A bolha imobiliária brasileira
por , quarta-feira, 24 de fevereiro de 2010

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Imoveis_residenciais.jpgÉ absolutamente imperativo que você leia com muita atenção cada parágrafo da notícia a seguir.

Crédito imobiliário bate recordes e bancos preveem mais expansão

Esgotamento da poupança, que financiou R$ 34 bi em 2009, leva instituições a analisar alternativas de recursos

O brasileiro nunca financiou tanto imóvel como em 2009, e a tendência é de que novos recordes sejam batidos neste ano. Para alguns, o País está em pleno boom imobiliário. Para outros, é só o início desse processo, uma vez que o déficit habitacional, entre 6 milhões e 8 milhões de unidades, conforme o cálculo, ainda é elevado.

Avaliações distintas à parte, o fato é que o setor vive seu melhor momento na história recente, que já leva os bancos a discutir alternativas de recursos para bancar a expansão. Hoje, a maior parte do dinheiro (cerca de 70%) vem da caderneta de poupança, mas, segundo especialistas, essa fonte deve se esgotar, dependendo da instituição financeira, já em 2011.

No ano passado, 302,7 mil unidades foram financiadas com os depósitos da caderneta, em um total de R$ 34 bilhões. Nem na época do finado Banco Nacional da Habitação (BNH), no início dos anos 80, tantos imóveis foram vendidos por meio de empréstimos no País.

"O Brasil é a bola da vez como mercado relevante para experimentar uma forte expansão do crédito imobiliário", define o diretor-geral da Montreal Informática, Luís Antônio Santos. A empresa vende soluções tecnológicas para diversos setores da economia, entre eles o imobiliário. Os principais bancos que atuam no País fazem parte de sua clientela.

O diretor de Crédito Imobiliário do Itaú Unibanco, Luiz França, que também preside a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), lista os fatores que explicam o desempenho recente e as boas perspectivas. Em primeiro lugar, a segurança jurídica, obtida com a mudança da legislação promovida em 2004. Foi ali que se instituiu o mecanismo de alienação fiduciária, que facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Em segundo lugar, França cita o alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos, que permitiu a redução das prestações mensais.

Em terceiro lugar, o executivo destaca a estabilidade da economia. De um lado, essas condições mais estáveis abriram caminho para a queda dos juros. De outro, elevaram o poder aquisitivo da população (como mostra a ascensão de milhões de brasileiros à classe C), o que reduz o calote. Um fator mais recente é o programa do governo Minha Casa, Minha Vida.

Nesse ambiente, os bancos privados, que sempre foram reticentes em investir no mercado imobiliário, mostram grande apetite. Na média, preveem alta de 30% a 40% nos empréstimos este ano. Em 2009, segundo o Banco Central, o crédito para a habitação avançou 41,5%, ante 14,9% do crédito total.

"Vemos o crédito imobiliário como motor da expansão do crédito geral (no País)", diz o diretor executivo de Negócios Imobiliários do Santander Brasil, José Roberto Machado. Segundo ele, no mundo, o financiamento imobiliário responde, em média, por 65% da carteira de crédito do banco. No Brasil, são 5%.

O diretor de Crédito Imobiliário do HSBC, Antonio Barbosa, afirma que a meta da instituição é aumentar a participação no segmento nos próximos anos. "Queremos crescer acima da média do mercado", explica. A aposta do banco é no que Barbosa classifica de "serviço diferenciado".

No Bradesco, o discurso é parecido. "Queremos mais mercado", diz o diretor do Departamento de Empréstimos e Financiamentos, Nilton Pellegrino. O objetivo é aproveitar que "não há cidadão no Brasil que não queira ter imóvel próprio".

O que antes era aventado por apenas alguns observadores mais atentos, agora já toma ares generalizados: estamos numa bolha imobiliária.  No início ou no meio dela?  Ainda não dá pra saber.

O que mais assusta nessa notícia é que cada parágrafo dela descreve uma situação que é um verdadeiro plágio daquela que ocorreu não apenas nos EUA, mas também na Espanha e na Irlanda.  Releia os três últimos parágrafos e constate que os bancos deixaram claro que entrarão no frenesi com tudo, buscando a máxima concessão de crédito possível.

Embora apenas agora estes fatos estejam sendo amplamente divulgados, a bolha imobiliária já era sentida por qualquer um que estivesse à procura de imóveis.  Os preços já vinham se expandindo há um bom tempo.  A coisa só ficou mais perceptível agora por causa da rapidez da apreciação dos imóveis e dos preços estratosféricos que alguns estão atingindo.

Basta uma pesquisa pela internet e você vai descobrir, por exemplo, que em Brasília há apartamentos de apenas um quarto sendo vendidos por R$ 500.000.  No prédio em que moro na zona sul de Belo Horizonte, um apartamento que custava R$ 485.000 em maio de 2009 já está sendo vendido hoje por R$ 570.000 - valorização de 17,5% -, sem que absolutamente nada tenha sido feito nele e nem no prédio.  (Ao meu redor, nesse momento, há exatamente quatro canteiros de obra em plena atividade).  Em São Paulo, já é rotina o sujeito comprar o apartamento ainda na planta apenas para revendê-lo dali a um ou dois anos, certo de que a única trajetória possível para o preço é em direção céu.  No Rio também ocorre esse fenômeno, embora a justificativa típica seja as olimpíadas (que só ocorrerão daqui a seis anos).  Em Florianópolis, a bolha mais visível está no custo dos terrenos, sendo que o CUB (Custo Unitário Básico da construção) aumenta em ritmo menor.

Enfim, os sinais já estavam por todos os lados, mas só agora estão sendo amplamente debatidos.  Mas qual a origem de bolha?

Como tudo começou

Toda bolha, independentemente do setor em que ela se forma, tem uma causa: aumento da oferta monetária, principalmente quando este aumento se dá pela redução constante da taxa básica de juros.  (Detalhe técnico: a oferta monetária pode aumentar - como de fato aumenta - sem que haja modificação na taxa básica de juros, mas esse detalhe não é importante para esse artigo).

Peguemos como base o ano de 2003, que foi quando a taxa SELIC atingiu o maior valor do governo Lula. 

Em março daquele ano, ela estava em 26,5%.  Em julho de 2009, ela já estava em 8,75%, permanecendo nesse nível desde então.  Uma queda total de 67%. 

Como consequência, a base monetária e os agregados monetários M1, M2 e M3 se expandiram em ritmo veloz.  De maio de 2003 até o final de janeiro deste ano, a base monetária aumentou 136%; o M1, 160%; o M2, 203%; e o M3, 213%.

Traduzindo: em menos de 7 anos, tanto a base monetária quanto o M1 (papel-moeda em circulação + depósitos à vista) mais do que dobraram.  O M2 e M3 triplicaram. 

Não é à toa que cédulas de 100 reais - antes raras e sempre recebidas com suspeitas por qualquer vendedor - tornaram-se comuns, e a cédula de 1 real já até foi retirada de circulação.  Você ainda considera Henrique Meirelles o "guardião da moeda"?

Quando há essa expansão monetária, grande parte do dinheiro é direcionada para aqueles setores que, dependendo do cenário econômico, são os que mais prometem retornos.  No Brasil, o dinheiro foi maciçamente para a bolsa de valores e para o setor imobiliário.

Em 2003, por exemplo, o índice Ibovespa chegou a bater na mínima de 9.994,80 em 26 de fevereiro.  Desde então ele passou a subir continuamente até atingir o recorde de 73.516,81 no dia 20 de maio de 2008.  Ou seja: em 5 anos, as principais ações negociadas na Bovespa valorizaram 635%.  (Hoje, após a turbulência do final de 2008, o índice está nos 66 mil). 

Mas o mercado financeiro é um setor diariamente noticiado.  Por ser constantemente observado, ninguém estranha suas variações, que são típicas.  E quando há uma valorização constante das ações, todo mundo acha ótimo e acaba entrando no jogo.  Já o mercado imobiliário só é notado quando os preços dos imóveis começam a atingir níveis que todos sabem ser infundados.  Enquanto isso não ocorre, ele raramente desperta a atenção nacional.  Mas os sinais sempre estiveram muito claros.

Essa tabela do Banco Central mostra que, dentre todos os empregos do setor privado - indústria de transformação, comércio, serviços e construção civil -, foi exatamente o setor da construção civil que apresentou a maior expansão no emprego.  De dezembro de 2003 a dezembro de 2009, o emprego formal no setor cresceu 70%.  (Para se ter uma ideia, o emprego na indústria de transformação cresceu 28% e o emprego total cresceu 34%).  Aqueles que mexem indiretamente com o setor, como fabricantes e fornecedores de materiais de construção, também vivenciaram ótimos momentos.  Pergunte a alguém que trabalha com venda de materiais de construção o que ele tem achado do mercado recentemente.

Enfim, quando tudo isso ocorre, é sinal de que a bolha já está bem inflada.  E, assim como qualquer glóbulo de ar, quanto mais inflada ela estiver, maior será a intensidade do estouro quando este acontecer.

A pergunta do milhão

Mas quando ela vai estourar?  Obviamente, é impossível - e irresponsável - precisar qualquer data.  Mas tanto a teoria quanto a empiria nos permitem algumas especulações.

Como Mises e Hayek deixaram claro, uma vez que uma bolha gerada pela expansão monetária se inicia, essa expansão monetária tem de, no mínimo, manter o mesmo ritmo ou até se acelerar para que a bolha continue se formando.  Qualquer desaceleração mais prolongada na expansão do crédito irá arrefecer essa bolha. 

Assim, se uma economia sofreu uma forte expansão do crédito durante um certo tempo, e essa expansão deu surgimento a uma ou a várias bolhas, essa expansão terá de se dar a taxas cada vez maiores para impedir que essa bolha desinfle.  Não é necessário que o crédito se contraia; basta que ele cresça a uma taxa menor e a bolha se esvaziará.

Nos EUA, a bolha começou a se formar em 1997.  Com a recessão que se iniciou no final de 2000 e, principalmente, com os ataques de 11 de setembro de 2001, a taxa básica de juros da economia americana foi derrubada de 6,5% para 1%, ficando nesse nível até meados de 2004, quando o Fed começou a elevar novamente os juros até atingir o valor de 5,25% em junho de 2006.  Foi durante esse intervalo de tempo, com juros excepcionalmente baixos, que houve a maior fase de expansão da bolha imobiliária. 

Os juros permaneceram em 5,25% de junho de 2006 até o final de 2007, exatamente quando todos os problemas no setor ficaram explícitos.  Foi essa elevação dos juros que secou o crédito e estourou a bolha.  (Para um resumo dessa sequência de acontecimentos, este é o melhor artigo da rede).

Portanto, baseando-se na teoria, e apoiando-se na empiria - e partindo do pressuposto de que realmente temos uma bolha em formação -, podemos dizer que a nossa bolha vai ser arrefecida quando o Banco Central subir os juros e isso causar uma contração do crédito.

No final de 2008 e início de 2009, houve uma forte contração do crédito no Brasil, como foi demonstrado nesse artigo (a oferta monetária parou de crescer).  Logo, pela teoria, tal evento deveria ter debelado a nossa bolha imobiliária; porém, como sabemos, a valorização dos imóveis passou incólume.  Por quê?

A resposta está na intervenção do governo, que além de criar o programa Minha Casa, Minha Vida, também colocou em ação seus bancos estatais para manter o crédito farto para o setor.  Isso foi bom?  Para quem está no setor, sem dúvida.  Para as construtoras, então, foi uma maravilha.  Porém, como sempre ocorre na economia, o problema está naquilo que não se vê de imediato - mas que, quando se torna explícito, já é tarde demais. 

Todo esse incentivo artificial a um setor significa que recursos estão sendo retirados de outros setores e desviados para este.  Como os recursos são escassos, a tendência é que os custos subam.  E é esse aumento de custos que vai alimentando a bolha.  Isso vai ocorrer até o ponto em que os custos superarem o retorno esperado.  É nesse ponto que os investimentos se revelam mal direcionados e excessivos (mais detalhes desse processo aqui). 

Traduzindo a teoria para a nossa realidade, os imóveis estarão cotados a preços que ninguém poderá pagar.  Isso fará com que os preços deles tenham de cair para que possam ser vendidos.  A principal consequência disso é que os bancos que financiaram o crédito imobiliário terão prejuízos, assim como as construtoras.  Caso o governo queira evitar essa queda de preços, ele terá de fazer o que vem fazendo: facilitar o crédito e subsidiar.  Só que os preços já estarão tão altos que simplesmente não haverá compradores.  A única solução seria recorrer ao artifício das prestações mensais de 30 anos a juros baixos.  Mas isso só seria possível se a SELIC estivesse constantemente baixa - algo não muito plausível.

Se há algo contra o qual jamais se pode lutar, esse algo é o sistema de preços.  O governo americano hoje vem fazendo de tudo para evitar que os preços dos imóveis caiam (ironicamente, após fazer inúmeros programas para facilitar a aquisição da casa própria), pois isso é prejudicial para os bancos, que possuem esses imóveis como ativos.  Se os ativos se depreciam, o patrimônio dos bancos encolhe.

