Suponha que você queira destruir uma cidade. Qual dos dois métodos a seguir você julga ser
o mais eficaz: um bombardeio ou a imposição de leis estipulando controle de
preços de aluguel?
Embora não pareça, alguns economistas concluíram que as duas
coisas são relativamente equivalentes. Quando
os preços dos aluguéis são mantidos artificialmente abaixo de seu real valor de
mercado, surge uma repentina escassez de imóveis para serem alugados, e a consequência
é que o estoque de moradias ainda disponíveis rapidamente se deteriora.
Aqueles que defendem o controle dos preços dos alugueis geralmente o fazem
com base em sua visão de 'justiça social' e de "distribuição justa de riqueza".
"Não é certo", argumentam eles, "que alguém que tenha morado em um lugar por
toda a sua vida seja obrigado a se mudar do seu bairro por conta de um aumento
de preço de aluguel"; assim como não é certo que senhorios gananciosos possam
se aproveitar de altos valores de aluguel apenas porque várias pessoas querem
morar em uma determinada grande cidade.
A típica proposta de controle de aluguéis baseia-se na
suposição de que o mesmo nível de atividade econômica será mantido, mas com um
resultado distributivo diferente. Ou seja, o mesmo número de apartamentos será
ofertado, e será ofertado para as mesmas pessoas e com a mesma qualidade. A única diferença, de acordo com os defensores
dos controles de aluguéis, é que os inquilinos desafortunados não mais encherão
os bolsos dos senhorios. Qualquer
alteração no estoque de imóveis para locação será, portanto, uma exclusiva
falha moral por parte dos proprietários.
Ainda de acordo com os defensores dos controles de aluguéis,
os senhorios não fazem nenhum esforço em troca dos aluguéis que recebem. Eles ficam apenas sentados sem fazer nada,
esperando pelas altas de preços. Essa
visão, no entanto, ignora a função do sistema de preços como sendo um transmissor
de informações. Um edifício pode ser
utilizado de diversas formas. Ele pode
ser disponibilizado para locação. Pode
ser transformado em um prédio residencial. Pode ser usado para fins comerciais. Pode ainda ser demolido e seu terreno ser
utilizado para o cultivo de grãos. São
os preços que nos dizem qual o uso mais rentável para um edifício e seu
terreno. Quando se institui uma lei controlando
os preços dos aluguéis, os sinais enviados pelo sistema de preços são
distorcidos.
A realidade dos controles de aluguéis é bem diferente da
visão idealizada por seus defensores. Um
artigo
escrito por Eileen Norcross, do Mercatus
Center, e publicado no Wall Street
Journal em 13 de setembro de 2008, discute o controle de aluguéis na cidade
de Nova York, sugerindo que esta é uma lição que a vale a pena ser
repassada. Ela nos conta sobre os imóveis
ocupados por Charles Rangel, congressista pelo estado de Nova York. O senhor Rangel ocupa quatro apartamentos de "aluguel
estabilizado" em um elegante edifício de Nova York. ("Aluguel estabilizado" significa que, ao
contrário do aluguel fixo, o preço pode subir, mas apenas em um percentual
estipulado pela prefeitura. "Aluguel
estabilizado" também dá ao inquilino o direito de renovar sua locação, queira o
proprietário ou não.) O senhor Rangel utiliza
três deles como moradia e usa o quarto como escritório. Por causa dos controles de aluguéis, não é possível
dizer se tais apartamentos seriam mais bem aproveitados caso fossem utilizados
como moradia para várias famílias. Ao
Sr. Rangel é dada a condição de utilizar recursos valiosos a preços reduzidos,
tudo em detrimento de potenciais moradores da cidade de Nova York.
A autora conta que há 43.317 apartamentos em Nova York sujeitos à lei
de controle de aluguéis criada em 1947, e 1.043.677 de unidades com status de
"aluguel estabilizado". No total, isso
representa cerca de 70% do estoque de imóveis habitacionais de Nova York. Originalmente, o controle de aluguéis era um
programa temporário, com o objetivo de ajudar pessoas a encontrar moradia em Nova York durante a 2ª
Guerra Mundial sem pagar valores exorbitantes. Hoje, mais de sessenta anos após o final da
guerra, o controle de aluguéis ainda domina o mercado.
