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As consequências inesperadas do controle dos aluguéis

Suponha que você queira destruir uma cidade.  Qual dos dois métodos a seguir você julga ser o mais eficaz: um bombardeio ou a imposição de leis estipulando controle de preços de aluguel?  

Embora não pareça, alguns economistas concluíram que as duas coisas são relativamente equivalentes.  Quando os preços dos aluguéis são mantidos artificialmente abaixo de seu real valor de mercado, surge uma repentina escassez de imóveis para serem alugados, e a consequência é que o estoque de moradias ainda disponíveis rapidamente se deteriora.

Aqueles que defendem o controle dos preços dos alugueis geralmente o fazem com base em sua visão de 'justiça social' e de "distribuição justa de riqueza". "Não é certo", argumentam eles, "que alguém que tenha morado em um lugar por toda a sua vida seja obrigado a se mudar do seu bairro por conta de um aumento de preço de aluguel"; assim como não é certo que senhorios gananciosos possam se aproveitar de altos valores de aluguel apenas porque várias pessoas querem morar em uma determinada grande cidade.

A típica proposta de controle de aluguéis baseia-se na suposição de que o mesmo nível de atividade econômica será mantido, mas com um resultado distributivo diferente. Ou seja, o mesmo número de apartamentos será ofertado, e será ofertado para as mesmas pessoas e com a mesma qualidade.  A única diferença, de acordo com os defensores dos controles de aluguéis, é que os inquilinos desafortunados não mais encherão os bolsos dos senhorios.  Qualquer alteração no estoque de imóveis para locação será, portanto, uma exclusiva falha moral por parte dos proprietários.

Ainda de acordo com os defensores dos controles de aluguéis, os senhorios não fazem nenhum esforço em troca dos aluguéis que recebem.  Eles ficam apenas sentados sem fazer nada, esperando pelas altas de preços.  Essa visão, no entanto, ignora a função do sistema de preços como sendo um transmissor de informações.  Um edifício pode ser utilizado de diversas formas.  Ele pode ser disponibilizado para locação.  Pode ser transformado em um prédio residencial.  Pode ser usado para fins comerciais.  Pode ainda ser demolido e seu terreno ser utilizado para o cultivo de grãos.  São os preços que nos dizem qual o uso mais rentável para um edifício e seu terreno.  Quando se institui uma lei controlando os preços dos aluguéis, os sinais enviados pelo sistema de preços são distorcidos.

A realidade dos controles de aluguéis é bem diferente da visão idealizada por seus defensores.  Um artigo escrito por Eileen Norcross, do Mercatus Center, e publicado no Wall Street Journal em 13 de setembro de 2008, discute o controle de aluguéis na cidade de Nova York, sugerindo que esta é uma lição que a vale a pena ser repassada.  Ela nos conta sobre os imóveis ocupados por Charles Rangel, congressista pelo estado de Nova York.  O senhor Rangel ocupa quatro apartamentos de "aluguel estabilizado" em um elegante edifício de Nova York.  ("Aluguel estabilizado" significa que, ao contrário do aluguel fixo, o preço pode subir, mas apenas em um percentual estipulado pela prefeitura.  "Aluguel estabilizado" também dá ao inquilino o direito de renovar sua locação, queira o proprietário ou não.)  O senhor Rangel utiliza três deles como moradia e usa o quarto como escritório. Por causa dos controles de aluguéis, não é possível dizer se tais apartamentos seriam mais bem aproveitados caso fossem utilizados como moradia para várias famílias.  Ao Sr. Rangel é dada a condição de utilizar recursos valiosos a preços reduzidos, tudo em detrimento de potenciais moradores da cidade de Nova York.

A autora conta que há 43.317 apartamentos em Nova York sujeitos à lei de controle de aluguéis criada em 1947, e 1.043.677 de unidades com status de "aluguel estabilizado".  No total, isso representa cerca de 70% do estoque de imóveis habitacionais de Nova York.  Originalmente, o controle de aluguéis era um programa temporário, com o objetivo de ajudar pessoas a encontrar moradia em Nova York durante a 2ª Guerra Mundial sem pagar valores exorbitantes.  Hoje, mais de sessenta anos após o final da guerra, o controle de aluguéis ainda domina o mercado.