Portanto, o estouro da nossa bolha foi artificialmente impedido em 2008/2009.  Não só foi impedido, como o ar continuou sendo soprado com ainda mais intensidade.  A bolha hoje está maior do que estava naquela época.

Será igual?

Outra pergunta inevitável: se estivermos em uma bolha e ela estourar, as consequências serão iguais àquelas dos EUA?

Não.  O que aconteceu nos EUA foi uma completa anormalidade, possibilitada apenas pelo nível de intervenção do governo tanto no setor bancário - havia políticas que obrigavam os bancos a conceder hipotecas a pessoas com histórico de crédito ruim, (ver mais aqui) - quanto no setor imobiliário (Fannie Mae e Freddie Mac), além da própria intervenção no setor monetário, por meio da taxa de juros manipulada pelo Fed.

Tudo isso fez com que a parcela da economia voltada para o setor imobiliário se agigantasse enormemente (mais detalhes no artigo de amanha), fazendo com que grande parte da própria riqueza americana estivesse ligada ao setor.

A situação chegou a tal ponto que, quando o sujeito perdia o emprego, ele simplesmente comprava um imóvel e ganhava a vida com sua valorização.  Como isso funcionava?  Ele ia ao banco, arrumava um empréstimo (que era extremamente fácil, mesmo estando desempregado) e fazia o pagamento de entrada.  Teoricamente ele deveria pagar juros mensais por essa hipoteca, mas como o imóvel só se valorizava, o cidadão conseguia negociar junto ao banco novos empréstimos tendo como caução justamente essa valorização do seu imóvel.  Assim, ele atingia a mágica de ficar rico (na verdade, endividado) sem ter qualquer fonte de renda.  Como ele achava que seu imóvel iria se valorizar perpetuamente, ele não precisava se preocupar em pagar sua dívida junto ao banco - isso até o dia em que o preço do seu imóvel começou a cair e ele percebeu que sua dívida era impagável.

A menos que nossa economia chegue a esse ponto, girando majoritariamente em volta do setor imobiliário, não há motivos para imaginar que nossa bolha, quando estourar, trará consequências igualmente danosas.  Aliás, enquanto o estouro não vem, é possível ganhar bastante dinheiro nesse setor.  Basta você saber jogar e ter o timing correto da hora de sair.

Conclusão

O objetivo desse artigo não é causar alarde e nem fazer previsões.  É apenas analisar o que pode estar acontecendo com um importante setor da economia brasileira, para onde ele pode estar indo e quem poderá ser afetado.

Em todo caso, é hora de rever com muita atenção o vídeo (ou, pelo menos, veja essa parte) em que Peter Schiff conta inúmeros exemplos que ilustram a irracionalidade comportamental que tomou conta dos americanos durante a bolha imobiliária daquele país, e aprender com os americanos o que não deve ser feito.

 

Leandro Roque é o editor e tradutor do site do Instituto Ludwig von Mises Brasil.

tags:  bolha imobiliária  poupança  intervencionismo  capital  banco central  
122 comentários
122 comentários
Rodrigo 24/02/2010 08:41:22

Artigo Magistral! Não é alarmista, mas realista. Muita gente tem percebido essa bolha, mas como no Brasil se vive como torcedor da Seleção, as pessoas dizem que pensar em bolha é pessimismo e que o Brasil é a bola da vez e que somos muito bons etc. Uma coisa eu sei, não invisto mais um tostão em imóveis. Vou aguardar o fim dessa bolha.

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Wilson Renato 08/11/2010 14:45:32

Pode ficar esperando baixar os valores que assim vc nunca vai comprar seu imóvel!!! Essa BUM ou Bolha Imobiliária está LONNNNGE de acontecer e SE for acontecer.

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Pedro 10/09/2013 01:14:13

O que você tem a dizer sobre este boom da bolha que estava longe de acontecer há 3 anos? Pra mim está mais que acontecendo.

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Leandro 24/02/2010 09:06:35

Obrigado, Rodrigo. Mas veja bem, se você souber onde pisa, pode ganhar muito dinheiro com essa bolha, que ainda pode durar muito.

Responder
economista 08/05/2012 10:28:09

Como assim, Leandro? Quer dizer q devemos adentrar na peripécia especulativa que vc mesmo criticou, e a qual o leitor Rodrigo havia renunciado? Não entendí.

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Leandro 08/05/2012 11:13:51

Todas as bolhas trazem enormes oportunidades de ganhos, desde que você saiba perfeitamente quando entrar e quando sair. Quem comprou apartamento em 2005 e vendeu por agora, sem dúvida se deu muito bem. Já quem comprou ano passado na esperança de revender logo depois, pode até não ter perdido dinheiro, mas certamente não obteve nenhum lucro invejável. E sem falar daqueles que compraram e não conseguiram vender ainda.

Além do mais, os realmente profissionais podem fazer especulações tipo vender a descoberto ações de empresas imobiliárias que eles acham que vão se dar mal. Quem ficou vendido em Gafisa se deu bem (queda de 55% em um ano).

Não entendi seu espanto com o que o foi dito. Se o governo cria um cenário de desequilíbrio, então quem quiser que se aproveite disso. Quem ficar de fora vai se estrepar, seja pela inflação de preços, seja pela perda do seu emprego (dependendo do setor em que ele estiver).

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Hay 08/05/2012 11:35:47

Eu sempre digo que, hoje em dia, já é impossível para uma pessoa comum comprar um imóvel sem recorrer a financiamentos. Só quem é realmente rico tem 200 mil reais para comprar um imóvel qualquer. Você vê nas esquinas os comerciais de imóveis "a partir de 120 mil", mas na verdade esses imóveis chegam rapidamente a 160, 180, 200 mil reais. Isso ainda vai durar alguns anos, acredito eu. O governo já está dando sinais de que quer aumentar a oferta de crédito imobiliário, e as últimas eleições na Europa estão mostrando que os cidadãos europeus querem continuar brincando de torrar dinheiro para "reativar a economia". Pode até ser que o governo comece a emitir títulos no exterior para financiar a farra, e a Europa acabe por piramidar seus títulos em cima dos brasileiros e de outros países. Faz sentido o que eu falei?

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mcmoraes 08/05/2012 12:14:36

Não me arrisco a julgar o sentido do que você falou, mas me lembrei de uma reportagem recente, sobre um estouro na bolha imobiliária francesa: www.telegraph.co.uk/finance/economics/houseprices/9244152/France-faces-40pc-house-price-slump.html.

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Jackson 08/05/2012 13:45:25

O limite da bolha imobiliária é dado pela capacidade de endividamento/pagamento da população. Enquanto as pessoas tiverem condições de financiar imóveis, elas o farão, mesmo que para isso tenham que espremer seu orçamento ao limite. O mercado imobiliário já começava a arrefecer por volta de 2008, mas como o artigo deixou bem claro, o governo entrou em campo com o Minha Casa Minha Vida e com o poderio financeiro dos bancos que controla, em especial a Caixa Econômica Federal e conseguiu postergar a crise. Se os bancos estão vendo que os recursos para financiar imóveis estão acabando e caso o governo veja que isso prejudicará o setor, uma das últimas cartadas do governo será reduzir o compulsório, que é a parcela do capital dos bancos que tem que ficar depositada no Banco Central. Aqui no Brasil, diferentemente dos EUA, o governo tem MUITO controle sobre a economia, pois além de controlar o Banco Central (o governo americano não controla o FED), também controla dois bancos gigantescos, porém, chega um momento em que não há mais nada que possa ser feito e neste momento a bolha estourará. Aí sim será o momento de investir em imóveis (para o longo prazo). Eu, particularmente, não invisto mais nesse setor para fins especulatórios, pois saber o timing de uma bolha cheia de ingerência política é muito difícil, ao menos para mim.

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Paulo Sergio 08/05/2012 14:27:27

'Se os bancos estão vendo que os recursos para financiar imóveis estão acabando e caso o governo veja que isso prejudicará o setor, uma das últimas cartadas do governo será reduzir o compulsório, que é a parcela do capital dos bancos que tem que ficar depositada no Banco Central.'

E porque isso iria retardar a crise?

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Edik 24/02/2010 09:12:14

A aplicação da economia Austríaca na realidade brasileira mostra o poder de explicação da sua teoria para a realidade que as pessoas comuns vivem no dia a dia. Todo mundo conhece alguém que casou, ou quer parar de pagar aluguel e fica ao mesmo tempo entusiasmado com as reportagens na TV e os anúncios governamentais de facilidade no crédito imobiliário e frustrado por perceber que "BEM AGORA" os preços subiram e a dificuldade continua a mesma.\n\nUma outra reportagem do Estadão sobre o assunto mostra de maneira cômica, se não fosse trágica como o aumento da riqueza se dá através de poupança real e não de jeitinhos como diminuição artificial de juros entre outros sempre comentados nesse site: http://economia.estadao.com.br/noticias/,credito-facilitado-cria-boom-e-eleva-preco-de-imoveis,not_5922.htm

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Tanaka 24/02/2010 16:10:59

Só sei que em Recife a coisa tá sem controle também.

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Zéh 27/02/2010 16:21:06

Será mesmo que quando a bolha estourar não será algo grandioso, do jeito ruim, para os brasileiros?
Porque eu fico vendo... Os empregos publicos estão em alta. Cada vez mais gente sendo contratada para esses cargos.
Eu imagino que quando a bolha estourar, muita gente vai perder dinheiro, mas o pânico vai ser muito pior por conta do que aconteceu nos EUA em 2008...
Imagino as empresas mais cautelosas, até demitindo, e investindo pouco, e no fim o governo arrecadando muito menos impostos, o que tornaria complexo manter tantos cargos públicos e investimentos...

Responder
Zéh 05/04/2010 17:01:28

Leandro\r
No momento que a bolha estourar, os preços vão dispencar se o governo não intervir, o que esperamos que ele não faça. Quando esse momento chegar, e se o governo não inflar a base monetária para evitar queda de preços, voltará a ser vantajoso investimento na poupança? Os bancos precisando desesperadamente de capital, e sem inflação do BC, recorreriam a altas ofertas de juros na poupança para conseguir financiamento?\r
Eu falo isso porque estou esperando o estouro dessa bolha para daqui algum tempo, e quero me programar para "fazer dinheiro" nesse momento. Além de outros planos "pré-estouro" que tenho...

Responder
Leandro 05/04/2010 23:10:29

Zéh,

Por favor, não me meta nessa enrascada. Até porque você está querendo raciocinar em cima de hipóteses bastante improváveis, fictícias até, eu diria, como essa de supor que o BC não irá aumentar a oferta monetária em caso de deflação no preço de ativos.

Contenção na base monetária é fato inédito no Brasil, e eu não creio que ela se manifestará justamente em momento de depressão em alguma área.

Outro problema é o fato de a poupança ser totalmente controlada pelo governo, com sua remuneração decidida pelas fórmulas matemáticas que governam os valores da TR. O governo pode mexer nelas quando quiser, atrapalhando qualquer planejamento seu. Muito arriscado.

Por fim, o mais arriscado de tudo é você querer prever o estouro dessa bolha imobiliária. A americana começou a se formar em 1997 e só foi estourar em 2007, e isso porque o Fed elevou os juros de 1 para 5,25%. Aqui no Brasil, o aumento nos juros teria de ser forte também, algo que, convenhamos, não parece muito plausível quando se considera os dois principais candidatos à presidência.

Enfim, perdoe-me a covardia, mas prefiro a prudência de não lhe oferecer palpite algum. Simplesmente as incertezas são muitas, e o espaço para manobras governamentais, enorme.

Responder
Caio Augusto 21/04/2010 15:01:39

Leandro... Eu não entendi uma coisa: A causa do estouro da bolha é a contração/ desaceleração da oferta de crédito ou é o preço dos imóveis que sobem demasiadamente fazendo com que as pessoas não estejam mais dispostas a comprar mais casas??

Ou o fato de os consumidores não conseguirem mais pagar pelas casas devido aos seus altos preços é apenas uma consequência da diminuição da oferta de crédito??


Abraços!

Responder
Leandro 21/04/2010 18:29:01

Caio,

É o 1º fenômeno ("A causa do estouro da bolha é a contração/desaceleração da oferta de crédito").

Afinal, enquanto houver crédito fácil, o encarecimento dos imóveis não é um problema. Aliás, é exatamente uma consequência do crédito fácil.

Quando o crédito diminuir, os preços inevitavelmente têm de cair - é aí que o governo entra com seus pacotes de estímulo tentando impedir o inevitável.

Porém, a queda dos preços não será imediata. A etapa intermediária será justamente aquela que você apontou: "o fato de os consumidores não conseguirem mais pagar pelas casas devido aos seus altos preços é apenas uma consequência da diminuição da oferta de crédito".