No auge do debate sobre qual era o sistema mais produtivo
para gerir a sociedade, se o capitalismo ou o socialismo, Ludwig von Mises
argumentou que toda intervenção estatal sempre gera novas intervenções estatais
com o intuito de corrigir as consequências inesperadas geradas pelas intervenções
anteriores. Quando aluguéis são mantidos
abaixo de seu valor de mercado, os proprietários simplesmente retiram suas unidades
do mercado de locação ou as convertem em condomínios, apartamentos de luxo, ou
escritórios comerciais. Coisas como
"taxa da chave" também costumam aparecer, que é quando aluguéis são
artificialmente baixos, mas os senhorios exigem uma altíssima taxa pelo aluguel
da chave do apartamento. Outros
inventivos senhorios tentaram contornar as restrições fornecendo apartamentos
mobiliados, pelos quais os inquilinos pagam o valor do aluguel controlado mas
também têm de pagar um valor inflacionado pelo aluguel da mobília.
Burocratas governamentais e proprietários de imóveis estão em
um constante e infindável jogo de gato e rato, de regulação e evasão, o qual
acabou gerando sua própria infraestrutura jurídica na forma do Tribunal
Habitacional da Cidade de Nova York. Essa corte possui cinquenta juízes e lida com
mais de trezentas mil ações anualmente.
O controle de aluguéis, além de ser um óbvio e direto ataque
à propriedade privada (você não pode utilizar a sua propriedade da maneira que
mais lhe aprouver), também acaba com os incentivos para a boa manutenção dos
estoques habitacionais por parte dos senhorios. Com a adoção do controle de aluguéis e com a
subsequente queda da oferta, pessoas fazem fila para conseguir um apartamento,
e assim os senhorios podem discriminar quais inquilinos ficarão com as unidades
mais pobres. Eliminar a chance do proprietário
poder aproveitar o retorno sobre seu investimento em habitações mais nobres
significa também eliminar seu incentivo para investir na mais básica manutenção
dos edifícios.
Portanto, o que é pior: controle de aluguéis ou bombas? No site do Ludwig von Mises Institute há um vídeo
de uma palestra sobre preços proferida pelo economista Joseph
Salerno, da Pace University, no qual ele propõe um exercício visual
constrangedor. Ele mostra para a plateia
fotografias de áreas urbanas destruídas e pergunta se elas foram sujeitas a
controles de aluguéis ou bombardeadas. Não
é fácil responder, mas a semelhança entre as fotos sugere uma trágica, embora
previsível ironia. Uma cidade
bombardeada é destruída por pessoas com más intenções. Uma cidade submetida ao controle de aluguéis é
destruída por pessoas supostamente com ótimas intenções.
 
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South Bronx — NY — anos 1980 Aachen — Alemanha — 1944
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South Bronx — NY — anos 1980 Hiroshima — 1945
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Nesta mesma palestra, o Prof. Salerno cita um artigo
publicado no The New York Times em 1972,
escrito pelo imigrante húngaro George Frank:
"Eu fui
um explorador..."
Eu fui um explorador.
A seguir, a história de como me tornei um.
Nasci 69 anos atrás. Eu
aprendi a arte da marcenaria em minha terra natal, Hungria. Este seria meu 50º
ano de atividade produtiva, criando em madeira muitas coisas de beleza
duradoura. Meu nome é bem conhecido e
muito respeitado nesse meio.
Há cerca de vinte anos, comprei um pequeno galpão industrial
no East Harlem, no número 508 da East 117th St., onde trabalhei em conjunto com
minha equipe de 10 a 12 homens. Com as
mudanças, melhorias e construções adicionais, a fábrica me custou cerca de US$
65.000,00.
