É uma história sinistramente familiar.
Pouco antes de a bolha imobiliária americana estourar, analistas
econômicos ao redor do globo afirmavam que o mundo havia atingido um novo patamar
de crescimento econômico, em que as velhas regras da ciência econômica não mais
eram válidas — “desta vez, tudo será diferente”. O mesmo tem sido dito sobre a atual expansão
econômica da China, especificamente no que diz respeito ao enorme grau de
controle que o estado exerce sobre a economia de cima para baixo — por algum
motivo, os “especialistas” querem crer que as leis econômicas foram revogadas
Com efeito, essa noção parece plausível de acordo com os tradicionais
agregados keynesianos. Afinal, o
crescimento do PIB chinês recuperou-se em tempo recorde e em ritmo recorde
desde o arrefecimento da economia global em 2008, atingindo um crescimento de
impressionantes 10,7% ao final de 2010.
Embora parte desse crescimento certamente advenha de um genuíno
desenvolvimento econômico, uma fatia substancial é impulsionada pela expansão
monetária, por “estímulos” governamentais e por uma maciça e insustentável
bolha imobiliária.
Em 2008, com o intuito de retomar os níveis de crescimento vivenciados antes
da crise, o governo chinês adotou um dos remédios favoritos dos estatistas para
épocas de dificuldade econômica: expansão monetária. Isto era “necessário” para aumentar o
investimento doméstico e o consumo, bem como para compensar a redução das
exportações. Em novembro de 2008, o
governo também anunciou um pacote de “investimentos” de US$ 586 bilhões, com
esse mesmo propósito.
Entretanto, sempre que um governo alegar estar “investindo” em algo, substitua
o termo “investir” por “gastar” ou “imprimir dinheiro”. Dado que o governo raramente gasta dinheiro
com o intuito de colher lucros, simplesmente não há como saber se o dinheiro
foi gasto produtivamente ou não. Mesmo
que esses “investimentos” fossem guiados por cálculos de lucro e prejuízo, o
capital ainda viria da tributação forçada ou da inflação monetária, e não da
poupança voluntária. Assim, é sempre
impossível determinar se o dinheiro poderia ter sido gasto em coisas melhores.
Alô, alguém em casa?
O extremamente famoso investidor Jim Rogers, seguidor da Escola Austríaca,
há muito tempo vem subestimando essas especulações sobre estar havendo uma
grande bolha chinesa. Ele argumenta que,
embora de fato os preços dos imóveis em algumas cidades costeiras estejam superaquecidos,
um arrefecimento destes preços provocaria apenas um pequeno solavanco no
crescimento chinês, e não uma grande recessão.
O resto do país, diz Rogers, “dificilmente
está em uma bolha“.
Já outro bem conhecido investidor seguidor da Escola Austríaca, Doug Casey,
é bem mais pessimista,
argumentando que a China “está em uma inacreditável bolha imobiliária”, algo
que irá fazer com que “milhões de chineses — e os bancos que emprestaram
dinheiro para eles — percam tudo.”
Certamente há bons motivos para se preocupar com a China. Um estudo conduzido em meados de 2010 pela
Universidade de Tecnologia de Pequim relatou que um típico apartamento em Pequim
custa mais de 22 vezes a renda média da cidade, ao passo que o jornal britânico
The Telegraph relatou em dezembro que
esse mesmo cálculo para a cidade de Shenzhen é 18. Em nível nacional, a Academia Chinesa de
Ciências Sociais concluiu, no ano passado, que uma típica propriedade chinesa
custa 8,8 vezes a renda média. Compare
estes valores aos meros 5,5 no Reino
Unido em 2007 e 4 em 2009. Nos
Estados Unidos, no auge da bolha imobiliária, quando os preços dos imóveis
atingiram seu ápice, este valor ficou em pouco mais de 5 vezes a renda média,
de acordo com o S&P
Case-Shiller Index.
Empreendimento
imobiliário em Ordos
Assim como nos EUA, o mercado imobiliário chinês está assolado pelo excesso
de construções, e não apenas em megacidades como Xangai, Pequim e Shenzhen. Cidades fantasmas extremamente novas têm
brotado por toda a China nos últimos anos, sendo que a mais famosa delas talvez
seja Kangbashi, em Ordos, no
sudoeste da região da Mongólia Interior.