Abraços!

Responder
Caio Augusto 22/04/2010 00:48:00

Tá ok, Leandro! Muito obrigado por sanar minhas dúvidas mais uma vez.

Responder
André 22/04/2010 21:39:08

Leandro, esse aumento na expansão de crédito e maior consumo, gerará um maior aumento no uso dos recursos ecassos e o preços dos produtos irá subir não só no mercado imobiliário como no resto da economia, não é? \r
E parabéns pelo artigo. Muito bom.\r
\r
Um abração.

Responder
Leandro 23/04/2010 01:19:14

Caro André,

No mínimo, vai gerar um aumento do uso dos recursos destinados não apenaso ao setor da construção civil, como também a todos os setores ligados indiretamente ao mercado de imóveis - como, por exemplo, decoração.

Mas isso não necessariamente irá afetar os preços do pão, da carne ou do papel higiênico, se me permite tal humor.

Quero dizer, os preços desses produtos no geral vão subir, sim, mas por causa da inflação monetária; não necessariamente por causa de uma maior demanda por eles.

Abraços!

Responder
André 23/04/2010 15:47:27

Ah sim Leandro, obrigado. Realmente eu perguntei aos setores ligados ele e de fato com a grande inflação outros preços irão subir.\r
\r
Um abraço.

Responder
Eduardo 25/04/2010 20:08:53

Caro Leandro, qual a diferença entre esse tipo de bolha e os ciclos econômicos? Nesse tipo de bolha, como pode ocorrer no Brasil, pode acontecer em um cenário de juros altos, como no Brasil, ao contrário dos ciclos econômicos que só ocorrem em juros baixos. Correto? \r
E por último. Esse tipo de bolha só ocorre em um setor (Imobiliário) e em setores ligados a ele, enquanto os ciclos econômicos acontecem na economia em geral?\r
\r
Existe diferença ou esse tipo de bolha pode ser considerado ciclo econômico mesmo com juros "altos"\r
\r
Forte abraço ao pessoal do IMB;

Responder
Leandro 26/04/2010 18:34:00

Eduardo,

Antes de tudo, é válido lembrar que os juros no Brasil, embora ainda altos para padrões internacionais, caíram vigorosamente nos últimos anos. A SELIC, por exemplo, que era de 26,50% em março de 2003 caiu para 8,75% em julho de 2009 -- queda de 67%.

Essa redução brutal dos juros gerou uma expansão monetária nada desprezível -- o M1 aumentou 157% nesse período. Ambos esses fatores atuaram em conjunto para estimular essa bolha (que ainda está no início).
Já a relação entre bolhas em um setor da economia e ciclos econômicos em toda a economia é mais complexa. Quando o dinheiro criado pelo banco central vai todo para um setor, isso faz com que a estrutura de produção da economia seja alterada de modo a favorecer investimentos naquele setor. Como há uma maior demanda de materiais para aquele setor -- ao mesmo tempo em que a demanda por esses mesmos materiais continua constantes em outros setores --, os preços começam a subir.

Um exemplo básico: o setor da construção civil, estimulado pela bolha, passa a demandar mais aço. Só que as empresas automotivas e a indústria de mecânica pesada não reduziram sua demanda por aço nesse mesmo. Essa disputa por recursos, gerada pela manipulação dos juros, fará com que o preço do aço comece a subir até chegar a um ponto em que os investimentos que necessitam de aço não mais sejam lucrativos.

Aí os investimentos são abandonados e começa a recessão, principalmente no setor de bens de capital, intensivo em aço.

Já os donos de padaria e de restaurante não vão sofrer tanto. É por isso que, devido à mecânica dos ciclos econômicos, são os setores de ordem mais alta (aqueles que estão mais longe do consumidor final, e que, por isso, são mais intensos em capital) que sofrem mais.

Caso não tenha ficado claro, não hesite em perguntar.

Abraços!

Responder
Thames 26/04/2010 19:02:37

Notícia que pode interessar:

Preços de imóveis disparam até 40% em São Paulo

Quem procura imóvel residencial para comprar na cidade de São Paulo está levando um susto. Em cinco anos, os preços de casas e apartamentos novos subiram, em média, entre 30% e 40% na capital paulista, ante os 22% de inflação registrados no período, informam Denyse Godoy e Mariana Sallowicz, em reportagem da Folha deste domingo.

Segundo a reportagem, no caso dos imóveis usados, a elevação dos valores beira os 30% em um intervalo de três anos, quando o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), calculado pela FGV (Fundação Getulio Vargas), ficou em 16%.

Em 2005, o metro quadrado de uma casa ou um apartamento de dois quartos recém-lançados no município valia cerca de R$ 1.894, de acordo com dados levantados exclusivamente para a Folha pela consultoria Embraesp.

Esse montante passou a R$ 2.706 em 2009. Assim, um apartamento de 100 m2 em tal segmento na cidade passou de R$ 189,4 mil para R$ 270,6 mil no final desses cinco anos -uma alta de 43%.

Entre os bairros que tiveram as maiores valorizações na capital paulista, estão Jardins, Barra Funda e Butantã, aponta outro estudo elaborado pela Inteligência de Mercado Lopes e obtido pela Folha.

Responder
Margarida 01/05/2010 19:51:42

Ola Leandro,\r
Obrigada pelo artigo! Tenho outra pergunta de 1 milhao para vc: esperar ou comprar imovel em 2010? O m2 onde moro no Rio de Janeiro, Barra da Tijuca passou de 5000 reais . . . deprimente.

Responder
Leandro 02/05/2010 02:54:46

Prezada Margarida, nesse caso serei obrigado a repetir aquilo que disse para o Zeh:

Por favor, não me meta nessa enrascada. É muito arriscado querer prever quanto tempo durará, quando e como será o estouro dessa nossa bolha imobiliária. A americana começou a se formar em 1997 e só foi estourar em 2007, e isso porque o Fed elevou os juros de 1 para 5,25%. Aqui no Brasil, o aumento nos juros teria de ser forte também, algo que, convenhamos, não parece muito plausível quando se considera os dois principais candidatos à presidência.

Enfim, perdoe-me a covardia, mas prefiro a prudência de não lhe oferecer palpite algum. As incertezas são muitas e não sabemos como o futuro presidente irá agir em relação ao Banco Central. E toda essa bolha vai depender da política futura do BC.

Responder
Pedro 04/05/2010 00:55:49

Aqui em Brasília a coisa está realmente feia. Um bairro periférico a 15km do centro, com engarrafamentos de 1 hora, está com metro quadrado a 4mil reais. Já o famoso Noroeste, último bairro do centro, tinha cotação incial de 6mil, e já estão falando em 10 mil reais o metro, ou seja, um apartamento pequeno de 3 quartos por um milhão. Detalhe, o bairro ainda não saiu do papel. E os construtores especulam que o metro chegará a 20 mil em 5 anos. E utilizam argumentos fracos, como bairro ecológico, bairro com energia solar, coleta seletiva de lixo, para justificar o preço. Detalhe, em bairros já consolidados e mais famosos, como a Asa Sul, onde moram Senadores e Deputados, se econtra excelentes apartamentos por 6 mil o metro. Especulação pura este Setor Noroeste.

Responder
Fábio 02/06/2010 10:54:57

Caro Leandro,\r
\r
Queria parabenizá-lo pelo artigo, muito completo e detalhado, mas gostaria mais uma vez da sua opinião:\r
\r
Creio que o perigo da bolha imobiliária no Brasil é inevitável, mas acredito que não é ainda uma realidade ou perigo iminente. Observando que o crédito imobiliário em relação ao PIB encontra-se na faixa de 3% a 4%, e há ainda um grande déficit de moradias, o Brasil ainda é uma criança nesse segmento em relação aos países mais desenvolvidos. Nos EUA, por exemplo, o crédito imobiliário passa de 60% do PIB, na Inglaterra 70%, Espanha 40%.\r
\r
Além disso, o BC tem regras bem conservadoras quanto à concessão de crédito, que regulariza e freia a expansão descontrolada.\r
\r
Creio que há ainda muitos anos de evolução no Brasil antes de apontarmos um eventual estouro de uma bolha que, creio eu, ainda está no início, não?\r
\r
Abraço,\r
Fábio

Responder
Leandro 02/06/2010 13:17:48

Prezado Fábio, obrigado pelo elogio.

Concordo com você quanto ao fato de a bolha ainda ser incipiente. O próprio artigo fala sobre isso. Entretanto, o que chama a atenção é a velocidade de sua expansão. Com a crise mundial de 2008-2009, o governo teve a desculpa perfeita para afrouxar o crédito. E foi isso que deu o impulso maior para o inchaço da bolha. Com o governo agora envolvido diretamente no setor de construção civil, a tendência é que a coisa piore. (Insisto para que olhem a tabela sobre o emprego na construção civil; o ritmo de contratação é, no mínimo, assombroso).

Déficit habitacional, por si só, não é um atenuante. Afinal, se a tendência é que os preços continuem subindo, como as pessoas pobres (as quais, por definição, não possuem moradia) vão conseguir dinheiro para financiar seus apartamentos? É exatamente essa grande demanda de uma massa mais pobre que pode derrubar os preços dos imóveis ainda não habitados, o que poria um fim à bolha.

Por outro lado, é possível que o governo intervenha para impedir isso -- no caso, concedendo subsídios para a compra do imóvel. E isso, obviamente, vai apenas alimentar ainda mais a bolha.

Ou seja, há várias possibilidades. Impossível saber de antemão o que pode acontecer. Estou apenas me restringindo a gritar enquanto vejo o início da formação da mesma -- a qual, de fato, pode durar ainda muito tempo.

Por fim, o BC de fato tem regras mais conservadoras (em relação aos outros países) quanto à concessão de crédito, mas já há algumas conversas por aí sobre o "desejo popular" (sempre ele!) de se afrouxar essas restrições. Vai depender bastante do próximo governo.

Grande abraço!

Responder
Zéh 02/06/2010 13:39:02

Lembrando que ambos os candidatos mais cotados a presidencia do Brasil querem uma autonomia menor para o Bacen, e mais controle do governo sobre ele...

Responder
Carlos Alexandre 02/06/2010 14:24:43

PREZADO LEANDRO:\r
\r
na resposta acima você postou que o governo aproveitou a crise mundial para afrouxar \r
\r
o crédito; mas não foi justamente o contrário que aconteceu? No boletim IMB sobre a \r
\r
conjuntura brasileira de 05/04, foi noticiada a queda sofrida pela base monetária e \r
\r
pelos depósitos à vista a partir de junho de 2008, send que em julho/08, ambos \r
\r
cresceram a taxa anuais superiores a 10%, e em novembro/08, ambos despencaram para \r
\r
0%. Estou confuso...

Responder
Leandro 02/06/2010 14:43:25

Carlos, permita-me esclarecer:

O crédito que o governo afrouxou não está ligado ao aumento da base monetária, mas sim à atividade do BNDES.

Como até mesmo a The Economist noticiou em sua última edição, o governo recorreu a um truque engenhoso (para não dizer canalha). Acompanhe comigo:

O Tesouro emite títulos (ou seja, aumenta o endividamento do setor público) e, assim, arruma empréstimos junto aos bancos. Ato contínuo, esses empréstimos são canalizados, via BNDES, para financiar grandes projetos de empresários com boas conexões políticas (os da construção civil são ótimos nisso).

Só que tem um detalhe: os empréstimos do BNDES custam a esses empresários a metade do que custa a Selic ao Tesouro.

Ou seja: o governo se endivida para ajudar seus favorecidos (e você paga a conta) -- e sem que tenha sido necessário qualquer aumento da base monetária. A consequência disso é que a dívida bruta explodiu, ao passo que a dívida líquida não saiu do lugar (porque os empréstimos feitos pelo BNDES são contabilizados como ativo do governo, o que contrabalança o aumento da dívida decorrente da emissão de títulos do Tesouro).

Esse foi o grande truque -- e é exatamente por possibilitar coisas assim que os pós-keynesianos, por exemplo, adoram bancos públicos. A dívida pública pulou de 55 para quase 70% do PIB, só por conta dessa brincadeira.

E o BNDES entrou em cena para substituir o papel dos bancos.

Caso ainda não tenha ficado claro, por favor pergunte de novo.

Abraços!

Responder
Carlos Alexandre 02/06/2010 14:59:32

LEANDRO:\r
\r
obrigado pela resposta; agora me apercebi que estava confundindo crédito com base \r
\r
monetária, depósitos a vista, não é mesmo? Porém, surgiu outra dúvida, o vêm a \r
\r
ser "dívida bruta" e "dívida líquida"?

Responder
Leandro 02/06/2010 18:22:21

Carlos, é fácil entender.

A dívida bruta se refere, como o próprio nome diz, a todo e qualquer tipo de endividamento feito pelo governo.

Já a dívida liquida é a dívida bruta compensada por alguns ativos.

Vou dar um exemplo para esclarecer tudo:

Suponha que você pegou 100 reais emprestado de João e, ao mesmo tempo, emprestou 50 reais para Pedro.

