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O início do fim da bolha imobiliária?
por Leandro Roque, domingo, 17 de julho de 2011

Notícias vindas de várias cidades do país -- embora venham com mais intensidade da cidade de São Paulo -- indicam que a bolha imobiliária brasileira pode estar começando a desinflar.

Uma recente reportagem do Valor Econômico, de 8 de julho, informa:

Embora ainda não haja nenhum indicador oficial que confirme ou aponte queda nas contratações, para muitas empresas, a crise da escassez de mão de obra dá claros indícios de arrefecimento. Uma resposta à desaceleração do setor imobiliário no segundo trimestre de 2011.

(...) "A euforia acabou e, inclusive, alguns desses profissionais contratados a peso de ouro já estão sendo liberados", completa um executivo do setor.

"O quadro está revertendo e, em algumas obras, os funcionários estão sendo dispensados, o que não acontecia antes.", afirma Adalberto Bueno Netto, sócio da Bueno Netto, empresa que incorpora e constrói obras próprias e para terceiros.

Na avaliação de um diretor de uma companhia aberta, a situação já foi mais crítica. "As contratações voltaram à normalidade", diz. "A velocidade de vendas no segundo trimestre caiu sim, está mais difícil vender imóveis caros em regiões nobres", admite.

O excelente blog Observador do Mercado vem compilando notícias a respeito, dentre as quais chamo a atenção para as seguintes:

Venda de imóveis novos recua 34% em São Paulo no ano

As vendas de imóveis novos residenciais na capital paulista registraram queda de 34,3% nos primeiros cinco meses do ano ante igual período em 2010, somando 8.964 unidades comercializadas, de acordo com a pesquisa do Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo divulgada nesta quarta-feira.

 

Venda de imóveis usados em SP cai pelo 2º mês consecutivo

A venda de imóveis usados na capital paulista voltou a cair em maio, de acordo com levantamento divulgado nesta quinta-feira pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo). Foi a segunda queda consecutiva na comparação mensal.

Segundo a pesquisa, feita com 476 imobiliárias, o índice de vendas foi de 0,5221 em abril para 0,4937 no mês seguinte.

A locação de imóveis residenciais na cidade também teve queda, de 3,31% em maio ante abril, acumulando três meses de baixa.

 

Faturamento do varejo de material de construção cai 30%

O faturamento do comércio varejista da região metropolitana de São Paulo registrou queda de 3,8% em comparação a maio de 2010, segundo pesquisa divulgada nesta quinta-feira, 14, pela Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (Fecomercio). (...)

A queda no faturamento do comércio varejista em maio ante o mesmo mês de 2010 foi puxada por um recuo forte no desempenho de quatro setores: lojas de material de construção (-29,4%), eletrodomésticos e eletroeletrônicos (-22,6%), móveis e decorações (-19,3) e lojas de departamento (-11,7%).

Ainda é cedo para prognósticos, porém uma análise da evolução da oferta monetária da economia brasileira fornece um bom indicador sobre o que está ocorrendo. 

Analisemos, por exemplo, o crescimento anual dos depósitos em conta-corrente, que são a principal medida do dinheiro líquido da economia.  Por que escolher os depósitos em conta-corrente?  Porque é sobre o volume das contas-correntes que se baseiam todas as formas de crédito do sistema financeiro de uma economia.  Todas as outras aplicações financeiras -- sejam elas renda fixa, curto prazo, multimercado, referenciado, ações, depósito a prazo[1] etc. -- são meros papeis que, para serem convertidos em dinheiro, precisam antes ser vendidos para algum agente obviamente disposto a comprá-los.  E este só irá fazê-lo se tiver dinheiro disponível em sua conta corrente. 

Dito isto, o gráfico a seguir mostra a variação percentual ocorrida no volume dos depósitos em conta-corrente em relação ao mesmo mês do ano anterior -- por exemplo, em fevereiro de 2008, o volume de contas-correntes era 20% maior que em fevereiro de 2007; em agosto de 2008, era 5% maior do que em agosto de 2007, e por aí vai.  Ele dá uma boa idéia sobre se está havendo uma aceleração, uma desaceleração ou uma retração na expansão destes depósitos:

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Observe que a forte desaceleração ocorrida em 2008, chegando a haver uma contração anual nos meses de novembro e dezembro de 2008, bem como janeiro de 2009, contribuiu para a recessão observada naqueles dois trimestres (4º trimestre de 2008 e 1º trimestre de 2009).  A partir de junho de 2009 recomeça a expansão creditícia, que atinge o ápice nos meses de agosto e setembro de 2010.

A parti dali, começa a haver uma nova desaceleração na taxa de expansão.  Em junho agora, os depósitos em conta-corrente estavam apenas 4,38% maiores em relação a junho de 2010.

Um exemplo prático da influência dessa desaceleração da expansão do crédito sobre a economia pode ser verificado no setor de bens de capital (produtos industriais, máquinas e equipamentos utilizados na indústria de transformação).  Quando há uma expansão do crédito e os juros diminuem, há um incentivo ao empreendimento de investimentos de longo prazo (como construção de imóveis).  Tais investimentos demandam o uso maciço de bens de capital.  Sendo assim, este setor é um dos primeiros a ser afetado por variações na oferta monetária. 

A variação dos preços no setor de bens de capital anda praticamente pari passu com a variação da oferta monetária.

Eis o gráfico do comportamento dos preços dos bens de capital:

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A forte desaceleração da expansão da oferta monetária vem provocando um aumento dos juros para os empréstimos tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas.  Esse aumento dos juros, ao que tudo indica, está arrefecendo o desejo de se iniciar novos empreendimentos, algo que, por sua vez, está reduzindo a demanda por novos bens de capital -- e isso fez com que o IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo) apresentasse deflação de preços em maio e junho.

Essa desaceleração da expansão da oferta monetária, e seu concomitante encarecimento do crédito, está tirando a sustentação da bolha imobiliária, bem como da até então vigorosa expansão econômica brasileira.

Tendência

Caso esta tendência continue, isto é, caso o Banco Central continue deixando que o crédito encareça e a oferta monetária se expanda a taxas cada vez menores (relembrando, a taxa de expansão anual dos depósitos em conta-corrente caiu de 19% para 4,4% em nove meses), é possível que haja uma recessão durante algum trimestre vindouro, talvez no último trimestre deste ano ou no primeiro trimestre de 2012.

Entretanto, e isso deve ser muito enfatizado, tudo vai depender de como o Banco Central vai continuar se comportando.  Caso ele, já no próximo mês, reverta a atual postura, nitidamente contracionista, e adote uma mais expansionista, tanto a desaceleração econômica quanto a desinflação da bolha imobiliária podem ser revertidas -- porém, ao custo de uma inflação de preços acima do teto da meta.



[1] Depósitos a prazo, assim como todas as outras opções ali citadas, por si só, não expandem a oferta monetária.  Porém, esse dinheiro, quando gasto pelo tomador de empréstimo, cai na conta-corrente de outra pessoa, o que, por causa do sistema bancário de reservas fracionárias, dá continuidade ao processo de expansão monetária.  Ademais, o indivíduo que possui um depósito a prazo sempre tem a opção de resgatá-lo antes do seu prazo de maturação (pagando uma multa, é claro).  Ao fazer isso, o banco terá de vender esse papel para outro comprador a fim de que este forneça o dinheiro necessário para que o banco restitua o indivíduo que está sacando seu depósito a prazo.  E isso vai depender das contas-correntes.