Toda a capacidade imobiliária desta cidade pode atualmente acomodar bem
mais de 300.000 residentes; entretanto, apenas um décimo deste número de
fato reside ali. (Veja o vídeo em português). Várias outras cidades
menos conhecidas também ostentam enormes carreiras de prédios residenciais
de vários andares e de prédios públicos majestosos ao mesmo tempo em que
aparentam estar completamente destituída de residentes.
Jim Chanos, da Kynikos Associates, afirma que os novos empreendimentos
comerciais para escritórios que estão atualmente sendo construídos na China têm
espaço suficiente para fornecer cubículos de 930 centímetros quadrados para
absolutamente todos os cidadãos do país.
E estamos falando apenas de imóveis comerciais. O jornal Finance
Asia relata que aproximadamente 64 milhões de casas e apartamentos em toda
a China estão vazios há mais de seis meses, o suficiente para abrigar 200
milhões de pessoas — 15% de toda a população do país. Nessa mesma linha, um estudo conduzido em
2007 pela Universidade Union, de Pequim,
descobriu que 27% de todos os apartamentos recém-vendidos em Pequim, em mais de
50 áreas residenciais distintas, permanecem desabitados.
Por que, então, essa insana produção excessiva de imóveis continua? Afinal, esta enorme discrepância entre
unidades produzidas e unidades desocupadas deveria resultar em queda de preços. Entretanto, a maior parte dos novos
empreendimentos imobiliários é comprada antes mesmo
de começarem a ser construídas. A
resposta é que os compradores normalmente são especuladores que se abstêm até mesmo
de alugar as propriedades na esperança de que obterão maiores lucros quando
revenderem-nas intactas no futuro. Bill
Powell, da revista Fortune, conta o
caso de um vizinho em Xangai que, com esse mesmo objetivo, comprou o espantoso
número de 43 casas em 3 apenas anos.
Essa absurda demanda é, por sua vez, propiciada pala expansão do
crédito. Oficialmente, o M2 chinês
cresceu 58% entre novembro de 2008 e dezembro de 2010, ao passo que o total de
empréstimos bancários (inclusive empréstimos nominais) dobrou
(estatísticas não oficiais) em 2009 em relação a 2008.
Agregados Monetários para a China (mensurados
em 100 milhões de Yuanes)
Fonte: Banco Central da China
Um fator essencial para essa mania imobiliária é que, para a maioria dos
chineses, um imóvel é a mais lucrativa e (aparentemente) mais segura opção de
investimento disponível, quando comparado às alternativas; os juros pagos sobre
depósitos bancários estão abaixo da inflação de preços ao consumidor, as ações
das empresas chinesas têm apresentado uma performance fraca (para dizer o
mínimo) nos últimos anos, e os controles de capital impostos pelo governo ainda
impedem que os cidadãos invistam em fora.[1]
Mais do que aparenta
É claro que a produção excessiva de imóveis e a precificação exagerada
destes não foram os únicos fatores causadores da crise financeira
americana. Outro ingrediente essencial
foi o castelo de cartas sobre o qual se sustentava o mercado hipotecário
americano, o qual, à primeira vista, parece ser consideravelmente diferente na
China. Por exemplo, o pagamento de
entrada necessário para a compra do primeiro imóvel é de 25%, ao passo que para
o segundo imóvel o valor sobe para 60% (até novembro de 2010, esse valor era de
50%) — para um terceiro imóvel em diante, a exigência é que o financiamento
seja todo em dinheiro.
Ademais, o compulsório para os grandes bancos chineses foi elevado para 21,5%
em junho de 2011, após vários aumentos seguidos que vêm ocorrendo desde 2010,
ano em que começou em 15,5%.
Entretanto, todos esses fatores não são nada quando comparados à enorme
economia informal da China. Por exemplo,
estimativas recentes da agência de classificação de risco Fitch sugerem que os
bancos chineses emprestaram (informalmente) 30% a mais de crédito do que a meta
estipulada pelo governo, que foi de 7,5 trilhões de yuanes (1,1 trilhão de
dólares) em 2010. E isso depois de
vários esforços restritivos implementados pelo governo, bem como o fato de que
os quatro maiores bancos da China são todos — ironicamente — estatais.
