Suponha que você queira destruir uma cidade. Qual dos dois métodos a seguir você julga ser
o mais eficaz: um bombardeio ou a imposição de leis estipulando controle de
preços de aluguel?
Embora não pareça, alguns economistas concluíram que as duas
coisas são relativamente equivalentes. Quando
os preços dos aluguéis são mantidos artificialmente abaixo de seu real valor de
mercado, surge uma repentina escassez de imóveis para serem alugados, e a consequência
é que o estoque de moradias ainda disponíveis rapidamente se deteriora.
Aqueles que defendem o controle dos preços dos alugueis geralmente o fazem
com base em sua visão de ‘justiça social’ e de “distribuição justa de riqueza”.
“Não é certo”, argumentam eles, “que alguém que tenha morado em um lugar por
toda a sua vida seja obrigado a se mudar do seu bairro por conta de um aumento
de preço de aluguel”; assim como não é certo que senhorios gananciosos possam
se aproveitar de altos valores de aluguel apenas porque várias pessoas querem
morar em uma determinada grande cidade.
A típica proposta de controle de aluguéis baseia-se na
suposição de que o mesmo nível de atividade econômica será mantido, mas com um
resultado distributivo diferente. Ou seja, o mesmo número de apartamentos será
ofertado, e será ofertado para as mesmas pessoas e com a mesma qualidade. A única diferença, de acordo com os defensores
dos controles de aluguéis, é que os inquilinos desafortunados não mais encherão
os bolsos dos senhorios. Qualquer
alteração no estoque de imóveis para locação será, portanto, uma exclusiva
falha moral por parte dos proprietários.
Ainda de acordo com os defensores dos controles de aluguéis,
os senhorios não fazem nenhum esforço em troca dos aluguéis que recebem. Eles ficam apenas sentados sem fazer nada,
esperando pelas altas de preços. Essa
visão, no entanto, ignora a função do sistema de preços como sendo um transmissor
de informações. Um edifício pode ser
utilizado de diversas formas. Ele pode
ser disponibilizado para locação. Pode
ser transformado em um prédio residencial. Pode ser usado para fins comerciais. Pode ainda ser demolido e seu terreno ser
utilizado para o cultivo de grãos. São
os preços que nos dizem qual o uso mais rentável para um edifício e seu
terreno. Quando se institui uma lei controlando
os preços dos aluguéis, os sinais enviados pelo sistema de preços são
distorcidos.
A realidade dos controles de aluguéis é bem diferente da
visão idealizada por seus defensores. Um
artigo
escrito por Eileen Norcross, do Mercatus
Center, e publicado no Wall Street
Journal em 13 de setembro de 2008, discute o controle de aluguéis na cidade
de Nova York, sugerindo que esta é uma lição que a vale a pena ser
repassada. Ela nos conta sobre os imóveis
ocupados por Charles Rangel, congressista pelo estado de Nova York. O senhor Rangel ocupa quatro apartamentos de “aluguel
estabilizado” em um elegante edifício de Nova York. (“Aluguel estabilizado” significa que, ao
contrário do aluguel fixo, o preço pode subir, mas apenas em um percentual
estipulado pela prefeitura. “Aluguel
estabilizado” também dá ao inquilino o direito de renovar sua locação, queira o
proprietário ou não.) O senhor Rangel utiliza
três deles como moradia e usa o quarto como escritório. Por causa dos controles de aluguéis, não é possível
dizer se tais apartamentos seriam mais bem aproveitados caso fossem utilizados
como moradia para várias famílias. Ao
Sr. Rangel é dada a condição de utilizar recursos valiosos a preços reduzidos,
tudo em detrimento de potenciais moradores da cidade de Nova York.
A autora conta que há 43.317 apartamentos em Nova York sujeitos à lei
de controle de aluguéis criada em 1947, e 1.043.677 de unidades com status de
“aluguel estabilizado”. No total, isso
representa cerca de 70% do estoque de imóveis habitacionais de Nova York. Originalmente, o controle de aluguéis era um
programa temporário, com o objetivo de ajudar pessoas a encontrar moradia em Nova York durante a 2ª
Guerra Mundial sem pagar valores exorbitantes. Hoje, mais de sessenta anos após o final da
guerra, o controle de aluguéis ainda domina o mercado.