A sua dívida bruta é de 100 reais. Não importa o que aconteça, você deve 100 reais (excluindo os juros) para João.

Já a sua dívida líquida é de 50 reais. Afinal, você deve 100 reais, mas alguém lhe deve 50 -- logo, você só precisa, teoricamente, se preocupar em arrumar os outros 50 reais.

Você tem 100 reais de passivo e 50 de ativo (empréstimo que você concede a alguém é um ativo seu).

No exemplo que dei do BNDES, o governo emite títulos (se endivida), mas usa esse dinheiro para dar empréstimos para seus empresários amigos. Assim, o passivo (empréstimo contraído pelo governo) se iguala ao ativo (empréstimo dado pelo governo via BNDES) e a dívida líquida fica na mesma.

Mas há problemas com esse truque.

A ideia é que o dinheiro um dia voltará ao caixa do Tesouro, à medida que os credores paguem os financiamentos recebidos. Só que isso é, obviamente, uma falácia, pois, além da possibilidade de inadimplências, há um subsídio escondido na operação: a diferença entre os juros que o estado paga para se endividar (a Selic, hoje em 9,5% ao ano) e a taxa que o BNDES cobra nesses financiamentos (6%). Ou seja, mesmo a dívida líquida vai subir assim que os juros começarem a ser pagos.

Ademais, quanto maior o volume desses empréstimos subsidiados, maiores serão as despesas com eles; maior, então, o risco visto pelo mercado na capacidade de administração da dívida. Consequentemente, taxas mais elevadas serão exigidas para a rolagem da dívida, e o resultado será o de sempre: crescimento travado.

Mas até lá o presidente já será outro, então sem problemas.

Responder
Carlos Alexandre 02/06/2010 18:47:31

OK, Leandro, obrigado pelos esclarecimentos complementares e pela paciência com este pobre leigo em economia...

Responder
Andre 12/07/2010 13:01:09

Dando um up nessa materia, o apartamento do meu pai (que é uma casa de pombo)subiu de 55mil reais para absurdos 110mil reais, isso em dois anos. Em meu bairro pipocam empreendimentos finaciados pelo "minha casa minha morte".\r
\r
A oferta de credito está incrivel esse ano. O curioso é a opiniao dos especialistas, que dizem que o brasil está longe da bolha.... já vi esse filme.....\r
\r

Responder
Andre 19/07/2010 12:27:01

Saiu na veja:\r
\r
A Caixa fechou o primeiro semestre com um volume recorde de 34,1 bilhões de reais em crédito imobiliário, em mais de 5,75 mil contratos. O volume é equivalente a um crescimento em valor de 95,1% ante o mesmo período de 2009, informou a instituição nesta segunda-feira.\r
\r
Segundo o vice-presidente da Caixa, Jorge Hereda, do total liberado, 16,48 bilhões de reais foram destinados ao programa Minha Casa Minha Vida.\r
\r
Ainda de acordo com o banco, o montante liberado no primeiro semestre superou todo o volume destinado a moradias em 2008, quando foram emprestados 23,3 bilhões de reais.\r
\r
xi..........

Responder
SILVIO 26/08/2010 21:32:59

Parabéns pelo artigo e por todas as explicações dadas. São esclarecedoras. \r
\r
Moro em Belo Horizonte e a coisa aqui está uma loucura. Ha cerca de um ano estou procurando um apartamento para comprar e apesar de ter mais dinheiro agora, me sinto cada vez mais pobre. Recebi a notícia de um pré lançamento de uma construtora de um prédio considerado de luxo (bom padrão em bairro nobre de BH.). O corretor me disse que todo o empreendimento foi vendido em cerca de SEIS HORAS, por uma quantia de OITO MIL REAIS O METRO QUADRADO. A construção não chegou nem na parte de demolição do imóvel que irá ceder o lote. Acredito na bolha e como voce mesmo disse, não temos certeza de quanto a mesma irá estourar mas o fato que mais me deixa preocupado é que este bomm imobiliário conseguiu literalmente me tirar do mercado. Hoje sou incapaz de adquirir um imóvel que compraria a vista ha tres anos, a não ser que gaste todas as minhas economias e faça um belo financiamento a ser pago em décadas. Este não era o meu plano ha alguns anos.\r
\r
EM TEMPO: COMO UM EMPREENDIMENTO COM APARTAMENTOS QUE CUSTAM NA PLANTA 1 MILHÃO E 200 MIL REAIS PODE SER VENDIDO EM HORAS???? EU ESTOU REALMENTE MUITO, MAS MUITO POBRE.\r
\r
Abço.

Responder
Leandro 02/09/2010 14:33:06

E a coisa vai adquirindo contornos cada vez mais perturbadoramente semelhantes ao colapso americano. Os brasileiros agora estão utilizando a casa própria como garantia (colateral) para adquirir empréstimos.

Vale lembrar que, no cenário descrito abaixo, basta que haja uma queda nos preços dos imóveis para que esses empréstimos se tornem impagáveis (o colateral passa a valer menos que a dívida assumida).

Isso pode gerar um aumento nos calotes, fazendo com que grande parte dos ativos bancários se desvalorizem. Isso, por conseguinte, e por causa do sistema bancário de reservas fracionárias, pode criar um efeito dominó, com bancos quebrando em cascata.

Foi exatamente isso que ocorreu nos EUA.


Brasileiro 'hipoteca' casa para conseguir empréstimo

Bancos ampliam modalidade de empréstimo, que permite juro mais baixo e prazos maiores


O boom dos financiamentos imobiliários no País fez com que os bancos despertassem o interesse para um novo negócio: a utilização da casa própria como garantia de empréstimos para o consumo. Essa é uma maneira de oferecer crédito com taxas de juros mais atrativas e prazo alongado - que pode chegar a 30 de anos - de pagamento.

No primeiro semestre, esses empréstimos dispararam em instituições como a companhia hipotecária Brazilian Mortgages (BM) e bancos como Caixa Econômica Federal e Bradesco. Também atuam nesse setor o Santander e Itaú. Mas até quem não trabalha nessa área, como o Banco do Brasil, já está pensando em ter o produto em seu portfólio.

Desde 2007 no mercado, a Brazilian Mortgages é uma das pioneiras nesse tipo de transação. Com o aumento de mais de 200% no número de contratos firmados - que passou de 131 para 432 - no primeiro semestre deste ano na comparação com o mesmo período de 2009, a companhia se prepara para elevar o número de escritórios no País.

Segundo o diretor da empresa, Vitor Bidetti, em 2007, tinha cinco escritórios, e agora já possui 30. A expectativa é de que esse número chegue a 60 escritórios no fim deste ano e a 120 até 2012. "Essa modalidade de crédito está amadurecendo. A grande vantagem para o cliente é que pode acessar mais recursos, de forma mais barata e com mais tempo para pagar", afirmou Bidetti. "Cerca de 80% das propriedades não foram refinanciadas", acrescentou o executivo para mostrar o potencial existente no mercado. O tíquete médio das transações feitas pela Brazilian Mortgages é de R$ 150 mil e os empréstimos podem ser pagos em até 30 anos com juros de até 1% ao mês.

economia.estadao.com.br/noticias/economia%20geral,brasileiro-hipoteca-casa-para-conseguir-emprestimo,33368,0.htm

Responder
Maurício 03/09/2010 14:44:32

E tem mais, Leandro:\r
\r
Não está relacionado diretamente à expansão do crédito, mas é mais um fenômeno que se agrega aos que você descreveu.\r
\r
Valorização de imóveis no Rio cria milionários\r
\r
De acordo com reportagem da exame:\r
\r
"Desde o ano passado, a disparada de preços de imóveis fez o Rio ganhar quase 60 mil novos milionários apenas na zona sul"\r
\r
Além disso, está atraindo uma onda de investimentos de fora:\r
\r
"Investidores estrangeiros, que despejaram dólares e euros no mercado imobiliário da cidade, ajudaram a impulsionar os preços no setor de luxo, conta Torres. O consultor diz estar recebendo muita demanda tanto de amigos que querem ter um apartamento na cidade quanto de grandes investidores atrás de terrenos para construir hotéis para a Copa e a Olimpíada. Segundo ele, os estrangeiros compararam o preço do metro quadrado do Rio com o de outras grandes cidades do mundo e chegaram à conclusão de que havia muita pechincha na cidade. O movimento é especialmente forte na Europa, onde virou um certo modismo comprar apartamento no Rio, conta."\r
\r

Responder
Daniel 10/10/2010 21:21:15

Prezado Leandro

Aqui no Rio de Janeiro a coisa está totalmente fora de controle, não há mais critério algum para avaliação de imóveis. Localização, estado de conservação do edificio ou numero de quartos não faz muita diferença em imóveis até 2 quartos, na zona sul todo mundo quer algo entre 500 mil e 700 mil. Acontece que pouca coisa é efetivamente vendida, os imóveis a venda são os mesmos há meses. Quem tem imóvel e pensa em trocar por um maior, teme vender e não conseguir comprar nada. A valorização imobiliária só é benéfica para quem quer torrar o investimento realizado, pra quem quer comprar imovel de maior valor ela só dificulta as coisas.

A coisa já começa a feder quando contratos de aluguel começam a vencer, e evidentemente os locadores pretendem reajusta-los de acordo com o valor de venda do imóvel. Contratos de locação oferecem uma visão mais imediata do que é valorização real e o que é meramente especulativo, já que se você reajutar os contratos de acordo com os valores de venda vigentes, simplesmente ninguém aluga nada. Quando o poder público começar a reajustar o IPTU de acordo com a suposta valorização obtida, aí que a vaca vai para o brejo mesmo.

O que vem acontecendo é a progressiva diminuição da oferta de imoveis, tanto para locação quanto para venda, o que de acordo com uma analise mais superficial seria um indicador de valorização efetiva, mas o que ocorre é exatamente o oposto. Ninguém mais se preocupa com despesas de condominio e IPTU de um apartamento fechado, já que a perspectiva é ganhar algumas centenas de milhares de reais em questão de meses.

Boa parte dessa situação caótica é fomentada por corretores de imóveis, que em sua grande maioria são pessoas sem nenhum conhecimento em economia e total incapacidade de entender o que está de fato acontecendo, já que estão festejando ao invés de lamentarem a situação que chegamos.

Responder
Walter 07/11/2010 22:46:50

Caro Leandro,\r
Muito bom o seu artigo, tudo com exemplos e fatos e dados.\r
Como nao entendo muito de economia tenho andado na contramao.\r
Estava investindo em acoes e acabei perdendo boa parte do meu dinheiro com sua queda. Resolvi entao comprar um imovel para morar pois hoje pago aluguel, mas quando fui ao mercado vi que tinha subido vertiginosamente. Pelos artigos que tenho lido, vejo que a possibilidade de bolha é grande. Se eu esperar para comprar o imovel mais tarde, deixando o dinheiro aplicado no banco corro o risco de perder o dinheiro caso os bancos comecem a quebrar com o estouro da bonha. Neste caso, se eu decidir esperar a bolha estourar qual seria o melhor investimento para que meu dinheiro nao perca poder de compra?\r

Responder
Leandro 07/11/2010 23:33:15

Prezado Walter, obrigado pelo elogio.

Bom, risco de algum grande banco quebrar hoje no Brasil é praticamente nulo. O Banco Central está aí justamente para proteger os grandes bancos e seria um evento de uma grande raridade ver algum banco quebrar (justamente por isso, eles se comportam mais arriscadamente, expandindo crédito e provocando essas bolhas, pois sabem que sempre serão salvos).

O fato de o sistema bancário no Brasil ser altamente concentrado é outro fato que contribui para a improbabilidade de falências bancárias (quanto mais concentrado e protegido um setor, menores suas chances de quebra).

Portanto, se sua preocupação é de quebra bancária, pode ficar descansado. Nem que o banco central tenha de imprimir dinheiro a rodo, ele irá salvar os bancos.

Sobre a bolha, eu sinceramente não acho que ela vá estourar nos próximos anos. Mas esse é um palpite arriscado; os preços podem muito bem começar a cair já no ano que vem. Nos EUA, a bolha imobiliária começou em 1997, passou incólume pela recessão de 2001-2003, e só foi estourar em 2008.

O segredo é acompanhar a evolução dos agregados monetários, das taxas de juros para empréstimos habitacionais, do volume de financiamento para a construção civil e dos índices de preços dos materiais da construção. Um aumento forte dos preços pode estimular um aumento dos juros para financiamento, o que pode reduzir o volume de financiamento, levando ao estouro.

Mas isso, repito, é impossível fazer um timing com segurança.

Caso sua preocupação seja apenas manter o poder de compra do dinheiro, então o ouro é imbatível.

Forte abraço!