Ao invés de reduzir o fluxo de dinheiro, as regulamentações mais restritivas
serviram apenas para estimular os bancos a se tornarem mais criativos
quanto às suas criações de crédito. Ao
reempacotarem suas carteiras de empréstimos e vendê-las para fundos de
investimentos estatais, os bancos conseguiram fazer parecer com que seus
verdadeiros empréstimos se mantivessem nos mesmos níveis de antes, quando na
realidade eles estão abaixo de suas quotas oficiais. Em outras ocasiões, os bancos pegaram suas
carteiras de empréstimo e as transformaram em fundos mútuos, e venderam esses
produtos para investidores privados, algo muito parecido com o que os bancos
americanos fizeram na década de 2000.
A situação não é facilitada pela ausência de direitos de propriedade sobre a
terra, uma vez que toda ela pertence ao governo chinês e é arrendada para
empresas privadas e estatais por meio dos chamados direitos de uso da
terra. Por sua vez, a venda desses
direitos constitui uma vital
fonte de receita para os governos
locais, fornecendo poderosos incentivos para que eles ajudem a estimular o
boom imobiliário. Isso acrescenta mais
uma explicação para as cidades fantasmas ao redor da China. Vários governos locais irão se descobrir em
delicada situação econômica quando as receitas secarem.
Alguns podem apontar para o fato de que a China possui mais poupança e menos
endividamento público e privado do que os EUA, dois fatores que irão ajudar a
suavizar o impacto de um declínio imobiliário.
Isso até certo ponto é verdade, porém as coisas não tão simples quanto
aparentam à primeira vista.
Por exemplo, a Ernst & Young estimou, ainda em 2005, que o total de
dívidas ruins (dívidas irrecuperáveis) em posse dos bancos chineses estava
então próximo de $ 1 trilhão. Esse
número hoje é provavelmente várias vezes maior, dado que os empréstimos
dispararam nos últimos dois anos. As
hipotecas também estão crescendo rapidamente: quase metade de
todas as propriedades residenciais vendidas em 2009 foi financiada por empréstimos
bancários; em 2007, era apenas 20%.
Outro exemplo vem do professor Victor Shih, da Universidade Northwestern, em
um estudo feito em 2009 sobre a dívida pública da China. Ele concluiu que é mais provável que ela
esteja na casa dos 40% do
PIB do que no nível oficial de 20%. Até
mesmo o diretor de um dos vários institutos estatais de pesquisa da China
colocou a dívida pública em algo perto de 50%.
Logo, tanto a dívida pública quanto a dívida privada poderiam, somadas,
representar uma fatia substancial do PIB chinês, que é de $5,7 trilhões.
As reservas estrangeiras de $2,8 trilhões serão de pouca ajuda para
recapitalizar os bancos e amparar os governos locais, dado que essas reservas
seriam boas apenas em caso de uma crise da dívida externa, e não para uma crise
de endividamento doméstico (dentre outras coisas, trocar essas reservas por
yuanes provocaria uma enorme apreciação da moeda chinesa, prejudicando as
exportações do país). E, só pra constar,
os Estados Unidos ao final da década de 1920, quando começou a Grande
Depressão, também possuíam uma enorme
quantidade de reservas estrangeiras, assim como o Japão ao final da década
de 1980.
As reservas de ouro da China serão ainda menos úteis, dado que eles
totalizam apenas 1,7%
das reservas internacionais.
Inflação ou estagnação?
É óbvio que o estouro da bolha imobiliária chinesa impactará setores muito
além dos imóveis e da construção civil. Alguns
analistas
acreditam que o crescimento do PIB da China irá cair para algo em torno de 5%,
ou seja, para metade do seu nível de crescimento atual. A agência Fitch e a Oxford Economics
recentemente apresentaram um estudo
sobre o que poderia ocorrer caso esse cenário se tornasse realidade. Dentre as principais conclusões, uma grande
desaceleração econômica tanto nas economias desenvolvidas quanto nas econômicas
emergentes da Ásia, com os níveis de crescimentos dos PIBs caindo pela metade
em todo o continente. Os setores que
provavelmente mais sofreriam, na China e demais lugares, seriam o siderúrgico,
o energético e o de construção pesada.