No auge do debate sobre qual era o sistema mais produtivo para gerir a sociedade, se o capitalismo ou o socialismo, Ludwig von Mises argumentou que toda intervenção estatal sempre gera novas intervenções estatais com o intuito de corrigir as consequências inesperadas geradas pelas intervenções anteriores.  Quando aluguéis são mantidos abaixo de seu valor de mercado, os proprietários simplesmente retiram suas unidades do mercado de locação ou as convertem em condomínios, apartamentos de luxo, ou escritórios comerciais.  Coisas como "taxa da chave" também costumam aparecer, que é quando aluguéis são artificialmente baixos, mas os senhorios exigem uma altíssima taxa pelo aluguel da chave do apartamento.  Outros inventivos senhorios tentaram contornar as restrições fornecendo apartamentos mobiliados, pelos quais os inquilinos pagam o valor do aluguel controlado mas também têm de pagar um valor inflacionado pelo aluguel da mobília.  

Burocratas governamentais e proprietários de imóveis estão em um constante e infindável jogo de gato e rato, de regulação e evasão, o qual acabou gerando sua própria infraestrutura jurídica na forma do Tribunal Habitacional da Cidade de Nova York.  Essa corte possui cinquenta juízes e lida com mais de trezentas mil ações anualmente.

O controle de aluguéis, além de ser um óbvio e direto ataque à propriedade privada (você não pode utilizar a sua propriedade da maneira que mais lhe aprouver), também acaba com os incentivos para a boa manutenção dos estoques habitacionais por parte dos senhorios.  Com a adoção do controle de aluguéis e com a subsequente queda da oferta, pessoas fazem fila para conseguir um apartamento, e assim os senhorios podem discriminar quais inquilinos ficarão com as unidades mais pobres.  Eliminar a chance do proprietário poder aproveitar o retorno sobre seu investimento em habitações mais nobres significa também eliminar seu incentivo para investir na mais básica manutenção dos edifícios.

Portanto, o que é pior: controle de aluguéis ou bombas?  No site do Ludwig von Mises Institute há um vídeo de uma palestra sobre preços proferida pelo economista Joseph Salerno, da Pace University, no qual ele propõe um exercício visual constrangedor.  Ele mostra para a plateia fotografias de áreas urbanas destruídas e pergunta se elas foram sujeitas a controles de aluguéis ou bombardeadas.  Não é fácil responder, mas a semelhança entre as fotos sugere uma trágica, embora previsível ironia.  Uma cidade bombardeada é destruída por pessoas com más intenções.  Uma cidade submetida ao controle de aluguéis é destruída por pessoas supostamente com ótimas intenções.

South Bronx 1.pngaachen.png

South Bronx — NY — anos 1980                                           Aachen — Alemanha — 1944


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South Bronx — NY — anos 1980                                               Hiroshima — 1945

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Nesta mesma palestra, o Prof. Salerno cita um artigo publicado no The New York Times em 1972, escrito pelo imigrante húngaro George Frank:

 

"Eu fui um explorador..."

Eu fui um explorador.  A seguir, a história de como me tornei um.

Nasci 69 anos atrás.  Eu aprendi a arte da marcenaria em minha terra natal, Hungria. Este seria meu 50º ano de atividade produtiva, criando em madeira muitas coisas de beleza duradoura.  Meu nome é bem conhecido e muito respeitado nesse meio.

Há cerca de vinte anos, comprei um pequeno galpão industrial no East Harlem, no número 508 da East 117th St., onde trabalhei em conjunto com minha equipe de 10 a 12 homens.  Com as mudanças, melhorias e construções adicionais, a fábrica me custou cerca de US$ 65.000,00.

Alguns anos depois, comprei o edifício. O prédio contíguo, número 510, foi oferecido a mim por uma barganha, por estar em estado ruim de conservação. Com planos de expandir a fábrica, ou utilizar o terreno como estacionamento, eu o comprei.  Por US$ 12.500,00 à vista, tornei-me proprietário de um prédio residencial com quatro unidades.

As quatro famílias que moram no edifício são todas de gente decente e trabalhadora. Até onde eu sei, eles não precisam e nem nunca pediram caridade, ajuda governamental ou assistência. Ainda assim, as forças da lei me obrigam a lhes dar abrigo e aquecimento por um preço mais baixo do que isso me custa.

Já há vários anos, meus débitos têm excedido minhas receitas em cerca de 25%, isso sem contar os juros ou os pagamentos para a amortização da hipoteca.

O prédio estava em más condições quando o comprei.  Hoje, comparado a outros, é praticamente um parque de diversões.

Mas o prédio precisa de telhados novos, paredes novas, forros novos, encanamentos novos, fiação nova, portas novas, sistema de aquecimento novo.  Precisa de cerca de US$ 15.000,00 em reparos.

O prédio atualmente gera uma receita bruta anual de US$ 2.600,00, sendo as despesas com impostos e aquecimento de cerca de US$ 3.000,00.