No auge do debate sobre qual era o sistema mais produtivo
para gerir a sociedade, se o capitalismo ou o socialismo, Ludwig von Mises
argumentou que toda intervenção estatal sempre gera novas intervenções estatais
com o intuito de corrigir as consequências inesperadas geradas pelas intervenções
anteriores. Quando aluguéis são mantidos
abaixo de seu valor de mercado, os proprietários simplesmente retiram suas unidades
do mercado de locação ou as convertem em condomínios, apartamentos de luxo, ou
escritórios comerciais. Coisas como
“taxa da chave” também costumam aparecer, que é quando aluguéis são
artificialmente baixos, mas os senhorios exigem uma altíssima taxa pelo aluguel
da chave do apartamento. Outros
inventivos senhorios tentaram contornar as restrições fornecendo apartamentos
mobiliados, pelos quais os inquilinos pagam o valor do aluguel controlado mas
também têm de pagar um valor inflacionado pelo aluguel da mobília.
Burocratas governamentais e proprietários de imóveis estão em
um constante e infindável jogo de gato e rato, de regulação e evasão, o qual
acabou gerando sua própria infraestrutura jurídica na forma do Tribunal
Habitacional da Cidade de Nova York. Essa corte possui cinquenta juízes e lida com
mais de trezentas mil ações anualmente.
O controle de aluguéis, além de ser um óbvio e direto ataque
à propriedade privada (você não pode utilizar a sua propriedade da maneira que
mais lhe aprouver), também acaba com os incentivos para a boa manutenção dos
estoques habitacionais por parte dos senhorios. Com a adoção do controle de aluguéis e com a
subsequente queda da oferta, pessoas fazem fila para conseguir um apartamento,
e assim os senhorios podem discriminar quais inquilinos ficarão com as unidades
mais pobres. Eliminar a chance do proprietário
poder aproveitar o retorno sobre seu investimento em habitações mais nobres
significa também eliminar seu incentivo para investir na mais básica manutenção
dos edifícios.
Portanto, o que é pior: controle de aluguéis ou bombas? No site do Ludwig von Mises Institute há um vídeo
de uma palestra sobre preços proferida pelo economista Joseph
Salerno, da Pace University, no qual ele propõe um exercício visual
constrangedor. Ele mostra para a plateia
fotografias de áreas urbanas destruídas e pergunta se elas foram sujeitas a
controles de aluguéis ou bombardeadas. Não
é fácil responder, mas a semelhança entre as fotos sugere uma trágica, embora
previsível ironia. Uma cidade
bombardeada é destruída por pessoas com más intenções. Uma cidade submetida ao controle de aluguéis é
destruída por pessoas supostamente com ótimas intenções.
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| South Bronx — NY — anos 1980 Aachen — Alemanha — 1944 |
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| South Bronx — NY — anos 1980 Hiroshima — 1945 |
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Nesta mesma palestra, o Prof. Salerno cita um artigo
publicado no The New York Times em 1972,
escrito pelo imigrante húngaro George Frank:
“Eu fui
um explorador…”
Eu fui um explorador.
A seguir, a história de como me tornei um.
Nasci 69 anos atrás. Eu
aprendi a arte da marcenaria em minha terra natal, Hungria. Este seria meu 50º
ano de atividade produtiva, criando em madeira muitas coisas de beleza
duradoura. Meu nome é bem conhecido e
muito respeitado nesse meio.
Há cerca de vinte anos, comprei um pequeno galpão industrial
no East Harlem, no número 508 da East 117th St., onde trabalhei em conjunto com
minha equipe de 10 a 12 homens. Com as
mudanças, melhorias e construções adicionais, a fábrica me custou cerca de US$
65.000,00.
Alguns anos depois, comprei o edifício. O prédio contíguo,
número 510, foi oferecido a mim por uma barganha, por estar em estado ruim de
conservação. Com planos de expandir a fábrica, ou utilizar o terreno como
estacionamento, eu o comprei. Por US$
12.500,00 à vista, tornei-me proprietário de um prédio residencial com quatro
unidades.
As quatro famílias que moram no edifício são todas de gente
decente e trabalhadora. Até onde eu sei, eles não precisam e nem nunca pediram
caridade, ajuda governamental ou assistência. Ainda assim, as forças da lei me
obrigam a lhes dar abrigo e aquecimento por um preço mais baixo do que isso me
custa.
Já há vários anos, meus débitos têm excedido minhas receitas
em cerca de 25%, isso sem contar os juros ou os pagamentos para a amortização
da hipoteca.
O prédio estava em más condições quando o comprei. Hoje, comparado a outros, é praticamente um
parque de diversões.