O estudo também prevê uma queda de 20% nos preços das commodities
industriais após a ocorrência deste cenário, algo que traria sérias implicações
a países como Austrália e Canadá (e Brasil), que dependem fortemente da
exportação de minérios. Isso é de
particular importância para aqueles investidores que estejam hoje considerando
estas commodities, bem como ações de mineradoras, como uma proteção contra a
inflação de preços que paira sobre os EUA e a Europa.
Na China, também, a inflação de preços tornou-se uma crescente
preocupação. O índice oficial em 2010
foi de 5% — o maior em 28 meses. Na
realidade, entretanto, é provável que este valor seja muito maior, dado que
apenas os preços dos alimentos dispararam estimados 50%
em Xangai no ano passado, chegando ate mesmo a dobrar em certas partes do
país. Li Wei, da Standard Chartered,
acredita que a inflação de preços oficial chegará a 8% ao final do primeiro
semestre de 2011, ao passo que Yu Song, da Goldman Sachs, prevê que esteja
acima de 10%.
Em dezembro do ano passado, o Politburo
do Partido Comunista Chinês anunciou que abandonará a atual e “relativamente
frouxa” política monetária, e adotará uma mais “prudente” em 2011. Além de desestabilizar a economia, o governo
sabe que uma alta inflação de preços pode também desencadear inquietações
civis. Esta foi, por exemplo, uma
das causas dos protestos na Praça da Paz Celestial, quando a inflação de
preços oficial pulou de 7,3% em 1987 para 18,5% em 1988 e então para 28% no
início de 1989. Tanto naquela época
quanto hoje, há uma crescente inquietação na China quanto ao aumento dos preços
dos bens de consumo, embora muitas pessoas venham relutantemente aceitando os fatos
— ao menos enquanto o atual crescimento econômico se mantém.
Conclusão
A China pode muito bem se tornar uma “Dubai multiplicada por
1.000″, como bem disse Jim Chanos, embora o júri ainda esteja indeciso quanto à
real magnitude do colapso que está por vir.
Embora os sistemas econômicos da China e dos EUA de antes da crise sejam
certamente distintos, por baixo da superfície a China está assolada por níveis
estonteantes de expansão do crédito, de especulação, de investimentos insustentáveis
e de empréstimos insolventes — algo muito parecido com o que se viu nos
EUA. A ideia de que o pulso firme do
governo está no controle dessa situação é bastante perigosa. As leis da economia são onipresentes e não
podem ser sobrepujadas simplesmente pela força.
Tentar aplicar, de cima para baixo, um planejamento central em uma
economia que é cada vez mais conduzida por forças de mercado que vão de baixo
pra cima irá inevitavelmente gerar graves consequências. Uma expansão agressiva do crédito sempre leva
aos mesmos fenômenos: inflação de preços, investimentos insustentáveis e
bolhas.
Ainda assim, “desta vez, tudo será diferente”
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Notas
[1] Em
janeiro deste ano, a área administrativa de Wenzhou se tornou a primeira a suspender alguns destes controles para seus habitantes, que
agora podem investir em mercados estrangeiros durante um período
experimental. Porém, ainda assim os
investimentos são estritamente regulados, e Wenzhou é apenas uma área de sete
milhões de pessoas em um país de 1,3 bilhão.
Nota: as visões expressas no artigo não são necessariamente aquelas do Instituto Mises Brasil.
\r
Acredito que em algum momento entre 2012 e 2013 a bolha imobiliária brasileira estoura. Apesar da perda do ritmo de elevação dos preços dos imóveis por aqui, ainda não houve uma crise, já que o valor dos imóveis apenas parou de subir, mas ainda não caiu. Só irá cair quando realmente houver uma crise deflacionária em consequência da farra do crédito e da inadimplência que se seguir a isso.
Não acho que temos uma bolha
o valor financiado pelos bancos aqui é apenas uma fração do valor do imóvel, algo que permita que uma queda de digamos 30% do valor do imóvel (ou até mais) ainda faça com que o banco não perca dinheiro caso recupere o imóvel de um inadimplente.
Aqui não tem cidade fantasma como em Dubai ou este exemplo da China.
Os aluguéis aqui em Brasília subiram muito, fazendo com que a relação aluguel/preço voltasse a níveis não muito esquisitos.