Responder
Walter 08/11/2010 09:57:39

Leandro,\r
\r
Muito obrigado pelo esclarecimento e pela dica.\r
\r
Grande abraço,\r
Walter

Responder
Walter 08/11/2010 10:59:26

Leandro,\r
aproveitanto o seu pronto-atendimento nas respostas, tenho mais 2 perguntas: \r
Onde (site) encontrar os indicadores evolução dos agregados monetários, as taxas de juros para empréstimos habitacionais, o volume de financiamento para a construção civil e os índices de preços dos materiais da construção indicados por voce?\r
\r
Outra duvida:\r
No caso de eu resolver comprar o imovel eu teria que fazer um financiamento pela caixa. Neste caso, levando se em consideracao a conjuntura economica do pais e as perspectivas para o futuro, os riscos de bolha, etc, seria mais interessante usar carta de credito com juros pós-fixado ou pré-fixado?\r
\r
Abraços,\r
Walter

Responder
Leandro 08/11/2010 13:04:12

Prezado Walter,

A maioria pode ser encontrada no site do Banco Central, que fornece planilhas de Excel para inúmeros indicadores.

Agregados monetários:
www.bcb.gov.br/pec/Indeco/Port/ie2-10.xls

Taxas de juros para empréstimos habitacionais: (essa variável não é especificada, mas um bom indicativo é ver a tendência dos juros para pessoa física e jurídica):
www.bcb.gov.br/pec/Indeco/Port/ie2-32.xls

Volume de financiamento para a construção civil: Veja os índices habitação (refere-se às operações realizadas com pessoas físicas e cooperativas habitacionais) e indústria (que contém operações destinadas a empreendimentos imobiliários):
www.bcb.gov.br/pec/Indeco/Port/ie2-21.xls

Índices de preços dos materiais da construção:
www.bcb.gov.br/pec/Indeco/Port/ie1-13.xls


Quanto à sua última pergunta, tudo vai depender do momento da compra. Se, naquele momento, a expectativa for de um aumento futuro dos juros, então seria mais interessante utilizar juros pré-fixados. Se a expectativa for de redução de juros, então seria melhor utilizar juros pós-fixados. Porém, se o prazo for muito longo e houver várias prestações, juros pré-fixados dar-lhe-ão logo de cara a real dimensão da encrenca que você terá pela frente (tornado, assim, essa opção preferível). Ademais, como ainda somos um país de cultura inflacionária -- e como a próxima presidente nunca se notabilizou por ser ferrenha opositora da inflação --, a tendência sempre será de aumento dos juros no longo prazo, o que aumenta a preferência pelo pré-fixado (mas isso é opinião exclusivamente minha, e não necessariamente desse instituto).

Abraços!

Responder
Thomas 08/11/2010 15:15:03

Excellente artigo, qual a sua opinião quanto a essa bolha no Mercado Imobiliário Comercial?

Responder
dentista 09/12/2010 13:00:54

Excelente artigo, vou repassar a todos

Responder
Eron Almeida 02/01/2011 20:00:42

Artigo esclarecedor e um pouco perturbante. Principalmente quando toca "na carteira dos bancos" que financiam os imóveis. Sorte o volume de crédito ser pequeno - eu acho- figurando como valor não tão expressivo no ativo dos mesmos. Outra anomalia que não entendo é o desalinhamento entre o valor dos aluguéis e o valor do imóvel. Todo estudante de economia sabe que o somatório das rendas provindas de um valor aplicado ad eternum ( valor do imóvel & aluguél)converge para "1/i" onde "i" é a taxa de juros que se obtém no mercado. Mas há um enorme abismo entre o valor do imóvel e o valor do aluguél cobrado pelo dono deste imóvel. Na realidade alugar um imóvel é, diante do preço alucinado que atingiram, a melhor aplicação. Ou seja, venda seu imóvel e alugue um. Outro disparate é a diferença entre o valor de um imóvel novo e outro usado. Uma cobertura usada vale menos que um "apartamento tipo" no prédio novo ao lado. Enfim, há dois anos, quando saí para comprar um novo apto, depois que o corretor nos apresentou o novo condomínio, disse-nos o preço, quase caí de costas e na hora disse a ele: há algo errado, sinto muito mas esse apto não vale isso! Ele me respondeu que certamente o preço iria subir e que "se fosse eu compraria para investir e que vendera muitos aptos para investidores"!!!!!!. Depois dessa frase final tive certeza que não compraria mais pois mesmo que quisesse teria que financiar uma parte.Vou esperar quase com certeza do que o futuro reserva. Enfim, olhando daqui, como consumidor, as coisas parecem estranhas.

Responder
Anonimo 06/01/2011 16:05:37

O artigo abaixo tem uma parte (quase todo) extremamente semelhante ao artigo do IMB:

www.economiaetecnologia.ufpr.br/boletim/Economia_&_Tecnologia_Ano_06_Vol_023.pdf

Abs

Responder
Anonimo 06/01/2011 17:07:35

Nossa! Plágio descarado!

Responder
Anonimo 06/01/2011 17:09:55

O cara só atualizou os dados até 2010. Copiou tudo. E não faz qualquer menção ao IMB!!!

Responder
Leandro 06/01/2011 19:37:09

Grato pelo aviso, anônimo. De fato, a parte final do texto dele é uma simples cópia do meu.

Que seja. Ainda sou daqueles que prefere ver o plágio como a mais alta forma de elogio.

Abraços e obrigado de novo.

Responder
Felipe 27/02/2013 16:38:19

Desculpem-me por reviver o tópico, mas aqui vai algo extremamente engraçado e lamentável. O sujeito que plagiou (ou copiou descaradamente) partes expressivas deste artigo parece ter registrado o arquivo em nome dele. Aqui vai o link:

www.anoreg.org.br/index.php?option=com_content&view=article&id=16125:artigo-a-bolha-imobiliaria-no-brasil-esta-formada&catid=3:jurisprudencia&Itemid=22

Logo ele acusa o IMB de plagiar a obra dele, hehehe.

Responder
Eduardo Bellani 27/02/2013 18:42:44

Baaahh, valeu o dia essa.

Responder
Francisco Quiumento 27/05/2011 13:40:54

Estive pesquisando atrás de artigos sobre o andamento de um fenômeno/processo "bolha" na construção civil, e para minha felicidade, encontrei esta jóia.\r
\r
Muito grato e parabéns!

Responder
clinica de implantes 06/06/2011 17:35:00

Eu acho que a bolha imobiliária já começou a dar sinais que pode explodir.
Muito bom este artigo.
Sera que o governo nao vê isto?

Responder
Cerqueira 06/06/2011 19:27:18

Mas e se a demanda for real? Muita gente querendo casa pra morar e poucas empresas construindo? Porque no brasil faltam engenheiros mesmo, e não só na construção civil.O chick aqui é estudar direito e fazer concurso

Responder
Leandro 06/06/2011 19:53:06

Existe uma grande demanda por imóveis, sem dúvida, mas, em minha opinião, esta demanda está sendo enormemente aditivada pela grande expansão monetária que tem havido.

Os financiamentos para a compra de imóveis estão com prazos historicamente altos e juros historicamente baixos. Em consequência dessa grande demanda, várias pessoas estão comprando apartamentos na planta apenas para revendê-los mais tarde, o que significa que comprar imóveis virou uma atividade puramente especulativa -- modismo típico de bolhas.

Quando os juros começarem a subir e os financiamentos encarecerem, os preços dos imóveis irão se estagnar e, alguns casos, cair. Consequentemente, quem comprou imóveis querendo especular vai perder dinheiro.

No extremo, se essa especulação tiver sido maciça, e se os bancos tiverem imóveis em sua carteira de ativos (muito gente pega empréstimos e dá como garantia seus imóveis), a redução de preços dos imóveis fará com que os ativos bancários tenham seu valor reduzido. Em termos contábeis, quando os ativos dos bancos reduzem, eles precisam reduzir também seus passivos -- e normalmente uma redução de passivos bancários se dá pela contração de empréstimos.

Tal medida gera uma deflação monetária na economia, pois, após sofrerem essas perdas de ativos, os bancos têm de restringir novos empréstimos e requisitar a quitação antecipada de empréstimos pendentes, pois agora seu capital sofreu uma redução. Isso faz com que várias contas-correntes que foram criadas para esses empréstimos sem lastro sejam encerradas. Como o sistema bancário trabalha com reservas fracionárias, tal medida inevitavelmente iria gerar um processo deflacionário, pois se está requisitando a devolução de um dinheiro que foi criado do nada -- um dinheiro cuja criação expandiu a oferta monetária e cuja extinção contrai a oferta monetária. Tal medida geraria um grande aumento nos juros bancários.

Entretanto, como eu disse, isso seria um caso extremo. Particularmente ainda não vejo tal cenário se desenvolvendo no Brasil. Contudo, foi isso que ocorreu nos EUA. Não se deve facilitar.

Grande abraço!

Responder
augusto 06/06/2011 22:23:33

Vale a pena lembrar que ate ai existe influencia do governo. Apenas como exemplo, veja o que diz a LEI COMPLEMENTAR N.º 104, DE 27 DE NOVEMBRO 2009, que institui o Projeto de Estruturação Urbana - PEU dos bairros de Vargem Grande, Vargem Pequena, Camorim e parte dos bairros do Recreio dos Bandeirantes, Barra da Tijuca e Jacarepaguá:\r
\r
"Da Área Útil Mínima Das Unidades\r
Art. 68. A área útil mínima das edificações residenciais unifamiliares será de setenta metros quadrados, exceto as unidades de vilas, que terão no mínimo cinquenta metros quadrados. \r
Art. 69 Nas edificações residenciais multifamiliares, a área útil mínima das unidades será de quarenta e dois metros quadrados. \r
Art. 70. As áreas de varandas abertas, no pavimento térreo ou nos pavimentos superiores, cobertas ou descobertas, não serão computadas na área útil mínima das unidades, devendo atender, contudo, às demais disposições desta Lei Complementar."\r
\r
\r
Ou seja, POR LEI, um apartamento nessa regiao deve ter pelo menos quarenta e dois metros quadrados. Obviamente, quem quer morar num apartamento de 35m2 esta, para todos os efeitos, proibido de comprar um apartamento na regiao - simplesmente porque construir esses apartamentos tambem eh ilegal.\r
\r
O Rio de Janeiro tem uma carencia enorme de apartamentos pequenos, entre 25m2 - 35m2, os conhecidos "quarto e sala". Mas isso nao eh "porque as construtoras nao querem construir", eh simplesmente porque o governo proibe a construcao.\r
\r
Como a politica federal eh que todos tenham uma residencia propria, e como o governo federal nao tem autoridade sobre a ocupacao do solo urbano, a saida eh aumentar as linhas de credito.\r
\r
Quer outro exemplo de como o governo tenta ao mesmo tempo estimular e desestimular as mesmas coisas? Ha alguns anos, o governo concedeu incentivos para a instalacao de uma fabrica de polimeros em Duque de Caxias, RJ. Polimeros sao a materia prima para a fabricacao de plasticos - e um dos grandes mercados para o plastico sao as embalagens descartaveis e as sacolas de supermercado. O mesmo governo agora lanca leis para tentar reduzir o consumo de plasticos. Tente entender...

Responder
Tiago 07/06/2011 10:33:07

E depois se perguntam porque há tantas favelas. Se você proíbe empreendedores de construírem casas/apartamentos para pobres, os pobres vão ter que construir seus próprios barracos, kct!

Responder
Marcio 11/08/2011 12:16:21

Alguém gostou muito do seu texto, tanto que copiou. Pena que esqueceu de citar (ao invés de copiar e colar) e dizer a fonte:

www.economiaetecnologia.ufpr.br/boletim/Economia_&_Tecnologia_Ano_06_Vol_023.pdf

Responder
Eduardo 20/12/2011 14:53:33

O artigo é mais vivo do que nunca, dado que a desaceleração global irá expor a todos que nadam pelados!

E não são poucos não:
www.ritholtz.com/blog/wp-content/uploads/2011/11/Sept09_CF1.jpg

O mundo parece ter canalizado boa parte da liquidez em excesso para os imóveis!

Site interessantes que acompanham notícias da nossa bolha:

www.bolhaimobiliaria.com/ (site o IMB e linka esse artigo do grande Leandro Roque)
bolhabrasilia.blogspot.com/

Muito bonito ver como a internet espalha o IMB por aí...mas ainda dá para crescer muito:
www.alexa.com/siteinfo/mises.org.br#

Algum entendido poderia dar sugestões para ter mais hits no google.

Responder
Tiago 27/12/2011 05:29:11

Caro Leandro, \r
\r
Tenho lido muitos artigos a respeito deste assunto, mas o que intriga é o que fazer na minha situação: hoje, moro de aluguel em São Paulo e pago um valor elevado. Já procurei sair para um mais barato, mas as pessoas realmente perderam a noção e estão cobrando valores absurdos por espaços cada vez menores e localização cada vez mais distante. Por conta deste cenário, o que faço? Aproveito, entro na onda e compro um imóvel com prestações a perder de vista ou espero a bolha estourar - o que pode levar anos - e continuo pagando aluguel e vendo as pessoas à minha volta festejando a compra de sua tão sonhada casa própria?\r
\r
Realmente não sei que rumo seguir. Se puder fornecer um pouco do seu conhecimento para que possa chegar à minha própria conclusão serei grato.\r
\r
Abraços,\r
Tiago

Responder
Leandro 27/12/2011 10:36:31

Prezado Tiago, recomendo a leitura deste artigo, o qual faz uma abordagem mais completa deste fenômeno.