Mas o prédio precisa de telhados novos, paredes novas,
forros novos, encanamentos novos, fiação nova, portas novas, sistema de
aquecimento novo. Precisa de cerca de
US$ 15.000,00 em reparos.
O prédio atualmente gera uma receita bruta anual de US$
2.600,00, sendo as despesas com impostos e aquecimento de cerca de US$
3.000,00.
Por que eu não solicitei um aumento litigioso dos aluguéis? Meu contador me disse que haveria uma montanha
de papéis e formulários para preencher, e que se ele por acaso conseguisse
algum aumento, os honorários devidos a ele levariam tudo o que eu porventura
ganhasse nos primeiros dois anos após o aumento.
Até agora eu fui multado quatro vezes por não atender às
ordens para corrigir violações do código habitacional. Fui intimado à corte há poucas semanas, e
expliquei minha difícil situação para um juiz. Após garantir ser “solidário” à minha situação,
ele me multou em US$ 40,00 e prometeu que a próxima seria bem mais alta.
Depois dessa sessão no tribunal, não voltei para casa. Fui
direto para o escritório local da Igreja Católica e pedi a eles que aceitassem
o prédio como uma doação. Eles não
aceitaram. Uma hora mais tarde fiz a
mesma oferta aos Protestantes. Novamente,
a resposta foi negativa. Em seguida
ofereci o prédio para os quatro inquilinos, de graça, sem nenhum pagamento. Eles não quiseram.
Tudo bem, eu vou abandonar o prédio, foi meu pensamento
seguinte. Vou parar de cobrar aluguel,
parar de pagar impostos e de pagar pelo aquecimento. Deixarei a prefeitura se apropriar. Parece uma saída fácil, mas meu advogado me
diz que não tem como ser feito sem que eu seja juridicamente responsabilizado
financeiramente.
Assim, cá estou eu com um edifício avaliado pela prefeitura em
US$ 21.000,00 — eu repito: US$ 21.000,00 –, mas o qual eu não consigo doar, vender,
e nem mesmo abandonar. Sou forçado pela
lei a mantê-lo e operá-lo.
Quer dizer, eu era. Não sou mais.
Vendi o edifício por US$ 30.000,00.
Como um bom atrativo, coloquei no negócio o meu bom e velho
galpão industrial, que me custou quase US$ 70.000,00, a troco de nada. Em outras palavras, vendi dois imóveis que me
custaram cerca de US$ 80.000,00, há quinze anos, por US$ 30.000,00, a serem
pagos em seis anos, sem juros.
Com os US$ 50.000,00 que perdi no negócio — a maior parte
da poupança da minha vida –, comprei minha liberdade.
Aos 69 anos, estou velho demais para
começar uma revolução ou para brigar com a prefeitura. Por outro lado, não gosto da ideia de ser
intimado a comparecer em tribunal pelo “crime” de ter tido a ousadia de ser um
dono de imóvel em Nova
York.
Sentirei muita falta da minha fábrica, onde passei 49 anos
felizes. Mas… eu não sou mais um explorador!
Nota: colocando-se o endereço — 508 East 117th St. — no Google Street View,
pode-se ver o galpão da fábrica, ainda com o nome do autor do artigo na
fachada. À sua esquerda (nº 510) está o
prédio de apartamentos.
Nota: as visões expressas no artigo não são necessariamente aquelas do Instituto Mises Brasil.
O controle de aluguéis em NY é só de aluguéis residenciais?
Se o estado controlasse todos os aluguéis, mas fixasse preços que permitissem ganho aos proprietários, mas não exorbitante, não daria certo? Os locatários não pagariam preços abusivos nem os locadores teriam ganhos exagerados.
Controle de preços nunca dá certo, João. Mesmo que a princípio o preço do aluguel seja suficiente para remunerar o locador, isso do ponto de vista da sociedade, a longo prazo com o nosso sistema político populista (a corrupção da democracia como ensinava Aristóteles), o populacho fara pressão sobre os governantes para os preços não subirem, ou um governante populista baixará os preços para ganhar a próxima eleição. Essas políticas de controle de imóveis são tão danosas que não é preciso ir a Nova York para saber como elas são danosas. Minha cidade tem várias casas tombadas pelo patrimônio histórico em que os seus proprietários não podem reforma-las. Resultado há varias casas abandonadas, só as ruínas. Algumas delas estão melhor conservadas, devido servir para bordeis para as prostitutas mais baratas da cidade. Realmente quando o autor comparou o controle de alugueis ao bombardeamento, ele não exagerou pois as casas tombadas da minha cidade parece ter sido atingida por um bomba mesmo.