O déficit habitacional ainda é muito alto no Brasil…
Não existe bolha imobiliária brasileira. Não há como inflar uma bolha imobiliária com uma taxa de juros básica acima de 10%
Vale lembrar que a taxa básica de juros (SELIC) não é determinante de nada. Muito mais importante é analisar as taxas de juros reais praticadas pelos bancos e compará-las à variação dos preços relativos da economia.
Se a taxa de retorno propiciada por um investimento for maior do que a taxa de juros cobrada, tal investimento é vantajoso.
Na verdade, as taxas de juros por si sós têm pequeno efeito sobre o planejamento empreendedorial e, consequentemente, sobre a formação de bolhas e de ciclos econômicos. O que afeta uma decisão de planejamento é a expectativa de lucros. Se as taxas de juros subirem ou se mantiverem estáveis, porém ainda abaixo da taxa natural de juros (aquela determinada pela poupança e pela preferência temporal dos indivíduos), isso já seria suficiente para alterar os lucros relativos da economia, levando à formação de bolhas.
Por isso, enfatizo: as perspectivas de lucro afetam muito mais as decisões empreendedoriais do que taxa de juros.
Analisando as variações dos preços dos imóveis no Brasil, conclui-se que o investimento nessa área, ao menos nos últimos anos, foi algo incrivelmente atraente, possibilitando retornos cada vez mais altos — e isso é condição para a formação de bolhas.
Em minha opinião, há sim uma bolha imobiliária no Brasil. A questão é saber como o seu estouro afetará a economia, se afetará, como os bancos serão atingidos, e se serão.
P.S.: escrevi este artigo ainda em fevereiro de 2010, quando quase ninguém na imprensa comentava o assunto.
Também acredito que vivemos uma bolha imobiliária e apenas complementando o que o Leandro disse, existe o Índice FIPEZAP de Preços de Imóveis Anunciados que é um indicador de preços de imóveis – o principal termômetro do mercado imobiliário brasileiro – produzido em parceria entre a FIPE e o ZAP Imóveis.
Leandro,
O aluguel está ficando pra trás relativo a valorização dos imovéis (o que é uma característica de bolhas). Por outro lado eu suponho que sendo assim os proprietários vão se voltar pra renda fixa, aumentando a oferta de imóveis (nem que seja os mais antigos).
Enfim, são apenas suposições tomando em conta a relação entre preços de imóveis, aluguéis e financiamentos que tenho visto por aí. Não sei se está realmente acontecendo.
\r
Senhores,\r
\r
O Leandro e o Jorge Henrique foram na essência da questão – retorno sobre o investimento. Em minha humilde visão, o mercado imobiliário disparou graças a migração de muitos poupadores da renda fixa para os imóveis. Enquanto essa migração acontece, o preço dos imóveis vai subindo, subindo… Assim, a expectativa de retorno continua atraente. Porém, quando ocorre uma superabundância de imóveis, e o governo inverte a curva de juros (de descendente para ascendente), aí começa o desaquecimento do setor – isso já está ocorrendo.\r
E esse fenômeno não tem muito a ver com demanda reprimida, já que no Brasil, embora haja muitos demandantes por imóveis (morando de aluguel) – a queda em sua renda ou o baixo valor do aluguel frente ao preço do imóvel, acaba inibindo a sua compra. \r
O mercado viveu um boom movido a anabolizantes (queda da SELIC, alongamento nos prazos de financiamento, “Minha casa minha vida” etc) e esse boom partiu de uma base muito anêmica – haviam muitos terrenos baratos no passado que hoje não existem mais.\r
\r
um grande abraço a todos.\r
Zeca
Tenho muitos problemas com essa coisa da China e espero que alguém as resolva pra mim algum dia, nem que seja Deus:
Cadê a inflação de preços? Cadê? Eles já estão imprimindo toneladas de dinheiro há muitos anos, por que não tem inflação de preços na China? Ou tem? Ou eles não estão imprimindo dinheiro?
Houve desenvolvimento real, acúmulo real de riqueza e capital na China? Ou foi tudo ‘malinvestment’ (como é que se traduz isto?)? Tudo, desde os anos 90, não pode ter sido desperdício, ou pode? Se tiver havido desenvolvimento real na China, não foi graças à inflação monetária?