Recomendo também a leitura dos comentários, pois há outros leitores em situação idêntica à sua (leia, por exemplo, o comentário do leitor Bruno).

Fora isso, eu realmente não posso ser irresponsável e cair na tentação fácil de sair dando conselhos aos outros. Sou apenas um sujeito tentando analisar uma situação cujas causas me parecem bastante evidentes (o que não significa que eu saiba exatamente quais serão as consequências).

Grande abraço!

Responder
Pedro Ivo 24/07/2012 04:20:21

noticia do Correio Brasiliense (versão impressa) de domingo 22-07-2012 mostra [1]construtoras com apartamentos encalhados no DF e [2] dando até 20% de desconto em imóveis novos; [3] reduções entre 50% e 75% dos lançamentos previstos p/ 2012 e [4] desejo de desencalhar os estoques de 2012 para só voltar aos lançamentos em 2013; [5] Agência Fitch baixando a classificação de risco das construtoras brasileiras com ações em bolsa, devido aos estoques não desovados, endividamento e exposiçãoo ; [6]lançamentos de imóveis no DF que até 2011 eram negociados em até 90 dias agora levam 180; [7] preços de imóveis no DF ainda apresentam, na média, em 2012, avanço no preço nominal de 4% à 4,5%; [8] quem comprou para investir, contando com valorização, no máximo vai conseguir o investimento de volta (logo, risco de muita gente pondo a venda o imóvel que foi comprado para investir: o que somado a imóveis em estoque das construtoras será o início do estouro da bolha imobiliária no DF); [9] especialistas do IPEA dizendo que o momento é de quem deseja comprar para habitar, não para investir (conclusão: preços não tem + espaço para avançar).

Detalhe: e tudo isto apesar das tentativas do governo para reflacionar a economia, via juros baixos e + crédito.

Admirável mundo (ou será gado) novo!

Responder
luiz paulo guimaraes 13/08/2012 07:01:47

Economia brasileira e o mercado imobiliário\r
\r
A respeito do artigo "A bolha imobiliária brasileira", gostaria de sanar algumas dúvidas, fruto de leitura de artigos de outros analistas que também escreveram sobre o assunto e que, pelos motivos que sintetizo abaixo, não temem o estouro de uma bolha imobiliária.\r
\r
1-A verificação de que bolhas imobiliárias envolvem forte atividade de construção, o que pode ser medido pelo consumo anual de cimento per capita em cada país.\r
Consta não ter sido detetado nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 quilos per capita. Na Europa, em alguns países, o consumo é de 1,2 mil quilos e na China atual, o consumo é superior a 1,6 mil quilos, sem estouro de bolha. No Brasil, o consumo é de cerca de 350 quilos.\r
\r
2-A constatação de que uma bolha imobiliária se caracteriza por uma relação elevada entre preços dos imóveis e capacidade de pagamento das pessoas.\r
Se considerarmos quantos anos de salários são necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. \r
Brasília, a mais cara do País, ainda é duas vezes e meia mais barata do que a capital de Marrocos, a mais cara do mundo. \r
\r
3-Uma bolha inflacionária ocorre quando a oferta de crédito é por demais abundante.\r
O crédito abundante possibilita que investidores comprem algo que não poderiam comprar com seu rendimento habitual. \r
Foi constatado que todas as bolhas imobiliárias estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. .\r
Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo o crescimento dos últimos anos, esse número é hoje de apenas 5% do PIB.\r
\r
4-As bolhas imobiliárias têm ocorrido quando há uma grande diminuição na oferta de crédito e, simultaneamente, um aumento do custo deste crédito.\r
Esta não é a situação do Brasil, pois aqui o crédito imobiliário está em expansão e os juros em queda.\r
\r
5-Não há perspectiva de que os preços dos imóveis continuem a subir no ritmo dos últimos anos, havendo mesmo uma tendência de ajuste nos preços, inclusive para níveis pouco abaixo.\r
Esses ajustes seriam considerados saudáveis e responsáveis pela restauração do equilíbrio do mercado, garantindo que possamos vislumbrar um futuro sem estouro de bolha imobiliária.\r
\r
Atenciosamente\r
\r
Luiz Paulo Guimarães\r

Responder
Leandro 13/08/2012 07:43:28

Prezado Luiz, farei alguns comentários:

1) Dizer que bolhas podem ser medidas "pelo consumo anual de cimento per capita em cada país" é algo pra lá de subjetivo. Não há nenhuma teoria por trás disso. Há apenas pessoas fazendo correlação sem causalidade.

2) A definição de bolha em seu item 2 seria boa para mensurar a magnitude de uma bolha, mas não necessariamente a sua ocorrência. É perfeitamente possível haver uma bolha cujo estouro não cause estragos no sistema financeiro. Essa é a bolha do Brasil. Em momento algum neste site -- e isso foi enfatizado especificamente neste presente artigo -- foi dito que a bolha brasileira estouraria gerando catástrofes iguais às americanas e europeias.

3) Uma bolha ocorre quando há seguidas injeções de crédito direcionadas para um determinado setor. A porcentagem do crédito em relação ao PIB vai determinar -- como dito no item 2 acima -- apenas os estragos quando a bolha estourar. A porcentagem não determina a existência ou não de bolha. É perfeitamente possível haver uma bolha quando o crédito passa de 2 para 5% do PIB (aumento de 150%) e não haver bolha nenhuma quando o crédito passa de 75 para 78% (aumento de 4%).

De novo: o fato de o crédito imobiliário no Brasil ser de apenas 5% do PIB indica que o estouro de uma eventual bolha não gerará grandes estragos no setor financeiro. Mas ele de modo algum indica a inexistência de uma bolha. Quem mensura a existência de bolhas olhando apenas para o crédito em relação ao PIB -- e não para a taxa de crescimento deste crédito -- está se iludindo perigosamente.

Por outro lado, se o crédito brasileiro representasse 70% do PIB, aí poderíamos dizer com toda a certeza que o estouro de uma eventual bolha geraria estragos enormes. Na nossa atual situação, podemos dizer que há bolha, mas que seu estouro não necessariamente sairá quebrando bancos, como na Europa e nos EUA.

4) Creio que você na verdade quis dizer que as bolhas estouram "quando há uma grande diminuição na oferta de crédito e, simultaneamente, um aumento do custo deste crédito". Correto. Mas não é apenas nestes casos. O crédito pode continuar farto e barato, mas se estiver havendo um grande encarecimento da mão-de-obra e dos materiais de construção e, simultaneamente, um grande endividamento da população (o que arrefece o apetite por novos endividamentos), a demanda para a compra de imóveis cairá, o que fará com que os preços também caiam e, consequentemente, com que os balancetes das construtoras fiquem apertados. Este é exatamente o atual cenário no Brasil.

5) Aqui você está meio atrasado. Os preços dos imóveis já caíram, mas este é um fato que está sendo muito astutamente ocultado. Por exemplo, em vez de dizer que não mais estão conseguindo vender por aqueles preços que haviam imaginado ser possível, as construtoras preferem dizer que estão "fazendo ofertas" ou "oferecendo descontos e promoções". Mas não existe desconto em um mercado genuinamente aquecido. Existe apenas queda de preço.

Sugiro a leitura deste artigo, que é o mais atualizado sobre este assunto.

www.mises.org.br/Article.aspx?id=1347

Abraços!

Responder
Pedro Ivo 18/08/2012 17:19:56

Preços de Belo Horizonte habitação caem pelo segundo mês consecutivo

POSTADO EM 13 DE AGOSTO DE 2012 · 21 COMENTÁRIOS

A bolha imobiliária de Belo Horizonte (quinta maior cidade do Brasil) foi oficialmente estourou. Após o boom observado nos últimos anos, o preço médio dos imóveis na cidade caiu pelo segundo mês consecutivo, segundo o índice de FIPE. A queda de preço para o mês de julho foi de 1,2%. Em junho, ele já havia caído 0,4%.

veja aqui

Responder
Sérgio 29/08/2012 12:26:54

Enquanto isso, alguns querem tapar o sol com a peneira. Eu não vou nem alar de gente que está no governo, vou falar de gente que na "oposição". Veja, por exemplo, o Gustavo Franco, ex-presidente do Banco Central na época do FHC:

DINHEIRO – O Brasil está mais caro, como revela a valorização de ativos, como imóveis. Até itens mais singelos, como o cafezinho, estão mais caros do que na Europa. É uma bolha?

FRANCO – A valorização acontece em várias áreas. Seria estranho que essa lógica valesse só para ações e não para imóveis. E por que nosso cafezinho tinha de ser mais barato que o da Itália, como no passado? A resposta vem da teoria: onde há arbitragem, os preços tendem a se igualar. E, em ativos financeiros, isso é muito claro. Um sujeito vem para o Rio de Janeiro e acha ruim porque paga a diária parecida com a que lhe cobram em Nova York. Ora, bolas. Ele está diante de um dos monumentos mundiais, na avenida Atlântica, olhando para o mar, por que pagaria diferente por um hotel semelhante ao de Nova York? Por que o Brasil tem de ser mais barato? Essa teoria está ficando velha. Essa nova realidade ainda causa perplexidade.

DINHEIRO – Por quê?

FRANCO – O que acontece agora é algo que já aconteceu com outros países, uma espécie de graduação, de países emergentes se tornando mais desenvolvidos, e dentro dessa categoria de desenvolvimento há muitas gradações. O Brasil, teoricamente, já superou estágios, como a industrialização. Está deixando de ser emergente, mas tem muito pela frente. O brasileiro não está acostumado. Estuda o passado, mas não a experiência dos que já fizeram essa trajetória.

DINHEIRO – Uma trajetória nova para a gente...

FRANCO – Sim, é nova, e muito do ensino clássico em economia, no Brasil, tem a ver com o subdesenvolvimento, como algo a se superar, quando na verdade agora estamos lidando com a abundância. Não somos mais um país de miseráveis. Isso confunde. E o que confunde muito chega ao câmbio e à taxa de juros, diferentemente do passado. E um dos pontos que mais geram perplexidade é o câmbio valorizado.

DINHEIRO – ... que veio para ficar?

FRANCO – Ele é quase uma paisagem e conse-quência do sucesso dos fundamentos econômicos. As próprias autoridades reconhecem. O ministro da Fazenda, Guido Man-tega, concluiu isso numa das primeiras reuniões ministeriais deste governo. Ele chegou a essa conclusão com 15 anos de atraso. Hoje, talvez o câmbio esteja 20% abaixo do meu tempo, quando ele, antes de ser ministro, dizia que o câmbio era um artificialismo. A realidade com que ele lida é parecida com a que eu tive de lidar em matéria de câmbio. O governo tenta moderar a valorização inevitável e não consegue. Se há alguma diferença, é que, no passado, buscavam-se agendas positivas de incremento de produtividade e redução de custo Brasil, que hoje, infelizmente, ficaram esquecidas.


www.istoedinheiro.com.br/noticias/58926_O+BRASIL+AINDA+E+NOTA+5+HA+MUITO+POR+FAZER

Responder
Pedro Ivo 02/09/2012 18:06:32

Professor da FGV faz uma correlação entre preços dos imóveis e Copa de 2014

"Brazil's housing prices to meltdown after 2014 World Cup," says FGV professor

eis um resuma da notícia:

"Os preços dos imóveis devem experimentar uma desvalorização severa após a Copa do Mundo de 2014, disse que a economia da FGV, o professor Samy Dana. Ele estima que os preços de muitas propriedades nas 12 cidades-sede podem despencar até 50% após o evento, especialmente em São Paulo.

A demanda por imóveis de fato existe, mas Dana argumenta que os níveis de preços atuais parecem infundados. "Por alguma razão os brasileiros acreditam que todo nosso país de infraestrutura, saúde e problemas de segurança será resolvido nos próximos dois anos, o que, teoricamente, deveria justificar preços mais altos", diz o professor.

E não é apenas a ilusão de que deve puxar os preços para baixo. Como hipotecas foram emitidas mais intensidade entre 2009 e 2010, o ano da Copa do Mundo pode marcar um período de grande inadimplência. Edifícios começaram a ser entregues, novos projetos de lei aparecerão, e o consumidor vai começar a dar calote em sua dívida. Isso provocaria uma onda de venda de imóveis reduzindo preços. Por isso o setor imobiliário não é um bom investimento neste momento. Quem está comprando para vender, vai perder dinheiro depois da Copa do Mundo

Como o proprietário não quer perder dinheiro no negócio, num primeiro momento, relutará em reduzir o preço pedido. Mas o problema que os compradores não estão dispostos a pagar mais. Em outras palavras, haverá um momento em que simplesmente nenhuma oferta estará ocorrendo. O primeiro sinal é não diminuir o preço, mas o volume cada vez menor de negócios. A correção de preços é um processo que demora mais para começar, mas quanto mais pessoas querem vender, e havendi menos compradores, os preços vão cair naturalmente."

