Embora não pareça, alguns economistas concluíram que as duas coisas são relativamente equivalentes.  Quando os preços dos aluguéis são mantidos artificialmente abaixo de seu real valor de mercado, surge uma repentina escassez de imóveis para serem alugados, e a consequência é que o estoque de moradias ainda disponíveis rapidamente se deteriora.

Aqueles que defendem o controle dos preços dos alugueis geralmente o fazem com base em sua visão de 'justiça social' e de "distribuição justa de riqueza". "Não é certo", argumentam eles, "que alguém que tenha morado em um lugar por toda a sua vida seja obrigado a se mudar do seu bairro por conta de um aumento de preço de aluguel"; assim como não é certo que senhorios gananciosos possam se aproveitar de altos valores de aluguel apenas porque várias pessoas querem morar em uma determinada grande cidade.

A típica proposta de controle de aluguéis baseia-se na suposição de que o mesmo nível de atividade econômica será mantido, mas com um resultado distributivo diferente. Ou seja, o mesmo número de apartamentos será ofertado, e será ofertado para as mesmas pessoas e com a mesma qualidade.  A única diferença, de acordo com os defensores dos controles de aluguéis, é que os inquilinos desafortunados não mais encherão os bolsos dos senhorios.  Qualquer alteração no estoque de imóveis para locação será, portanto, uma exclusiva falha moral por parte dos proprietários.

Ainda de acordo com os defensores dos controles de aluguéis, os senhorios não fazem nenhum esforço em troca dos aluguéis que recebem.  Eles ficam apenas sentados sem fazer nada, esperando pelas altas de preços.  Essa visão, no entanto, ignora a função do sistema de preços como sendo um transmissor de informações.  Um edifício pode ser utilizado de diversas formas.  Ele pode ser disponibilizado para locação.  Pode ser transformado em um prédio residencial.  Pode ser usado para fins comerciais.  Pode ainda ser demolido e seu terreno ser utilizado para o cultivo de grãos.  São os preços que nos dizem qual o uso mais rentável para um edifício e seu terreno.  Quando se institui uma lei controlando os preços dos aluguéis, os sinais enviados pelo sistema de preços são distorcidos.

A realidade dos controles de aluguéis é bem diferente da visão idealizada por seus defensores.  Um artigo escrito por Eileen Norcross, do Mercatus Center, e publicado no Wall Street Journal em 13 de setembro de 2008, discute o controle de aluguéis na cidade de Nova York, sugerindo que esta é uma lição que a vale a pena ser repassada.  Ela nos conta sobre os imóveis ocupados por Charles Rangel, congressista pelo estado de Nova York.  O senhor Rangel ocupa quatro apartamentos de "aluguel estabilizado" em um elegante edifício de Nova York.  ("Aluguel estabilizado" significa que, ao contrário do aluguel fixo, o preço pode subir, mas apenas em um percentual estipulado pela prefeitura.  "Aluguel estabilizado" também dá ao inquilino o direito de renovar sua locação, queira o proprietário ou não.)  O senhor Rangel utiliza três deles como moradia e usa o quarto como escritório. Por causa dos controles de aluguéis, não é possível dizer se tais apartamentos seriam mais bem aproveitados caso fossem utilizados como moradia para várias famílias.  Ao Sr. Rangel é dada a condição de utilizar recursos valiosos a preços reduzidos, tudo em detrimento de potenciais moradores da cidade de Nova York.

A autora conta que há 43.317 apartamentos em Nova York sujeitos à lei de controle de aluguéis criada em 1947, e 1.043.677 de unidades com status de "aluguel estabilizado".  No total, isso representa cerca de 70% do estoque de imóveis habitacionais de Nova York.  Originalmente, o controle de aluguéis era um programa temporário, com o objetivo de ajudar pessoas a encontrar moradia em Nova York durante a 2ª Guerra Mundial sem pagar valores exorbitantes.  Hoje, mais de sessenta anos após o final da guerra, o controle de aluguéis ainda domina o mercado.