Ano passado um Consultor Americano que mora na China há vários anos veio dar uma palestra aqui no Banco Central. Eu aproveitei pra encher ele de perguntas (os outros na plateia quase não perguntaram nada…)\r
\r
Uma das coisas foi justamente relativa ao problema seríssimo das novas cidades fantasmas na China. \r
\r
Perguntei pra ele e ele me disse que não precisávamos nos preocupar pois a China é muito grande em população e está crescendo bastante monetariamente. Assim sendo, todas as hoje cidades fantasmas vão ser ocupadas no futuro. Basta ver que dos 1300 milhões de habitantes a previsão é de que nos próximos 20 anos 300 milhões de habitantes se mudem do campo pras cidades. Assim estes apartamentos serão facilmente ocupados…\r
\r
Um exemplo real que ele deu foi o seguinte. Ele já foi varias vezes à China desde 1980. Mora lá hoje. Ele disse que a primeira vez que ele foi lá ficou apavorado com o segundo anel e o terceiro anel que estavam construindo em volta de Pequim. São basicamente anéis pra liberação do transito… Naquela época os anéis enormes estavam vazios a maioria do tempo e dava pra andar tranquilamente a pé neles…\r
\r
Hoje, algumas décadas depois, já existem 6 anéis de transito em volta de Pequim e apenas o sexto anel ainda não está congestionado….. O segredo é o seguinte. O Partido Comunista deles planeja tudo com mão de ferro e com planejamento a longo prazo… Hoje as pessoas ainda acham os apartamentos novos caros, mas a renda está crescendo e em alguns anos os apartamentos serão do preço certo e serão ocupados…\r
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“Um exemplo real que ele deu foi o seguinte. Ele já foi varias vezes à China desde 1980. Mora lá hoje. Ele disse que a primeira vez que ele foi lá ficou apavorado com o segundo anel e o terceiro anel que estavam construindo em volta de Pequim. São basicamente anéis pra liberação do transito… Naquela época os anéis enormes estavam vazios a maioria do tempo e dava pra andar tranquilamente a pé neles… \r
\r
Hoje, algumas décadas depois, já existem 6 anéis de transito em volta de Pequim e apenas o sexto anel ainda não está congestionado…..”\r
\r
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O pior eh que tem gente que acha que isso eh exemplo de sucesso do modelo Chines.
Para quem se liga na China, a coisa por lá, exatamente como previsto aqui nesse artigo, aparentemente já está começando a degringolar
Property Prices Collapse in China. Is This a Crash?
Os imóveis na china estão em promoção de até 25%
economia.estadao.com.br/noticias/economa%20nternaconal,preco-do-imovel-cai-e-chineses-protestam,92682,0.htm
O seguinte documento demonstra claramente a situação econômica da China e corrobora toda a EA:
http://www.fas.org/sgp/crs/row/RL33604.pdf
Ou seja, a China não consegue exportar aos países ricos que não estão mais comprando produtos chineses. Produtos estão entulhados. O mercado interno na China, embora possua quase 2 bilhões de pessoas, é muito fraco porque as pessoas que trabalham para produzir tais produtos recebem uma miséria que não os possibilita comprá-los. Milhões de chineses serão demitidos e passaram a viver na miséria (pior do que já vivem).
http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,credito-facil-seca-e-afeta-economia-da-china-,1066953,0.htm
Parece que a correção está próxima na china
Difícil saber com certeza o que ocorre em uma economia fechada e controlada por um governo que esconde informações. Mas não se pode abolir as leis da economia.
* * *
“dentre outras coisas, trocar essas reservas por yuanes provocaria uma enorme apreciação da moeda chinesa, prejudicando as exportações do país).”
Pensei que uma moeda forte traria benefícios quanto a exportação. Imagino é que isso só ocorre quando ela se mantem forte e estável, não quando há uma valorização repentina, certo?
Pode demorar um pouco. Mas a teoria austríaca sempre se confirma..E mais uma vez no setor apontado nesse artigo – o imobiliário
No fim a questão é que muitos austríacos subestimam a capacidade dos governos e bancos centrais de postergar uma correção. Foi-se quase 10 anos desse artigo..
Escuto o mesmo da bolsa de valores dos EUA a alguns anos.