Não acho que faça muito sentido. Os preços dos imóveis foram inflados por subsídios ao setor de construção e ao crédito para adquirir imóveis. Esta explicação de que o brasileiro acredita que o Brasil vai melhorar em 2 anos e está investindo com base nesta expectativa é infundada, senso comum, academicista, petulante, estúpida e se baseia num nexo de causalidade que brota do umbigo deste Sr..

Os preços já começaram a cair 2 anos antes da previsão desta criatura. Dia 24-07-2012 eu até postei um resumo do que o Correio Braziliense noticiou a respeito. No Brasil inteiro os preços pararam de subir como foi até 2011. As correções de 2012 devem ser suficientes só para corrigir alguma inflação, se corrigirem. Em Belo Horizonte também já há estagnação e recuo.

É espantosa a quantia de paralelos, correlações e causalidades infundadas na academia e imprensa brasileira!!!!!!!

Responder
Pedro Ivo 19/09/2012 05:03:15

Venho compartilhar mais esta notícia sobre a bolha brasileira com os colegas. Ele foi publicada em inglês. Lambona e rocambolicamente a traduzo com meu inglês macarrônico. Não a coloquei inteira pois vai junto o link.

Particularmente, partilhamos eu e outros leitores nosso pasmo frente a postura preguiçosa/fanfarrona de figurinhas da mídia de massa em tentar desvalidar a bolha com seus argumentos infantilizados e desonestos. O autor desta reportegem tem opiniões, a meu ver, ponderadas e pertinentes a este respeito.

Ai vai!



Uma breve história do mercado imobiliário brasileiro e porque a bolha pode ter começado a estourar em março passado

Bolha imobiliária do Brasil é o centro de conversas em bares, restaurantes e barbearias.

Apesar do fato de que muitos brasileiros estão conscientemente informadas sobre o assunto, a maioria esmagadora da população não está. E isso ocorre não apenas por causa de ignorância, mas também por causa da desinformação massiva, que é constantemente transmitida por meios de comunicação. Brasileiros "especialistas" como o economista Ricardo Amorim (apelidado de "Índice de Cimento Guy") ou Luis Carlos Mendonça de Barros ("Mendonção", um protagonista do escândalo da privatização Telecom), juram por suas mães que não há bolha imobiliária e nunca vai existir em nosso país. E estes são apenas dois exemplares. A mídia inteira do Brasil cerra fileiras contra uma bolha imobiliária. Obviamente, nenhuma notícia nela.

Mas o que é uma bolha imobiliária? O "rebanho" diz que é quando o crédito habitacional total para indivíduos alcança taxas muito altas em relação ao PIB do país. Por isso, dizem, não há bolha porque a relação hipotecas / PIB do Brasil é de apenas 5%. Mas este conceito é uma falácia - que ajuda o "rebanho" para justificar os preços elevados.

A verdadeira definição de uma bolha é quando os preços dos imóveis aumentaram mais do que (dissociaram-se) do crescimento dos salários de renda, alimentada por governos e banqueiros empurrando e motivando esta mesma população para continuar a comprar. E os burocratas fazem-no via qualquer redução das taxas de juros ou aumento das condições de financiamento (basta comparar os atuais 35 anos contra o padrão de 15 anos em 2004). Basta olhar como os nossos preços de imóveis dobraram ou triplicaram em um 4 ou 5 anos e você terá uma ideia do que uma bolha realmente significa.

Abaixo transcrevo alguns números que explicam a formação da bolha brasileira. Aqueles que se opõem a esses dados, por favor, façam o favor e destruir banco de dados do Banco Central. Os dados abaixo representam o valor financiado (por bancos públicos e privados brasileiros) para todas as unidades habitacionais.

MM / AA / Total Unidades / Crédito Total / valor unitário médio

Junho/12 - 408.522 - R$ 69,780,000,000.00 - R$ 170,810.00

junho/11 - 452.761 - R$ 66,320,000,000.00 - R$ 146,484.00

junho/10 - 353.313 - R$ - R 43,380,000,000.00 R$ 119,939.00

Junho/09 - 289.351 - R$ 29,830,000,000.00 - R$ 103,092.00

junho/08 - 240.418 - R$ 23,397,000,000.00 - R$ 97,322.00

junho/07 - 140.820 - R$ 11,770,000,000.00 - R$ 83,588.00

junho/06 - 85.212 - R$ 6,680,000,000.00 - R$ 78,392.00

Junho/05 - 50.760 - R$ 3,637,000,000.00 - R$ 71,650.00

junho/04 - 48.434 - R$ 2,615,000,000.00 - R$ 53,990.00

junho/03 - 31.220 - R$ 1,792,000,000.00 - R$ 57,399.00

June/02 - 29.897 - R$ 1.731.000,000,00 - R$ 57,898.00

Junho/01 - 38.977 - R$ 1,955,000,000.00 - R$ 50,157.00

Desde 2009, tanto os empréstimos totais quanto o valor unitário médio tornou-se "contaminado" pela inserção das propriedades que fazem parte do programa de baixa renda "Minha Casa Minha Vida" (MCMV). Em 2008, o valor unitário médio foi de R$ 97.322, e não incluem as casas MCMV. A partir de 2009 até março de 2010, com o financiamento de 160.000 casas de baixa renda (com valores não superiores a R $ 60.000,00), que faziam parte do projeto MCMV, pode-se inferir que as casas não-MCMV financiadas no Brasil entre julho de 2009 e junho de 2010 foram financiadas com base em super alta valorização (em ordem para obter o preço unitário médio superior ao do ano anterior).

Responder
Pedro Ivo 23/09/2012 08:45:58

Os economistas do IPEA: "bolha de propriedades do Brasil vai estourar quando as taxas de juros subirem" e "é tudo culpa do governo"


{A bolha que o Brasil vive está cada vez mais difícil de esconder (ao menos de pessoas alfabetizadas e que se dão ao trabalho de procurar informações fora da imprensa de vulgarização). Veja, Isto É, Época, Exame, Isto É negócios, Época negócios – imprensa cuja única preocupação é contar 'boas histórias' – ou serão estórias – e se manter aliada ao estado, um gran anunciante – não divulga as informações que vou citar aqui. Preferem citar as falácias do Ricardo Amorim e congêneres, pessoas que não tem compromisso com a verdade; mas em dizer coisas que não alertem o público contra os erros de seus anunciantes, que não vivem de servir ao público no mercado, mas de disfarçar seus equívocos, e repassar seus custos ao público. Como um trouxa que comprou uma falsificação de Picasso, e se cala na esperança de passá-la adiante, imprensa e seus anunciantes (além do estado) mascaram a situação econômica para induzir o público a erros que os salvem de seus prejuízos. Que de um órgão do estado – o IPEA no caso –, que deveria dar-lhe salvaguarda intelectual, venha uma critica tão devastadora e desmascaradora, é um sopro de vento fresco numa tumba. Que eles alem disso hajam citado a escola austríaca como referencia teórica que melhor explica processos de bolha, chega a nos dar um pequeno luxo: a esperança. E que hajam usado modelos neoclássicos em seus estudos de modo coerente e bem fundado (i. é, como arcabouço contábil para analisar dados; sem substituir bem fundada lógica – praxeologia – por estatísticas interpretadas tolamente; e como aquilo que econometria de fato é, "história econômica recente") nos mostra que ainda há gente honesta na academia (honestidade para além de vãs 'boas intenções', e sim como coerência férrea: entendimento de que somente pela compreensão verdadeira da realidade pode-se agir sobre a mesma). Por esta razão segue abaixo a noticia, que traduzi do inglês, e pode ser checada no original no sítio Brazilian Bubble. Seguem também os links para ler-se o artigo dos economistas do IPEA. Bom inicio de semana a todos, e boa leitura.}


Os economistas do IPEA: "bolha de propriedades do Brasil vai estourar quando as taxas de juros subirem" e "é tudo culpa do governo"


Um estudo realizado por dois economistas do IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada), órgão do governo brasileiro (acredite ou não), sugere que há "provas concretas da existência de uma bolha imobiliária no Brasil", que pode estourar com um potencial aumento nas taxas de juros.

Segundo os autores, Mario Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida, os altos preços de casas, terrenos e apartamentos nos últimos anos resultam de valores irreais e insustentáveis. Eles estimam que os preços, entre janeiro de 2008 e fevereiro 2012, aumentaram 165% no Rio de Janeiro e 132% em São Paulo, em comparação com uma taxa de inflação de 25% no período.

Aqui está como eles definem o seu estudo: "Este artigo verifica a ocorrência de uma bolha imobiliária na economia brasileira. No geral, nossos resultados sugerem a existência de uma bolha no setor imobiliário da economia. A Escola Austríaca de Economia fornece uma explicação sólida para este fenômeno [viva nóis!!!!!!!], reforçadas por meio de técnicas estatísticas, sugerindo que o governo federal equivocou-se na política fiscal e monetária, principais responsáveis pela criação deste problema".

Eis a conclusão final (o estudo completo para download abaixo): "Este estudo empregou várias metodologias, tanto microeconômicas como macroeconômicas para verificar a possibilidade de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. No geral, os resultados apontam para a existência concreta de uma bolha imobiliária no Brasil.

Objetivamente, nosso estudo fornece uma base teórica sólida para explicar por que o governo federal, por meio de suas políticas fiscais e de estímulo de crédito, é o principal responsável pelo surgimento desta bolha. A insistência do governo em estimular ainda mais o mercado imobiliário já aquecido só vai fazer o resultado ainda pior.

Também se deve notar que a maioria dos contratos de hipotecas no Brasil é feito com taxa de juros flutuante. Além disso, como resultado dos estudos econométricos sugerem, o mercado de habitação é sensível e responde negativamente a aumentos nas taxas de juros. Em outras palavras, o aumento nas taxas de juros pode trazer problemas significativos para o mercado imobiliário. Por uma questão de fato, isto é precisamente o que causou a implosão da bolha imobiliária dos EUA em 2007-2008. É claro que as atuais políticas fiscal e monetária implementadas pelo governo brasileiro são inflacionárias. Tais políticas conduzirão inevitavelmente à inflação e ao aumento do custo de vida no Brasil. Taxas de juros globais estão em níveis mínimos recordes, o que significa que, mais cedo ou mais tarde, subirão. Quando acontecer, o Brasil também será obrigado a aumentar a sua taxa de juros doméstica. Só então, os verdadeiros custos associados com os impostos correntes e políticas monetárias expansionistas implementadas pelo governo brasileiro aparecerão.

Naturalmente, ninguém acredita que a crise no mercado imobiliário brasileiro vai ter efeitos catastróficos, como foi o caso nos EUA e alguns países europeus, porque a oferta de crédito no Brasil ainda é restrita. No entanto, os efeitos da explosão da bolha não serão desprezáveis. Quando o governo brasileiro aumentar as taxas de juros, haverá efeito direto sobre o mercado imobiliário. Em seguida, será a vez do Brasil para lidar com uma crise criada exclusivamente pela má gestão das políticas monetária e fiscal do governo brasileiro. Não foi o mercado quem criou a crise, mas o próprio governo brasileiro.

Finalmente, quando um desastre ocorrer, o governo vai procurar o culpado. Ele vai culpar a todos, exceto à sua falta de responsabilidade fiscal e monetária. O Brasil deveria ter tomado seu bom momento na economia mundial para fazer os ajustes necessários que o país necessita. No entanto, o tempo está passando e a oportunidade está sendo desperdiçada. Quando a crise surgir, o governo vai dar uma resposta errada, muito provavelmente aumentando gastos ainda mais, pela criação de uma política fiscal mais expansionista, e facilitando o crédito ainda mais. E essas medidas farão da crise ainda mais duradoura e profunda.

Quando várias pessoas estão erradas por um longo tempo e em magnitude significativa, há um preço que precisa ser pago. A interferência do governo só prolonga e aumenta este custo. Não corrige o erro: só transfere os custos do setor, que cometeu o erro, para o resto da economia. A "bolha" no mercado imobiliário brasileiro está sendo criada e sustentada pelo governo. Quando "explodir", o governo vai propor uma correção, de forma errada, a uma crise que ele próprio criou".


Estudo completo (em Português), aqui.

Responder
Servidor Federal 10/12/2012 10:17:33

g1.globo.com/economia/noticia/2012/12/venda-de-imoveis-novos-cai-463-em-outubro-diz-secovi-sp.html

"Venda de imóveis novos cai 46,3% em outubro, diz Secovi-SP
Foram vendidas 1.972 unidades no período.
Lançamento de imóveis somou 2.359 unidades, 38% abaixo do mês anterior."