Não sabia que tinha esse tipo de coisa nos EUA
O mesmo já aconteceu no Brasil, com proprietários deixando imóveis ruirem por falta de manutenção porque o preço dos aluguéis eram uma mixaria (por conta a inflação). Em várias cidades é possível achar imóveis que ainda não foram reformados depois que acabou o controle de preços.
Só consigo visualizar três possibilidades quanto à mentalidade desses burocratas:
1 – São completamente ignorantes quanto ao funcionamento do mercado, e promovem decisões econômicas com total irresponsabilidade;
2 – São inescrupulosos, causam distorções no mercado de propósito, a fim de prejudicar um determinado setor econômico;
3 – São idiotas úteis, bem-intencionados, a serviço de pessoas inescrupulosas, que têm por objetivo prejudicar o mercado.
Toda a vez que a força é usada para obrigar as pessoas a obedecer determinadas ordens, não solicitadas, há uma distorção do mecanismo do mercado e piora a situação social numa determinada area. O Sr George Frank nasceu, cresceu e por via natural fez ações direcionadas a sua sobrevivencia na vida, vendendo seus serviços de marceneiro. Comprou sua loja, seu ganha pão. Apareceu a oportunidade de compra de um terreno anexo, como todo cidadão especulador aproveitou o preço bom e comprou a propriedade. Ao administrar viu que caiu numa cilada a nova aquisição passou a lhe dar prejuizo, pois o preço do terreno barato foi provocado pela desvalorização já provocada pelo mesmo pilantra,o governo pelas suas intervenções (tabelinha de alugueis,plano diretor, zoneamento, tombamento, interferindo no direito de propriedade), já havia engessado as possiveis saidas do atual dono. Procurou, vende, doar, abandonar e não conseguiu. O jeito vender as duas propriedade com grande prejuizo. Intervenção do governo no mecanismo de mercado = prejuizo para os cidadãos. Gostaria de perguntar ao Sr George Frank se após ser um ex explorador, se ele alistou em algum programa de assistencia aos pobres do governo estatista-socialista-keynesiano, anti business do presidente Obama que mundo deve conviver nos proximos quatro anos.
Nossa! É verdade! Na minha última viagem ao Rio de Janeiro e Natal eu notei o precário estado das contruções antigas. Chegou a me dar pena. Tanta coisa bonita, mas tão má conservada. Inicialmente, pensei que o responsável fosse a falta de arrecadação turística. Na Europa qualquer merdinha de chafariz é uma desculpa para um tour que atrai milhares de turistas por ano. A beleza histórica do Brasil não é muito divulgada, aproveitada ou respeitada. Muros pixados, paredes quebradas, pinturas descascadas… Agora ficou claro quem é o responsável hahaha. Acho que é tudo coisa tombada e o custo benefício de reformar é alto demais.\r
pt.wikipedia.org/wiki/Largo_do_Botic%C3%A1rio\r
Visitei o Largo do Boticário quando estive no Rio. Realmente, se tivessem me dito que foi bombordeado, eu teria acreditado haha. Bom artigo. =)
Só pra variar, excelente artigo!\r
\r
Minha única dúvida foi como o nome do dono ainda está na fachada, se os prédios foram vendidos ainda na década de 70. Entendi errado?
Agora há pouco eu estava discutindo preço de aluguel, controle do estado e bolha imobiliária com minha esposa e fiquei com um monte de dúvidas. Inicialmente, conseguimos imaginar consequências positivas do controle: Primeiramente, os proprietários tentariam vender seus imóveis em vez de alugá-los, a oferta de imóveis cersce, os preços caem. Os imóveis são agora usados para fins meramente habitacionais, nada de investimento em imóveis. Graças a queda de preços, muitos que eram forçados a morar de aluguel, agora podem adquirir sua casa própria. Os proprietário usam a renda do investimento inicial em outras aplicações mais produtivas, ou aproveitam o terreno para outros fins que não seja aluguel de residência ou especulação. Até aqui, parece que a população em geral sai ganhando, pois devem existir mais inquilinos de baixa/média renda que gostariam de ter uma casa própria do que existem investidores em imóveis. \r
\r
Porém, claramente o cenário não deve ser esse. Quais são as consequências negativas ou as que refutam essa teoria?\r
Primeiro que o efeito sobre o preço dos imóveis é ambíguo. Assim como haverá maior oferta também haverá maior demanda, pois os inquilinos agora não têm mais a opção de alugar. Segundo que a demanda por crédito imobiliário deveria pressionar os bancos a aumentarem a taxa de juros, deixando de fora muitos consumidores que não têm condição de arcar com o preço. Terceiro que a falta de diversificação (agora só existem imóveis para comprar, é a única opção) obrigará muitas pessoas a se mudarem para regiões mais baratas e mais longe de seus pólos de trabalho. Quarto que, é claro, os investidores são seriamente prejudicados nesse novo arranjo. Quais outras consequências?\r
\r
Então, por exemplo, no caso apresentado acima, ninguém queria comprar o prédio do cara. Mas por que ele não vendeu os apartamentos aos poucos? O contrato de aluguel eventualmente vence. Os inquilinos não têm interesse em comprar porque é muito mais barato morar de aluguel? Mas supostamente não deveria ser interessante para alguém alugar imóveis e portanto não deveriam haver oferta de aluguel! Se o inquilino for despejado, ele terá que comprar em algum lugar ou morar na rua. Quem continua ofertando aluguéis nessa situação? \r
\r
…a economia é muito complexa. =(\r
Desculpe-me por esse monte de perguntas, hehehe, mas fiquei curioso. =)\r
Abraços.
