Construir mais casas não é suficiente? Recentemente, têm surgido cada vez mais memes da Geração Z sobre boomers vendendo suas casas supervalorizadas para a BlackRock em vez de vendê-las para jovens casais, e então a corporação aluga a casa de volta para o casal por duas vezes o preço. A crise habitacional não é um alarme falso. O preço mediano do aluguel aumentou 25% em apenas seis anos. Trata-se de um sério problema econômico para os Estados Unidos.
Muitos jovens já estão sendo radicalizados por isso, a ponto de estarem dispostos a eleger o socialista Zohran Mamdani — que certa vez defendeu a abolição da propriedade privada — como prefeito da cidade de Nova York. Mas o que podemos fazer? Os controles de aluguel passaram a ser relevantes agora que a globalização e a financeirização mudaram as regras do jogo? Social-democratas ao estilo europeu, como Mamdani, Bernie e AOC, conseguem controlar os mercados de forma suficientemente elegante para maximizar a oferta?
Apenas dois por cento dos economistas apoiam o controle de aluguéis. Mas os economistas, especialmente os do mainstream, estão errados com bastante frequência. Desta vez, porém, eles estão certos. Controles de preços desestimulam a criação de nova oferta e agravam as escassezes. A ausência de sinais de preços leva ao mau gerenciamento de recursos, porque os incorporadores não conseguem enxergar onde as moradias são mais necessárias; assim, incorporadores e proprietários não têm incentivo para alugar nesses locais, o que resulta em falta de habitação, levando, por fim, a preços mais altos e a taxas de vacância mais baixas.
Se os fosse permitido aumentar os valores dos aluguéis livremente, eles subiriam inicialmente em determinadas áreas, incentivando incorporadores e proprietários a oferecer mais opções de moradia. Isso levaria a um aumento da concorrência e, portanto, à queda dos preços.
Exemplos disso podem ser observados em diversas partes do mundo. Na Califórnia, após a introdução de controles de aluguel em Berkeley e Santa Monica, o número de unidades de aluguel caiu 8% e 14%, respectivamente; em Boston e Brookline, a queda foi de 12%. Em St. Paul, a construção de moradias despencou 80% depois que o controle de aluguéis foi implementado. As empresas foram desestimuladas a oferecer unidades para locação, pois consideraram que a recompensa não era alta o suficiente.
No Reino Unido, após a introdução do controle de aluguéis, a participação do aluguel privado no mercado habitacional caiu de 50% nos anos 1950 para 8% em 1988. Dublin oferece outro exemplo. O morador médio da cidade gasta 50% de seu salário mensal com aluguel, embora Dublin possua uma das leis de controle de aluguéis mais rígidas da Europa, com Zonas de Pressão de Aluguel (RPZs) nas quais o aluguel não pode ser elevado em mais de 2% ao ano.
Tratando especificamente do plano do sr. Mamdani, um congelamento de aluguéis semelhante foi implementado na Holanda. A proposta era muito mais moderada do que aquilo que Mamdani deseja para Nova York. Ainda assim, mesmo esse congelamento em pequena escala levou o déficit habitacional a aumentar de 400.000 para 453.000. Assim, é justo afirmar que não há evidências de que os controles de aluguel tenham sido eficazes em realmente reduzir os preços dos aluguéis em qualquer lugar do mundo.
Nova York, em particular, não tem um bom histórico com controle de aluguéis. A maior densidade populacional e o maior contingente absoluto de habitantes de Manhattan foram alcançados em 1920. A partir daí, as primeiras regulamentações habitacionais foram introduzidas. Desde então, a densidade populacional caiu 33%, e a população diminuiu em 600.000 pessoas entre 1910 e 2020.
Mas talvez o jogo seja diferente agora? Os defensores do controle de aluguéis argumentam que a sabedoria convencional não se aplica mais, pois afirmam que o principal motor da atual crise habitacional não são proprietários individuais, mas sim as grandes empresas que compram moradias. Vamos testar empiricamente esses argumentos. Se isso fosse verdade, então a revogação do controle de aluguéis levaria a custos de aluguel mais altos e não teria impacto sobre a construção de moradias.
Na realidade, isso não acontece. Em 2020, o presidente Alberto Fernández introduziu o controle de aluguéis em Buenos Aires, determinando que os pagamentos fossem feitos em pesos, limitando os reajustes de aluguel a uma vez por ano e levando em conta a inflação e o crescimento dos salários. Isso resultou em um aumento de 140% nos preços dos aluguéis entre 2020 e 2023. Após assumir o poder em dezembro de 2023, o presidente da Argentina, Javier Milei, revogou o controle de aluguéis no país. A oferta de moradias aumentou 195% entre dezembro de 2023 e agosto de 2024, e os preços caíram 40%.
Outro obstáculo no caminho dos construtores são as leis de zoneamento. Em muitas cidades, é preciso obter aprovação, não apenas das autoridades municipais, mas também dos próprios vizinhos. Isso cria uma situação em que terceiros podem decidir se você pode ou não construir uma casa. Trata-se de um conflito de interesses inerente, pois os proprietários de imóveis têm um incentivo para minimizar a construção de novas moradias a fim de elevar o preço de suas próprias casas.
Por exemplo, Dallas, que é conhecida por ter leis de zoneamento bastante flexíveis, registrou uma queda de 10% nos preços reais dos aluguéis desde 2022, apesar de um enorme influxo de migrantes vindos de estados como a Califórnia. Por que isso acontece? As corporações não possuem tantos imóveis quanto muitas pessoas imaginam. Nos Estados Unidos, apenas 1 em cada 10 apartamentos pertence a empresas. Somente 3% dos imóveis destinados à locação são controlados por investidores institucionais (aqueles que possuem mais de 100 casas). Esse percentual chega a apenas 12,4% nas grandes áreas metropolitanas. Isso simplesmente não é suficiente para provocar aumentos massivos de preços.
O investimento imobiliário é injustamente culpado pela disparada dos preços em todo o mundo. Por exemplo, Portugal viu os preços das moradias aumentarem 17% apenas no segundo trimestre de 2025. Muitos atribuem esse aumento a investidores imobiliários estrangeiros que utilizam o popular programa de “golden visa”, mas eles respondem por apenas 3% das transações imobiliárias. A raiz do problema está na tributação excessiva e na regulação excessiva. O país precisa de 150.000 moradias, mas — devido ao IVA elevado, ao zoneamento rigoroso e aos desincentivos criados pelo controle de aluguéis — os incorporadores conseguem construir apenas 28.000 casas neste ano.
Nunca resolveremos a crise habitacional enquanto não reconhecermos que a verdadeira causa não são investidores ou empreendedores, mas sim a inflação, as restrições e a regulação. Se queremos moradia acessível, precisamos de mais liberdade para construir, e não de mais controles que afastam os construtores. Não é possível legislar a acessibilidade por decreto. Somente a abundância, e não a regulamentação, pode tornar a habitação verdadeiramente acessível.
Este artigo foi originalmente publicado no Mises Institute.
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Nota: as visões expressas no artigo não são necessariamente aquelas do Instituto Mises Brasil.
A blackrock não passa de rent skeeking que vive do estado.
Isso tudo é culpa das políticas keynesiana do governo e dos empresários querendo mais crédito. No fim temos inflação alta e com isso vem o controle de preços
Mas esses liberecos são hipocritas mesmo.; A blackrock são um bando de ricos que vivem no sistema facista americano explorando os pobres.
E o silencio sobre as mortes do ICE continua hahahah