Por que eu não solicitei um aumento litigioso dos aluguéis?  Meu contador me disse que haveria uma montanha de papéis e formulários para preencher, e que se ele por acaso conseguisse algum aumento, os honorários devidos a ele levariam tudo o que eu porventura ganhasse nos primeiros dois anos após o aumento.

Até agora eu fui multado quatro vezes por não atender às ordens para corrigir violações do código habitacional. Fui intimado à corte há poucas semanas, e expliquei minha difícil situação para um juiz.  Após garantir ser "solidário" à minha situação, ele me multou em US$ 40,00 e prometeu que a próxima seria bem mais alta.

Depois dessa sessão no tribunal, não voltei para casa. Fui direto para o escritório local da Igreja Católica e pedi a eles que aceitassem o prédio como uma doação.  Eles não aceitaram.  Uma hora mais tarde fiz a mesma oferta aos Protestantes.  Novamente, a resposta foi negativa.  Em seguida ofereci o prédio para os quatro inquilinos, de graça, sem nenhum pagamento.  Eles não quiseram.

Tudo bem, eu vou abandonar o prédio, foi meu pensamento seguinte.  Vou parar de cobrar aluguel, parar de pagar impostos e de pagar pelo aquecimento.  Deixarei a prefeitura se apropriar.  Parece uma saída fácil, mas meu advogado me diz que não tem como ser feito sem que eu seja juridicamente responsabilizado financeiramente.

Assim, cá estou eu com um edifício avaliado pela prefeitura em US$ 21.000,00 — eu repito: US$ 21.000,00 —, mas o qual eu não consigo doar, vender, e nem mesmo abandonar.  Sou forçado pela lei a mantê-lo e operá-lo.

Quer dizer, eu era. Não sou mais.

Vendi o edifício por US$ 30.000,00.

Como um bom atrativo, coloquei no negócio o meu bom e velho galpão industrial, que me custou quase US$ 70.000,00, a troco de nada.  Em outras palavras, vendi dois imóveis que me custaram cerca de US$ 80.000,00, há quinze anos, por US$ 30.000,00, a serem pagos em seis anos, sem juros.

Com os US$ 50.000,00 que perdi no negócio — a maior parte da poupança da minha vida —, comprei minha liberdade.

Aos 69 anos, estou velho demais para começar uma revolução ou para brigar com a prefeitura.  Por outro lado, não gosto da ideia de ser intimado a comparecer em tribunal pelo "crime" de ter tido a ousadia de ser um dono de imóvel em Nova York.

Sentirei muita falta da minha fábrica, onde passei 49 anos felizes. Mas... eu não sou mais um explorador!

 

Nota: colocando-se o endereço — 508 East 117th St. — no Google Street View, pode-se ver o galpão da fábrica, ainda com o nome do autor do artigo na fachada.  À sua esquerda (nº 510) está o prédio de apartamentos.



autor

Art Carden
é professor-assistente de economia e finanças no Rhode Island College em Memphis, Tenessee, além de ser membro adjunto do Independent Institute, localizado em Oakland, Califórnia. Seus papers podem ser encontrados na sua página no Social Science Research Network. Ele também escreve regularmente nos blogs Division of Labour e The Beacon.


  • João  18/11/2012 02:04
    O controle de aluguéis em NY é só de aluguéis residenciais?

    Se o estado controlasse todos os aluguéis, mas fixasse preços que permitissem ganho aos proprietários, mas não exorbitante, não daria certo? Os locatários não pagariam preços abusivos nem os locadores teriam ganhos exagerados.
  • Ricardo  18/11/2012 02:45
    Troque o termo "aluguel" por "preço dos carros" ou "preço do feijão" ou "preço da comida a quilo" ou "preço das passagens aéreas" ou "preço das roupas" e você terá uma noção da absurdidade que você está defendendo.

    Como é que burocratas saberão exatamente qual é esse valor, por favor me diga? Como é que burocratas podem saber melhor do que você qual o aluguel que você deve cobrar? Como é que burocratas -- que por definição vivem fora do mercado e nada entendem sobre o sistema de preços -- poderão determinar com total sapiência quais devem ser os preços das coisas? Quanto tesão por burocratas...

    Ademais, por que o estado deveria se limitar apenas aos alugueis? Dado que os burocratas são oniscientes, clarividentes e iluminados, e sabem perfeitamente qual o "preço justo" dos alugueis, de modo que ambas as partes saem ganhando, então por que eles também não estendem sua onisciência para toda a economia?