Alguns anos depois, comprei o edifício. O prédio contíguo,
número 510, foi oferecido a mim por uma barganha, por estar em estado ruim de
conservação. Com planos de expandir a fábrica, ou utilizar o terreno como
estacionamento, eu o comprei. Por US$
12.500,00 à vista, tornei-me proprietário de um prédio residencial com quatro
unidades.
As quatro famílias que moram no edifício são todas de gente
decente e trabalhadora. Até onde eu sei, eles não precisam e nem nunca pediram
caridade, ajuda governamental ou assistência. Ainda assim, as forças da lei me
obrigam a lhes dar abrigo e aquecimento por um preço mais baixo do que isso me
custa.
Já há vários anos, meus débitos têm excedido minhas receitas
em cerca de 25%, isso sem contar os juros ou os pagamentos para a amortização
da hipoteca.
O prédio estava em más condições quando o comprei. Hoje, comparado a outros, é praticamente um
parque de diversões.
Mas o prédio precisa de telhados novos, paredes novas,
forros novos, encanamentos novos, fiação nova, portas novas, sistema de
aquecimento novo. Precisa de cerca de
US$ 15.000,00 em reparos.
O prédio atualmente gera uma receita bruta anual de US$
2.600,00, sendo as despesas com impostos e aquecimento de cerca de US$
3.000,00.
Por que eu não solicitei um aumento litigioso dos aluguéis? Meu contador me disse que haveria uma montanha
de papéis e formulários para preencher, e que se ele por acaso conseguisse
algum aumento, os honorários devidos a ele levariam tudo o que eu porventura
ganhasse nos primeiros dois anos após o aumento.
Até agora eu fui multado quatro vezes por não atender às
ordens para corrigir violações do código habitacional. Fui intimado à corte há poucas semanas, e
expliquei minha difícil situação para um juiz. Após garantir ser "solidário" à minha situação,
ele me multou em US$ 40,00 e prometeu que a próxima seria bem mais alta.
Depois dessa sessão no tribunal, não voltei para casa. Fui
direto para o escritório local da Igreja Católica e pedi a eles que aceitassem
o prédio como uma doação. Eles não
aceitaram. Uma hora mais tarde fiz a
mesma oferta aos Protestantes. Novamente,
a resposta foi negativa. Em seguida
ofereci o prédio para os quatro inquilinos, de graça, sem nenhum pagamento. Eles não quiseram.
Tudo bem, eu vou abandonar o prédio, foi meu pensamento
seguinte. Vou parar de cobrar aluguel,
parar de pagar impostos e de pagar pelo aquecimento. Deixarei a prefeitura se apropriar. Parece uma saída fácil, mas meu advogado me
diz que não tem como ser feito sem que eu seja juridicamente responsabilizado
financeiramente.
Assim, cá estou eu com um edifício avaliado pela prefeitura em
US$ 21.000,00 — eu repito: US$ 21.000,00 —, mas o qual eu não consigo doar, vender,
e nem mesmo abandonar. Sou forçado pela
lei a mantê-lo e operá-lo.
Quer dizer, eu era. Não sou mais.
Vendi o edifício por US$ 30.000,00.
Como um bom atrativo, coloquei no negócio o meu bom e velho
galpão industrial, que me custou quase US$ 70.000,00, a troco de nada. Em outras palavras, vendi dois imóveis que me
custaram cerca de US$ 80.000,00, há quinze anos, por US$ 30.000,00, a serem
pagos em seis anos, sem juros.
Com os US$ 50.000,00 que perdi no negócio — a maior parte
da poupança da minha vida —, comprei minha liberdade.
Aos 69 anos, estou velho demais para
começar uma revolução ou para brigar com a prefeitura. Por outro lado, não gosto da ideia de ser
intimado a comparecer em tribunal pelo "crime" de ter tido a ousadia de ser um
dono de imóvel em Nova
York.
Sentirei muita falta da minha fábrica, onde passei 49 anos
felizes. Mas... eu não sou mais um explorador!
Nota: colocando-se o endereço — 508 East 117th St. — no Google Street View,
pode-se ver o galpão da fábrica, ainda com o nome do autor do artigo na
fachada. À sua esquerda (nº 510) está o
prédio de apartamentos.