No auge do debate sobre qual era o sistema mais produtivo para gerir a sociedade, se o capitalismo ou o socialismo, Ludwig von Mises argumentou que toda intervenção estatal sempre gera novas intervenções estatais com o intuito de corrigir as consequências inesperadas geradas pelas intervenções anteriores.  Quando aluguéis são mantidos abaixo de seu valor de mercado, os proprietários simplesmente retiram suas unidades do mercado de locação ou as convertem em condomínios, apartamentos de luxo, ou escritórios comerciais.  Coisas como "taxa da chave" também costumam aparecer, que é quando aluguéis são artificialmente baixos, mas os senhorios exigem uma altíssima taxa pelo aluguel da chave do apartamento.  Outros inventivos senhorios tentaram contornar as restrições fornecendo apartamentos mobiliados, pelos quais os inquilinos pagam o valor do aluguel controlado mas também têm de pagar um valor inflacionado pelo aluguel da mobília.  

Burocratas governamentais e proprietários de imóveis estão em um constante e infindável jogo de gato e rato, de regulação e evasão, o qual acabou gerando sua própria infraestrutura jurídica na forma do Tribunal Habitacional da Cidade de Nova York.  Essa corte possui cinquenta juízes e lida com mais de trezentas mil ações anualmente.

O controle de aluguéis, além de ser um óbvio e direto ataque à propriedade privada (você não pode utilizar a sua propriedade da maneira que mais lhe aprouver), também acaba com os incentivos para a boa manutenção dos estoques habitacionais por parte dos senhorios.  Com a adoção do controle de aluguéis e com a subsequente queda da oferta, pessoas fazem fila para conseguir um apartamento, e assim os senhorios podem discriminar quais inquilinos ficarão com as unidades mais pobres.  Eliminar a chance do proprietário poder aproveitar o retorno sobre seu investimento em habitações mais nobres significa também eliminar seu incentivo para investir na mais básica manutenção dos edifícios.

Portanto, o que é pior: controle de aluguéis ou bombas?  No site do Ludwig von Mises Institute há um vídeo de uma palestra sobre preços proferida pelo economista Joseph Salerno, da Pace University, no qual ele propõe um exercício visual constrangedor.  Ele mostra para a plateia fotografias de áreas urbanas destruídas e pergunta se elas foram sujeitas a controles de aluguéis ou bombardeadas.  Não é fácil responder, mas a semelhança entre as fotos sugere uma trágica, embora previsível ironia.  Uma cidade bombardeada é destruída por pessoas com más intenções.  Uma cidade submetida ao controle de aluguéis é destruída por pessoas supostamente com ótimas intenções.

South Bronx — NY — anos 1980                                           Aachen — Alemanha — 1944

South Bronx — NY — anos 1980                                               Hiroshima — 1945

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Nesta mesma palestra, o Prof. Salerno cita um artigo publicado no The New York Times em 1972, escrito pelo imigrante húngaro George Frank:

"Eu fui um explorador..."

Eu fui um explorador.  A seguir, a história de como me tornei um.

Nasci 69 anos atrás.  Eu aprendi a arte da marcenaria em minha terra natal, Hungria. Este seria meu 50º ano de atividade produtiva, criando em madeira muitas coisas de beleza duradoura.  Meu nome é bem conhecido e muito respeitado nesse meio.

Há cerca de vinte anos, comprei um pequeno galpão industrial no East Harlem, no número 508 da East 117th St., onde trabalhei em conjunto com minha equipe de 10 a 12 homens.  Com as mudanças, melhorias e construções adicionais, a fábrica me custou cerca de US$ 65.000,00.

Alguns anos depois, comprei o edifício. O prédio contíguo, número 510, foi oferecido a mim por uma barganha, por estar em estado ruim de conservação. Com planos de expandir a fábrica, ou utilizar o terreno como estacionamento, eu o comprei.  Por US$ 12.500,00 à vista, tornei-me proprietário de um prédio residencial com quatro unidades.