    Resposta: URSS. Isso foi feito lá. Foi uma maravilha.
  • Tiago Bezerra  18/11/2012 04:54
    Controle de preços nunca dá certo, João. Mesmo que a princípio o preço do aluguel seja suficiente para remunerar o locador, isso do ponto de vista da sociedade, a longo prazo com o nosso sistema político populista (a corrupção da democracia como ensinava Aristóteles), o populacho fara pressão sobre os governantes para os preços não subirem, ou um governante populista baixará os preços para ganhar a próxima eleição. Essas políticas de controle de imóveis são tão danosas que não é preciso ir a Nova York para saber como elas são danosas. Minha cidade tem várias casas tombadas pelo patrimônio histórico em que os seus proprietários não podem reforma-las. Resultado há varias casas abandonadas, só as ruínas. Algumas delas estão melhor conservadas, devido servir para bordeis para as prostitutas mais baratas da cidade. Realmente quando o autor comparou o controle de alugueis ao bombardeamento, ele não exagerou pois as casas tombadas da minha cidade parece ter sido atingida por um bomba mesmo.
  • Felix  18/11/2012 04:58
    Não sabia que tinha esse tipo de coisa nos EUA
  • Patrick de Lima Lopes  18/11/2012 11:32
    Os EUA estão longe de serem a terra da liberdade.
    A tendência, infelizmente, é piorar.
  • Fabio  18/11/2012 08:48
    O mesmo já aconteceu no Brasil, com proprietários deixando imóveis ruirem por falta de manutenção porque o preço dos aluguéis eram uma mixaria (por conta a inflação). Em várias cidades é possível achar imóveis que ainda não foram reformados depois que acabou o controle de preços.
  • Bright  18/11/2012 11:44
    Só consigo visualizar três possibilidades quanto à mentalidade desses burocratas:

    1 - São completamente ignorantes quanto ao funcionamento do mercado, e promovem decisões econômicas com total irresponsabilidade;

    2 - São inescrupulosos, causam distorções no mercado de propósito, a fim de prejudicar um determinado setor econômico;