No caso apresentado, o proprietário não tinha a opção de não renovar os contratos de locação, exatamente por causa da legislação. Ele era obrigado a aceitar o reajuste determinado pelo tribunal e calar a boca. Estando o aluguel abaixo do valor real, por que algum inquilino sairia do apartamento? Por que algum deles teria interesse em comprar? Nem de graça eles aceitaram, conforme o relato.\r
\r
Se você fizer um tour guiado em Nova Iorque, o guia certamente irá falar disso. Mostrará alguns conjuntos de apartamentos com “aluguel estabilizado” onde há filas imensas de pessoas esperando para alugar um. Também mostrará os novos edifícios que estão sendo construídos, todos de altíssimo luxo, com o objetivo de escapar da lei. Vai falar do Donald Trump, que tem uns 60 prédios na cidade, todos de alto padrão.\r
Também vai mostrar alguns prédios antigos, com apartamentos enormes, geralmente nas proximidades do Central Park, onde alguns artistas e celebridades moram de aluguel pagando apenas uma fração do valor real, somente porque uma bisavó já morava ali, uns 100 anos atrás, e o proprietário não consegue aumentar o preço. Mia Farrow mora num apartamento de onze (!) quartos e paga cerca de $ 3000,00 por mês, por exemplo.\r
\r
Sempre os prejudicados são os mais pobres, claro.
Gente, muito obrigado por todas as repostas. Li com muita atenção e acho que agora entendi bem o processo. =)\r
Muito obrigado mesmo a todos.\r
\r
Abraços.
Leandro,\r
\r
Surgiu-me uma dúvida aqui…\r
Já ouvi o Peter Schiff dizer que o preço do imóvel é função do seu aluguel.\r
E ele conta como morava de aluguel durante o crescimento da bolha americana, pagando valores baixos e etc.\r
Não sei se entendi direito e gostaria que você (ou alguém) explicasse melhor, ou indicasse algum artigo sobre isso.\r
E também se isso se aplica ao mercado brasileiro.\r
\r
Abraço.
Essa questão tem um reflexo interessante no Brasil.
A lei vigente sobre aluguéis de imóveis urbanos é de 1991, Lei n° 8.245. Sem dúvida, ela intervém no mercado e ataca a liberdade de contratar.
Contudo, ela é bem mais liberal que a antiga Lei n° 6.649, de 1979, produto da concepção econômica socialista da ditadura militar. A Lei n° 6.649/1979 conferia ao locatário todos os direitos enumerados no caso de Nova Iorque.
Evidentemente, quando a Lei n° 6.649 foi revogada pela Lei n° 8.245 houve previsões catastróficas de que o preço dos aluguéis conduziriam os pobres ao desabrigo. O que se viu, bem ao contrário, foi o aumento da oferta de imóveis e consequente diminuição geral dos preços das locações.
No âmbito judicial, a quantidade de processos que versavam sobre locações caiu brutalmente.
É óbvio que tal observação não serve a: a) esquerdistas assumidos, porque uma lei que respeita a liberdade de contratar conduzir ao aumento de oferta e consequente decréscimo de preços é, para eles, algo horrível de constatar-se; b) esquerdistas que não têm coragem de assumir-se, defensores que são da desgraça econômica protagonizada pela ditadura militar, pelo menos entre 1967 e 1985, porque é mais um exemplo do arcabouço normativo estatizante e antiliberal.