberdade para a construção civil já aumentariam bastante a oferta de imóveis, barateando os alugueis.

Finalmente, acabar com essa ideia de que a pessoa só pode ser feliz tendo casa própria. Eu sempre morei de aluguel e graças a isso (não ter me endividado para comprar imóvel) amealhei um patrimônio financeiro respeitável. Só o que ganho de juros em cima deste patrimônio financeira paga o aluguel e ainda sobra muito.

P.S.: a oferta de bens só aumenta e seus preços só caem (em termos reais), exceto imóveis. Por que será? Será que o fato de estes terem sua aquisição subsidiada pelo governo -- o que explode a demanda -- não tem efeito nenhum sobre isso?

P.S.2: se o governo passasse a subsidiar a compra de comida, você acha que os preços cairiam ou explodiriam? E o acesso à comida, você acha que ficaria mais universal ou mais restrito apenas aos mais ricos?

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Pobre Paulista 26/01/2018 19:35

"Combater o déficit habitacional"

Meu amigo, o governo não tem que combater porcaria nenhuma, tem apenas que nos deixar em paz.

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VICTOR HUGO 18/05/2018 01:47

O indicador saldo carteira de credito recursos direcionados - financiamento imobiliário total , entra oque praticamente?
Pro cotista , SBPE, MCMV?

E o caso dos bancos privados, qual o indicador imobiliário deles? Como se analisa a carteira dos bancos privados?

atenciosamente

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Vladimir 04/06/2018 12:28

Petista Ermínia Maricato confirma absolutamente tudo que o presente artigo disse sobre o Minha Casa, Minha Vida.

Minha Casa, Minha Vida piorou cidades e alimentou especulação imobiliária, diz ex-secretária do governo Lula

Maior programa habitacional da história do Brasil e uma das vitrines dos governos do PT, o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) piorou as cidades, agravou as dificuldades de acesso a moradia entre os mais pobres e criou bairros especialmente vulneráveis ao crime organizado

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VICTOR HUGO 07/08/2018 15:05

Luan, é correto descontar a inflação acumulada desses indicadores para ter o valor real?
abraço

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Marcello 08/04/2019 03:35

Bastante curiosa esta análise. Considera apenas aspectos pertinentes ao setor imobiliário como se ele estivesse deslocado do resto da sociedade. O crescimento do PIB, a elevação dos salários, a redução da inadimplência não deveriam ser considerados na reflexão? Afinal, a Lei 10.931/2004 foi acompanhado por um crescimento macroeconômico e ampliação da renda. É possível que a concentração dê a impressão de que muitas pessoas estão comprando, mas são poucas pessoas que estão especulando? Somente considerar a redução dos riscos pela emissão de crédito e subsídio é o suficiente para explicar a elevação dos preços? O PIB da construção civil só considera imóveis no padrão Minha Casa, Minha Vida ou A RJZ Cyrela que constrói imóveis de alto luxo também ajuda?

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Carlos 08/04/2019 13:54

"Bastante curiosa esta análise."

Vejamos onde está a curiosidade.

"Considera apenas aspectos pertinentes ao setor imobiliário como se ele estivesse deslocado do resto da sociedade."

Mas, meu caro, o artigo é inteiramente sobre setor imobiliário. Ele já deixa isso claro logo no título. Queria o quê? Que o artigo abordasse também, sei lá, o setor automotivo?

É cada um...

"O crescimento do PIB, a elevação dos salários, a redução da inadimplência não deveriam ser considerados na reflexão? Afinal, a Lei 10.931/2004 foi acompanhado por um crescimento macroeconômico e ampliação da renda."

Se a economia produz mais, então há mais bens sendo ofertado. Isso deveria pressionar os preços para baixo. No entanto, se mesmo em um cenário de crescimento econômico, os preços destes bens subiram, então é porque a expansão do crédito e a oferta monetária subiram mais ainda.

Questão de lógica básica.

Há um artigo inteiro sobre isso voltado para o Brasil:

www.mises.org.br/Article.aspx?id=2663

"É possível que a concentração dê a impressão de que muitas pessoas estão comprando, mas são poucas pessoas que estão especulando?"

Se todo um setor da economia funciona à base de crédito estatal artificial barato, não há apenas uma concentração de "alguns poucos especulando". Todos os compradores, 100% deles, estão demandando imóveis fazendo uso de crédito estatal barato.

Se você não aceita isso, aí nada pode ser feito por você.

"Somente considerar a redução dos riscos pela emissão de crédito e subsídio é o suficiente para explicar a elevação dos preços?"

Os preços sobem porque mais dinheiro, criado do nada, foi direcionado para aquele setor. É isso o que faz os preços de qualquer setor subirem.

De novo, eis como funciona no Brasil:

www.mises.org.br/Article.aspx?id=2663

"O PIB da construção civil só considera imóveis no padrão Minha Casa, Minha Vida ou A RJZ Cyrela que constrói imóveis de alto luxo também ajuda?"

Imóveis de alto luxo também são adquiridos com empréstimos da Caixa Econômica Federal (subsidiados pelo Tesouro), bem como de financeiras específicas, que chegavam financiar 80% do preço do imóvel. Se você desconhece isso, nada pode ser feito.

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