    3 - São idiotas úteis, bem-intencionados, a serviço de pessoas inescrupulosas, que têm por objetivo prejudicar o mercado.
  • Dam Herzog  18/11/2012 18:27
    Toda a vez que a força é usada para obrigar as pessoas a obedecer determinadas ordens, não solicitadas, há uma distorção do mecanismo do mercado e piora a situação social numa determinada area. O Sr George Frank nasceu, cresceu e por via natural fez ações direcionadas a sua sobrevivencia na vida, vendendo seus serviços de marceneiro. Comprou sua loja, seu ganha pão. Apareceu a oportunidade de compra de um terreno anexo, como todo cidadão especulador aproveitou o preço bom e comprou a propriedade. Ao administrar viu que caiu numa cilada a nova aquisição passou a lhe dar prejuizo, pois o preço do terreno barato foi provocado pela desvalorização já provocada pelo mesmo pilantra,o governo pelas suas intervenções (tabelinha de alugueis,plano diretor, zoneamento, tombamento, interferindo no direito de propriedade), já havia engessado as possiveis saidas do atual dono. Procurou, vende, doar, abandonar e não conseguiu. O jeito vender as duas propriedade com grande prejuizo. Intervenção do governo no mecanismo de mercado = prejuizo para os cidadãos. Gostaria de perguntar ao Sr George Frank se após ser um ex explorador, se ele alistou em algum programa de assistencia aos pobres do governo estatista-socialista-keynesiano, anti business do presidente Obama que mundo deve conviver nos proximos quatro anos.
  • Eduardo Pimenta  19/11/2012 05:29
    Nossa! É verdade! Na minha última viagem ao Rio de Janeiro e Natal eu notei o precário estado das contruções antigas. Chegou a me dar pena. Tanta coisa bonita, mas tão má conservada. Inicialmente, pensei que o responsável fosse a falta de arrecadação turística. Na Europa qualquer merdinha de chafariz é uma desculpa para um tour que atrai milhares de turistas por ano. A beleza histórica do Brasil não é muito divulgada, aproveitada ou respeitada. Muros pixados, paredes quebradas, pinturas descascadas... Agora ficou claro quem é o responsável hahaha. Acho que é tudo coisa tombada e o custo benefício de reformar é alto demais.\r
    pt.wikipedia.org/wiki/Largo_do_Botic%C3%A1rio\r
    Visitei o Largo do Boticário quando estive no Rio. Realmente, se tivessem me dito que foi bombordeado, eu teria acreditado haha. Bom artigo. =)
  • Juliano  19/11/2012 06:05
    Só pra variar, excelente artigo!\r
    \r
    Minha única dúvida foi como o nome do dono ainda está na fachada, se os prédios foram vendidos ainda na década de 70. Entendi errado?
  • anônimo  19/11/2012 06:24
    Vai ver ele (ou o filho) recomprou mais tarde, ou simplesmente o novo proprietário deixou o nome ali. Mas como a pintura parece ser recente, provavelmente um familiar se apossou do imóvel e deu continuidade ao negócio da família.
  • Eduardo Pimenta  22/11/2012 07:01
    Agora há pouco eu estava discutindo preço de aluguel, controle do estado e bolha imobiliária com minha esposa e fiquei com um monte de dúvidas. Inicialmente, conseguimos imaginar consequências positivas do controle: Primeiramente, os proprietários tentariam vender seus imóveis em vez de alugá-los, a oferta de imóveis cersce, os preços caem. Os imóveis são agora usados para fins meramente habitacionais, nada de investimento em imóveis. Graças a queda de preços, muitos que eram forçados a morar de aluguel, agora podem adquirir sua casa própria. Os proprietário usam a renda do investimento inicial em outras aplicações mais produtivas, ou aproveitam o terreno para outros fins que não seja aluguel de residência ou especulação. Até aqui, parece que a população em geral sai ganhando, pois devem existir mais inquilinos de baixa/média renda que gostariam de ter uma casa própria do que existem investidores em imóveis. \r
    \r
    Porém, claramente o cenário não deve ser esse. Quais são as consequências negativas ou as que refutam essa teoria?\r
    Primeiro que o efeito sobre o preço dos imóveis é ambíguo. Assim como haverá maior oferta também haverá maior demanda, pois os inquilinos agora não têm mais a opção de alugar. Segundo que a demanda por crédito imobiliário deveria pressionar os bancos a aumentarem a taxa de juros, deixando de fora muitos consumidores que não têm condição de arcar com o preço. Terceiro que a falta de diversificação (agora só existem imóveis para comprar, é a única opção) obrigará muitas pessoas a se mudarem para regiões mais baratas e mais longe de seus pólos de trabalho. Quarto que, é claro, os investidores são seriamente prejudicados nesse novo arranjo. Quais outras consequências?\r
    \r
    Então, por exemplo, no caso apresentado acima, ninguém queria comprar o prédio do cara. Mas por que ele não vendeu os apartamentos aos poucos? O contrato de aluguel eventualmente vence. Os inquilinos não têm interesse em comprar porque é muito mais barato morar de aluguel? Mas supostamente não deveria ser interessante para alguém alugar imóveis e portanto não deveriam haver oferta de aluguel! Se o inquilino for despejado, ele terá que comprar em algum lugar ou morar na rua. Quem continua ofertando aluguéis nessa situação? \r
    \r
    ...a economia é muito complexa. =(\r
    Desculpe-me por esse monte de perguntas, hehehe, mas fiquei curioso. =)\r
    Abraços.
  • Leandro  22/11/2012 07:21
    Ótimo exemplo do tipo de conclusão absurda a que se pode chegar quando se pensa na economia exclusivamente pelo lado da demanda e se ignora completamente o lado da oferta. É exatamente isso que keynesianos e desenvolvimentistas fazem, por isso defendem congelamento de preços e tabelamento de juros.

    Como a resposta seria relativamente grande e estou ocupado indo almoçar, deixo aqui o desafio a algum prestimoso leitor que queira responder.

    Dica: levar em consideração o que ocorreria com a oferta de imóveis caso o aluguel fosse controlado (ou mesmo proibido). Haveria mais ou menos construções? Consequentemente, o que ocorreria com os preços dos imóveis já existentes? Isso seria bom para os potenciais compradores ou para os potenciais vendedores? Quem, no final, seria beneficiado por esse tabelamento?
  • Luis Almeida  22/11/2012 07:51
    "Primeiramente, os proprietários tentariam vender seus imóveis em vez de alugá-los"

    Por que fariam isso? Se você comprou um imóvel com a intenção de alugá-lo, mas aí veio o governo e interferiu nesse processo, seria mais racional mantê-lo por algum tempo para esperar uma eventual apreciação. Vendê-lo de imediato não lhe traria grandes ganhos.

    Ademais, e os mais pobres que só podem viver de aluguel? Com a escassez de imóveis para alugar, eles irão para debaixo da ponte.

    "a oferta de imóveis cresce"

    Por quê? Não há garantia nenhuma disso. Muito pelo contrário: se o pessoal se comportar como descrevi acima, haverá uma súbita escassez de imóveis à disposição. Os pobres se estrepam de novo.

    "os preços caem."

    Caso ocorra o meu cenário, eles vão é disparar.