As quatro famílias que moram no edifício são todas de gente decente e trabalhadora. Até onde eu sei, eles não precisam e nem nunca pediram caridade, ajuda governamental ou assistência. Ainda assim, as forças da lei me obrigam a lhes dar abrigo e aquecimento por um preço mais baixo do que isso me custa.

Já há vários anos, meus débitos têm excedido minhas receitas em cerca de 25%, isso sem contar os juros ou os pagamentos para a amortização da hipoteca.

O prédio estava em más condições quando o comprei.  Hoje, comparado a outros, é praticamente um parque de diversões.

Mas o prédio precisa de telhados novos, paredes novas, forros novos, encanamentos novos, fiação nova, portas novas, sistema de aquecimento novo.  Precisa de cerca de US$ 15.000,00 em reparos.

O prédio atualmente gera uma receita bruta anual de US$ 2.600,00, sendo as despesas com impostos e aquecimento de cerca de US$ 3.000,00.

Por que eu não solicitei um aumento litigioso dos aluguéis?  Meu contador me disse que haveria uma montanha de papéis e formulários para preencher, e que se ele por acaso conseguisse algum aumento, os honorários devidos a ele levariam tudo o que eu porventura ganhasse nos primeiros dois anos após o aumento.

Até agora eu fui multado quatro vezes por não atender às ordens para corrigir violações do código habitacional. Fui intimado à corte há poucas semanas, e expliquei minha difícil situação para um juiz.  Após garantir ser "solidário" à minha situação, ele me multou em US$ 40,00 e prometeu que a próxima seria bem mais alta.

Depois dessa sessão no tribunal, não voltei para casa. Fui direto para o escritório local da Igreja Católica e pedi a eles que aceitassem o prédio como uma doação.  Eles não aceitaram.  Uma hora mais tarde fiz a mesma oferta aos Protestantes.  Novamente, a resposta foi negativa.  Em seguida ofereci o prédio para os quatro inquilinos, de graça, sem nenhum pagamento.  Eles não quiseram.

Tudo bem, eu vou abandonar o prédio, foi meu pensamento seguinte.  Vou parar de cobrar aluguel, parar de pagar impostos e de pagar pelo aquecimento.  Deixarei a prefeitura se apropriar.  Parece uma saída fácil, mas meu advogado me diz que não tem como ser feito sem que eu seja juridicamente responsabilizado financeiramente.

Assim, cá estou eu com um edifício avaliado pela prefeitura em US$ 21.000,00 — eu repito: US$ 21.000,00 —, mas o qual eu não consigo doar, vender, e nem mesmo abandonar.  Sou forçado pela lei a mantê-lo e operá-lo.

Quer dizer, eu era. Não sou mais.

Vendi o edifício por US$ 30.000,00.

Como um bom atrativo, coloquei no negócio o meu bom e velho galpão industrial, que me custou quase US$ 70.000,00, a troco de nada.  Em outras palavras, vendi dois imóveis que me custaram cerca de US$ 80.000,00, há quinze anos, por US$ 30.000,00, a serem pagos em seis anos, sem juros.

Com os US$ 50.000,00 que perdi no negócio — a maior parte da poupança da minha vida —, comprei minha liberdade.

Aos 69 anos, estou velho demais para começar uma revolução ou para brigar com a prefeitura.  Por outro lado, não gosto da ideia de ser intimado a comparecer em tribunal pelo "crime" de ter tido a ousadia de ser um dono de imóvel em Nova York.

Sentirei muita falta da minha fábrica, onde passei 49 anos felizes. Mas... eu não sou mais um explorador!

Nota: colocando-se o endereço — 508 East 117th St. — no Google Street View, pode-se ver o galpão da fábrica, ainda com o nome do autor do artigo na fachada.  À sua esquerda (nº 510) está o prédio de apartamentos.