    "Os imóveis são agora usados para fins meramente habitacionais, nada de investimento em imóveis."

    Logo, os potenciais vendedores só abrirão mão do seu imóvel se os preços oferecidos forem altíssimos (afinal, eles terão de comprar outro, pois não há mais imóveis para se alugar). Quem está querendo viver de aluguel -- os mais pobres -- se estrepou. De novo.

    "Graças a queda de preços, muitos que eram forçados a morar de aluguel, agora podem adquirir sua casa própria."

    Até agora, não apenas os preços dispararam, como quem queria apenas morar de aluguel perdeu essa opção. Estão debaixo do viaduto.

    "Os proprietário usam a renda do investimento inicial em outras aplicações mais produtivas,"

    Qual renda? A do aluguel eles perderam. Apenas alguns afortunados conseguirão vender a preços altíssimos e ir morar em um imóvel que já possuíam. Estes, de fato, se darão bem.

    "ou aproveitam o terreno para outros fins que não seja aluguel de residência ou especulação."

    O sujeito pode, de fato, derrubar a casa dele e alugar o terreno para um empreendimento comercial. Mas nada o impediria de fazer isso antes do controle de aluguel. Com efeito, no seu cenário, devido à escassez de imóveis, esse cara ganhará muito agora. Para quem queria combater a especulação, você na verdade a fomentou.

    "Até aqui, parece que a população em geral sai ganhando"

    A população geral só se estrepou. Apenas os ricos que tinham dois imóveis ou mais é que ficaram ainda mais ricos.

    "pois devem existir mais inquilinos de baixa/média renda que gostariam de ter uma casa própria do que existem investidores em imóveis."

    Dado que o preço dos imóveis disparou, é difícil imaginar como estes inquilinos estariam agora em melhor situação.
  • Eduardo Pimenta  22/11/2012 09:36
    Primeiramente, desculpe-me se falar besteiras. Sou novo aqui, já li muitos artigos, gostei e por isso quero aprender mais. =)\r
    \r
    Mas por que não faz sentido pensar que os proprietário tentariam vender seus imóveis? Eu tenho 2 imóveis, moro em um e alugo uma quitinete por 900 reais. Se o governo impôr um teto no aluguel da quitenete de 700 reais, provavelmente eu tentaria vendê-la o quanto antes. Meu medo inicial seria que outros tantos proprietários tivessem o mesmo impulso, tentassem vender os seus imóveis alugados e que o preço caisse. Eu pensaria que, com o valor da venda, eu poderia fazer um melhor investimento. Dado o preço de venda atual, até uma aplicação na poupança rende mais que 700 reais. \r
    \r
    No seu cenário, minha decisão é irracional. Seria preferível eu continuar alugando e esperar uma apreciação, pois logo haverá uma escassez na oferta. (?)\r
    Não entendo como chegar a isso, hehe, foi mal. Não quero ser chato, mas quero muito entender melhor essa perspectiva que não me ensinaram na escola. ^_^\r
    \r
    Quais mecanismos me levariam a crer que é melhor reter o imóvel? O que faria o preço subir?\r
    \r
    Dica: levar em consideração o que ocorreria com a oferta de imóveis caso o aluguel fosse controlado (ou mesmo proibido).\r
    Eu acho que aumentaria a oferta. Se eu não estou satisfeito com o aluguel, minha melhor opção é vender o imóvel ou transformá-lo em algum estabelecimento comercial alternativo, se possível.\r
    \r
    Haveria mais ou menos construções?\r
    Com certeza menos, mas eu acho que isso é justamente porque 1) comprar para alugar virou um péssimo investimento e 2) o preço do imóvel caiu porque os proprietários estão tentando vender os imóveis já existentes. Acho que o ponto x da questão é o momento em que quase todos os imóveis são vendidos. Os poucos que restam apreciariam e logo haveria quem quisesse construir novamente. Seria uma outra consequência possível as construtoras construirem moradias mais baratas, de pior qualidade, para atender a demanda da população mais pobre que vivia de aluguel e agora está na rua?\r
    \r
    Consequentemente, o que ocorreria com os preços dos imóveis já existentes?\r
    Pra mim cairiam até ficarem compatíveis com o valor do aluguel. A menos que haja expectativa do governo aliviar essa imposição.\r
    \r
    Isso seria bom para os potenciais compradores ou para os potenciais vendedores?\r
    Seria ruim para todos. Ruim pros vendedores, pois agora terão que vender seus imóveis a preços mais baixos ou alugar a preços tabelados.\r
    Ruim pros compradores porque os que estavam alugando agora terão que se deslocar para outras moradias, talvez outras cidades ou encontrar métodos alternativos para ter um residência (10 famílias fazem um vaquinha para comprar e divir uma casa pequena).\r
    \r
    Quem, no final, seria beneficiado por esse tabelamento?\r
    Uns poucos consumidores que não possuiam residência própria e conseguiram comprar? Não sei. o_O\r
    \r
    É muito complexo pra minha cabeça.\r
    \r
    Enquanto aguardo vossas explicações, agradeço novamente pelos esclarecimentos e pela paciência de vocês. ^_^\r
    Grande abraço.
  • Leandro  22/11/2012 10:10
    "Eu tenho 2 imóveis, moro em um e alugo uma quitinete por 900 reais. Se o governo impôr um teto no aluguel da quitenete de 700 reais, provavelmente eu tentaria vendê-la o quanto antes. Meu medo inicial seria que outros tantos proprietários tivessem o mesmo impulso, tentassem vender os seus imóveis alugados e que o preço caisse."

    Sim, isso pode acontecer e, de fato, no curtíssimo prazo, haveria os efeitos que você relatou. Porém, passado algum tempo, ocorreria tudo aquilo que os leitores descreveram acima e abaixo.

    Explico melhor: quando a lei for aprovada, todos aqueles que estão na sua situação venderão seus imóveis. Os preços cairão e aqueles que comprarem irão se beneficiar. Mas aí acabou. Depois que isso se consumar, ocorrerão os fenômenos relatados acima pelos leitores: escassez de imóveis, alta dos preços e pobres sem lugar para morar.

    Em suma: você está pensando exclusivamente no curto prazo (e seu raciocínio não está errado), porém você não foi adiante e não vislumbrou o longo prazo, que é o que importa para uma economia que aspira a elevar constantemente o padrão de vida das pessoas.
  • Renato Souza  22/11/2012 08:20
    Eduardo\r
    \r
    Bom, claramente não é isso que aconteceu. Porque?\r
    \r
    Os proprietários ficaram numa sinuca de bico. Eles não podem tirar seus inquilinos, ninguém quer comprar um imóvel com um inguilino que não pode ser mandado embora (e cujo aluguel não paga a manutenção). A única escapatória do proprietário é morrer?\r
    Bom se ele tiver outros bens, pode tentar a seguinte alternativa: Oferecer imóvel de aluguel para seus atuais inquilinos, em outro lugar onde não haja controle de preços, s um valor mais baixo, num contrato de 10 anos por exemplo (dez anos é menos que para o resto da vida). Imediatamente após a saída dos inquilinos, ele demole a edificação. Pode construir um imóvel comercial para uso próprio, ou deixar o terreno vazio (se não dá lucro, pelo menos não dá prejuizo). É uma solução cara, mas é menos custoso do que manter o prejuizo mensal pelo resto da vida.
  • Ricardo S.  22/11/2012 09:06
    Eduardo Pimenta,

    Como assim vocês conseguiram ver consequências positivas do controle estatal dos alugueis? Controle de preços sempre vai gerar escassez!

    Com o preço dos alugueis controlados, investidores não mais vão construir imóveis residenciais, haverá baixa oferta de imóveis novos ao mesmo tempo que manter alugueis artificalmente baixos estimula a demanda (porque comprar um imóvel se eu posso alugar um baratinho?). É o pior dos mundos. Os mais abonados podem oferecer um "por fora" pra fechar um aluguel, e as pessoas de baixa renda vão ser as mais prejudicas.

    O proprietário deixará de investir no imóvel, pois o rendimento é baixo, e as qualidades dos imóveis só tende a piorar.

    Mas isso é o de menos. Como alguém pode defender o controle estatal sobre a propriedade privada? Quem defende controle estatal de alugueis também tem que defender tabelamento estatal de salários (para baixo, claro), tabelamento de alimentos, afinal, alimentos são muito mais importantes que imóveis.

    Leia o artigo sobre o furacão Sandy
    www.mises.org.br/Article.aspx?id=1458

    Também não deixe de se informar sobre o tabelamento de preços do Sarney: as prateleiras dos mercados ficaram vazias! A PF usou helicópteros pra caçar bois no campo, pois não havia mais carne nos mercados.
  • Rodrigo Makarios  22/11/2012 08:19
    No caso apresentado, o proprietário não tinha a opção de não renovar os contratos de locação, exatamente por causa da legislação. Ele era obrigado a aceitar o reajuste determinado pelo tribunal e calar a boca. Estando o aluguel abaixo do valor real, por que algum inquilino sairia do apartamento? Por que algum deles teria interesse em comprar? Nem de graça eles aceitaram, conforme o relato.\r
    \r
    Se você fizer um tour guiado em Nova Iorque, o guia certamente irá falar disso. Mostrará alguns conjuntos de apartamentos com "aluguel estabilizado" onde há filas imensas de pessoas esperando para alugar um. Também mostrará os novos edifícios que estão sendo construídos, todos de altíssimo luxo, com o objetivo de escapar da lei. Vai falar do Donald Trump, que tem uns 60 prédios na cidade, todos de alto padrão.\r
    Também vai mostrar alguns prédios antigos, com apartamentos enormes, geralmente nas proximidades do Central Park, onde alguns artistas e celebridades moram de aluguel pagando apenas uma fração do valor real, somente porque uma bisavó já morava ali, uns 100 anos atrás, e o proprietário não consegue aumentar o preço. Mia Farrow mora num apartamento de onze (!) quartos e paga cerca de $ 3000,00 por mês, por exemplo.\r
    \r
    Sempre os prejudicados são os mais pobres, claro.
  • Eduardo Pimenta  22/11/2012 11:05
    Gente, muito obrigado por todas as repostas. Li com muita atenção e acho que agora entendi bem o processo. =)\r
    Muito obrigado mesmo a todos.\r
    \r
    Abraços.
  • Rodrigo Makarios  22/11/2012 11:19
    Leandro,\r
    \r
    Surgiu-me uma dúvida aqui...\r
    Já ouvi o Peter Schiff dizer que o preço do imóvel é função do seu aluguel.\r
    E ele conta como morava de aluguel durante o crescimento da bolha americana, pagando valores baixos e etc.\r
    Não sei se entendi direito e gostaria que você (ou alguém) explicasse melhor, ou indicasse algum artigo sobre isso.\r
    E também se isso se aplica ao mercado brasileiro.\r
    \r
    Abraço.
  • Leandro  22/11/2012 11:29
    Não, o que ele disse é que, como o valor do aluguel não cresce na mesma proporção da valorização do imóvel, chega um ponto -- durante uma bolha imobiliária -- em que o valor do aluguel se torna uma porcentagem ínfima do valor do imóvel. Logo, quanto menor for o valor do aluguel em relação ao valor presente do imóvel (considerando todo o histórico do mercado), mais intensa está a bolha.
  • anônimo  03/12/2012 10:53
    No caso atual do brasil, estaríamos então numa bolha? Qual é a média de rendimento histórico dos alugueis aqui?
    Eu alugo hj um imóvel que, dado os preços de outros imóveis no entorno, calculo que rendia cerca de 0,35% ano passado e hj com uma queda nos preços das ofertas do bairro, seria cerca de 0,41%am para o proprietário.
  • Leandro  03/12/2012 11:06
    Se o seu cálculo está correto, então a demanda por imóveis em sua área já esfriou (explicação aqui), e o preço dos aluguéis em relação ao valor do imóvel tende a voltar ao seu valor médio histórico. Nesse caso, em sua região, quem comprou imóveis após meados de 2011 com a intenção de especular se estrepou -- pode até conseguir retorno, mas será muito menor do que havia imaginado ao se considerar o comportamento deste mercado em 2008, 2009, 2010, e primeiro semestre de 2011.
  • Rodrigo Lopes Lourenço  28/08/2017 00:31
    Essa questão tem um reflexo interessante no Brasil.
    A lei vigente sobre aluguéis de imóveis urbanos é de 1991, Lei n° 8.245. Sem dúvida, ela intervém no mercado e ataca a liberdade de contratar.
    Contudo, ela é bem mais liberal que a antiga Lei n° 6.649, de 1979, produto da concepção econômica socialista da ditadura militar. A Lei n° 6.649/1979 conferia ao locatário todos os direitos enumerados no caso de Nova Iorque.
    Evidentemente, quando a Lei n° 6.649 foi revogada pela Lei n° 8.245 houve previsões catastróficas de que o preço dos aluguéis conduziriam os pobres ao desabrigo. O que se viu, bem ao contrário, foi o aumento da oferta de imóveis e consequente diminuição geral dos preços das locações.
    No âmbito judicial, a quantidade de processos que versavam sobre locações caiu brutalmente.
    É óbvio que tal observação não serve a: a) esquerdistas assumidos, porque uma lei que respeita a liberdade de contratar conduzir ao aumento de oferta e consequente decréscimo de preços é, para eles, algo horrível de constatar-se; b) esquerdistas que não têm coragem de assumir-se, defensores que são da desgraça econômica protagonizada pela ditadura militar, pelo menos entre 1967 e 1985, porque é mais um exemplo do arcabouço normativo estatizante e antiliberal.


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