46,3% é um percentual muito alto para ser ignorado!


Responder
laboratorio de protese 27/12/2012 15:02:13

No ano de 2012 parece que os preços dos imóveis estabilizaram. Tem alguns loucos que continuam aumentando o preço mas também nao vendem. O que será de 2013?

Responder
Leonardo 29/01/2013 12:15:31

Parece-me que vocês defendem o livre mercado e que não apoiam a intervenção do governo para salvar as empresas da falência, conforme a ideia de Peter Schiff no vídeo (partes 03 a 05).

Pergunto: a quebra de uma empresa não iria prejudicar outras, levando elas à falência? O governo não deveria tentar salvá-las para evitar o efeito dominó?

Responder
Leandro 29/01/2013 12:36:52

Não entendi a lógica. Como é que a falência da GM pode prejudicar a Ford? Como é que a falência da Apple pode prejudicar a Microsoft? Como é que a falência da Airbus pode prejudicar a Boeing? Como é que a falência da TAM pode prejudicar a GOL? Como é que a falência da FIAT pode prejudicar a VW? Como é que a falência da Droga Raia pode prejudicar a Araújo? Como é que a falência das Casas Bahia pode prejudicar a Magazine Luiza? Como é que a falência do Burger King pode prejudicar o McDonald's?

Até onde sei, uma empresa está sempre torcendo para que sua concorrente quebre, de modo que aquela possa herdar a clientela desta.

Responder
Leonardo 29/01/2013 12:54:27

No caso sistema bancários, você poderia citar os concorrentes.

No caso da GM e outras empresas que você citou, seria inadimplência com os fornecedores (e também aos bancos), por exemplo.

Responder
Leandro 29/01/2013 13:21:04

Temos vários artigos explicando exatamente como a prática das reservas fracionárias torna o sistema bancário uma excrescência dentro da economia, pois se trata do único setor em que a quebra de um banco pode levar todos os outros à falência. Daí o desespero de governos quando surge rumores de que um determinado banco está com problemas.

"No caso da GM e outras empresas que você citou, seria inadimplência com os fornecedores (e também aos bancos), por exemplo."

Aí você está partindo do princípio de que a falência de uma empresa significa o seu sumiço geral. Ora, isso não existe. Falência é uma questão contábil. Se a GM falisse, seus ativos, suas máquinas, suas instalações continuariam ali, perfeitamente utilizáveis; ativos físicos e bens tangíveis de empresas falidas não evaporam e somem no éter. O que ocorre é uma troca de títulos de propriedade. Os credores da GM assumiriam esses ativos. Se no seu exemplo os credores são os bancos e os fornecedores, então eles seriam os novos donos da GM, podendo fazer o que quiser com este seu espólio. Não há nada de grave e nem muito menos de alarmante nisso.

Agora, a sua solução é que é extremamente nociva para a economia. Se o governo chega e diz "Nenhuma empresa irá quebrar! Garantimos o socorro de todas!", como você acha que será a gerência destas empresas? Como você acha que será a eficiência delas? Como você acha que será a economia em geral? Quer coisa mais gostosa do que empreender sabendo que, não importa as besteiras que você faça, a sua segurança é total? Quer coisa mais gostosa do que ter lucros privados e prejuízos socializados?

Você está defendendo o socialismo para os ricos. E está achando esquisito que nós estamos defendendo o genuíno capitalismo.

As falências são o verdadeiro estímulo econômico

Responder
Ali Baba 29/01/2013 14:39:24

"Leandro e Leonardo" trocando argumentos. Desculpe, mas achei engraçado... :-)

Responder
Pedro 27/02/2013 17:51:55

Leandro, boa tarde.

O que são os agregados M1, M2 e M3?

Muito obrigado.

Responder
Vinicius Costa 27/02/2013 18:08:59

M1 = papel moeda em poder do público + depósitos à vista

M2 = M1 + depósitos especiais remunerados + depósitos de poupança + títulos emitidos por instituições depositárias

M3 = M2 + quotas de fundos de renda fixa + operações compromissadas registradas no Selic (operações compromissadas lastreadas em títulos públicos federais);

M4 = M3 + títulos públicos de alta liquidez

Responder
Leandro 27/02/2013 18:10:55

M1 representa todo o papel-moeda (cédulas e moedas metálicas) em posse do público (pessoas físicas e empresas) mais os depósitos em conta-corrente.

M2 engloba o M1 mais as cadernetas de poupança e todos os depósitos a prazo, depósitos de reaplicação automática, letras de câmbio, letras imobiliárias e letras hipotecárias.

O M3 engloba o M2 mais as quotas de fundos de investimentos (Fundos Cambial, Curto Prazo, Renda Fixa (inclusive extramercado), Multimercado, Referenciado, e outros) mais as operações compromissadas do sistema bancário que estão lastreadas em títulos públicos federais.

O M3 não tem poder previsor nenhum. O M2 peca por acrescentar alguns títulos que na verdade servem para recapitalizar os bancos (isto é, retiram dinheiro da economia). Já o M1, por não incluir os depósitos em poupança, é incompleto.

O melhor indicador para a previsão da inflação é M1 + poupança. E o melhor para prever o ritmo futuro da economia (se o PIB vai acelerar ou estagnar) é M1 + poupança + depósitos a prazo.

Responder
BRUNO 16/04/2013 16:52:02

Leandro,

Recentemente comecei a estudar economia por gostar muito dessa ciência e tenho acompanhado vários artigos sobre essa bolha imobiliária.

Fiquei com uma dúvida: Vejo vários especialistas alertando a respeito desse assunto e outros negando. Sendo assim, imagino que possa ter muitas já conscientes dessa bolha imobiliária que estão guardando dinheiro para comprar seu primeiro imóvel a um preço justo.Pergunto então: Essas pessoas poderiam ser um fator contrário ao estouro da bolha, uma vez que elas segurariam a demanda, não deixando os preços baixarem muito?

Responder
Wagner 16/04/2013 17:32:59

Esse pessoal banca o bull trap:
en.wikipedia.org/wiki/Bull_trap

Responder
Leandro 16/04/2013 17:51:45

Só se elas forem muito numerosas e extremamente ricas.

Obs: como expliquei neste artigo, os preços dos imóveis já caíram, mas este é um fato que está sendo muito astutamente ocultado. Por exemplo, em vez de dizer que não mais estão conseguindo vender por aqueles preços que haviam imaginado ser possível, as construtoras preferem dizer que estão "fazendo ofertas" ou "oferecendo descontos e promoções". Mas não existe desconto e promoção em um mercado genuinamente aquecido. Existe apenas queda de preço.

Responder
Davi Dias de Camargo 16/04/2013 22:06:37

Que bom que criou-se previsão de bolhas.
Há bolhas diferentes, pequenas, menores, maiores, enormes. Acho bem importa esse alerta para o surgimento de novas bolhas. Mas a bolha maior, essencial, a super-bolha, essa não foi alertada... Algum Noe talvez tenha pensado em fazer uma ARCA. A super-bolha americana. Estamos nessa crise de bolhas, me parece porque a bolha-mãe estourou. Uma só bolhinha não fazer verão (para os que não conhecem: "uma andorinha não faz verão).
Pode parecer crítica de esquerda soviética, da esquerda desamparada... Pode, mas não é, espero que não seja. Só um comentário de uma latino americano se dinheiro no bolso... cercado do senso comum.
Os Eua, imperador do mundo, quebraram na sua prepotência, primeiromundismo. Com ele levou seus súditos mais fieis e outros atrelados pequenos como a Grécia, Portugal. E outro. O grane engodo. O problema: quando essas grandes bolhas estouras, jogam merda (com o perdão da palavra) no mundo inteiro; quando matam, matam humanos do mundo inteiro; quando criam guerras (ou criavam: Acabou o dinheiro...) violentam o mundo inteiro.
Mas as bolhas dos pequenos, são pequenos puns! Se o brasil se prejudicar não fará um buraco tão grande quanto o Suriname americano, que não previram ou por falta de experiencia e por conivência ou ...
A explosão da grande bolha, um grande big-ben, sujou o mudo, criou críticos e analistas. Os profetas ou conselheiros chegam sempre tarde.

Acho louvável essa crítica analítica dos países, até pouco tempo do 3ºmundo. Mas eu já ouvi falar de países que destruíram muito: destruíram suas florestas, escravizaram fizeram guerras mundiais, destruíram muito em 1 século e qurem salvar os pequenos países vírgens... Mas... Agora vem a bolha brasileira, catastrófica para os brasileiros? Talvez. Mas não será uma dessas bolhas-mãe. Uma bolha baseada em quê? Na bolha mãe? Deus salve a américa. Amém.

Responder
Caio SP 17/04/2013 15:37:24

Primeiro, Leandro muito obrigado mesmo pelas aulas que você da aqui, não só nos textos mais especialmente nos comentários. Coloquei esse link no meu facebook, e com o meu limitado conhecimento fui debatendo (em bom nivel ) com o pessoal lá.
Até que veio esse amigo e postou isso (copio já já ), já respondi ao meu colega com o conhecimento que tenho até agora nesses assuntos.
Você poderia dar sua opininão sobre a resposta dele? Grato. Aqui está ela:

O mercado imobiliário vive uma bolha ou esfera?
Desde 2009 venho falando sobre essa questão da "Bolha". O que mais me impressiona é a falta de conhecimento sobre o tema por grande parte dos próprios profissionais do mercado imobiliário, desde os corretores de imóveis, até mesmo diretores e proprietários de algumas imobiliárias, como também os economistas de plantão.

Quero então esclarecer alguns pontos importantes e o primeiro e mais importante é a definição de "bolha". Acredito que podemos utilizar como exemplo as famosas e inocentes bolhas de sabão. Ou seja, "bolha" é como uma bola de ar delimitada por uma camada extremamente sensível. Podemos inclusive afirmar que é um corpo fadado a explodir.

Sendo assim, quando afirmamos, ou aceitamos a afirmação de que nosso mercado imobiliário está envolto em uma "bolha", estamos automaticamente nos inserindo neste "corpo" prestes a explodir.

Sabendo disso, o segundo ponto a observarmos é o seguinte: alta de preços não forma "bolha", causa, no máximo, uma super valorização, o que é facilmente corrigido com a adequação dos valores a realidade do mercado. Analisando o cenário nacional e sabendo da necessidade de investimento em infra-estrutura, que terá de ser feito para suprir as demandas que serão oferecidas por Copa do Mundo de Futebol (2014) e Olimpíadas (2016), vejo espaço para mais valorização no mercado imobiliário brasileiro. A Bolha que explodiu nos EUA em 2008 foi causada por uma série de irresponsabilidades econômicas, que entre elas posso destacar a facilidade e incentivo ao crédito imobiliário (hipotecas muito popular por lá, até então), inclusive criando uma classe de risco como os "sub primes", o que inflou a bolha, o auto índice de inadimplência, que causou a bolha, e o comércio entre os bancos e instituições financeiras americanas dessas suas carteiras de créditos, que causou o efeito dominó entre as instituições.

Em terceiro e último lugar, NÃO EXISTE BOLHA! Vivemos a alguns anos de um excelente momento no setor imobiliário. Com a crise ocorrida no mercado financeiro, e que tem temeridade ainda hoje pelo mundo, como no recente caso de Chipre, a tendência é de que, principalmente, os pequenos e médios investidores continuem buscando aplicações mais seguras, as direcionando ao ouro e a compra de imóveis, o que nos mantém em uma esfera de ótimas perspectivas. E a diferença entre uma esfera e uma bolha é que a esfera é consistente, um sólido geométrico, objeto dimensional perfeitamente simétrico.

Responder
Leandro 17/04/2013 15:50:21

Prezado Caio, o artigo abaixo faz considerações mais atualizadas sobre o assunto.

www.mises.org.br/Article.aspx?id=1347

E tenha sempre em mente o seguinte: normalmente, quando se fala em bolha e, principalmente, em estouro de bolha, o pessoal já começa a pensar em cenários catastróficos, quebras bancárias e desemprego em massa. Não há nenhum risco -- ao menos, não por ora -- de isso acontecer no Brasil.

Aqui, quando se fala em bolha imobiliária -- pelo menos no meu caso; não falo em nome de outros --, se está dizendo apenas que os preços estão subindo por causa da expansão do crédito destinado a esse setor. É este mecanismo que configura uma bolha.

Responder
Caio sp 17/04/2013 17:27:45

Valeu Leandro, é dessa maneira que tinha entendido. O professor Ubiratan na aula 14 do curso de introdução a economia austríaca comenta, bem rapidinho, o aumento da oferta de dinheiro sem uma contrapartida na produção. Imagino que possam existir outros dados, mas é por aí o raciocínio nesse caso da bolha?

Responder
jany 24/04/2013 13:24:12

Nossa que interessante, fico feliz por ver que ainda estão comentando este artigo.
Alguns previsões no texto ou comentários, como juros e inflação, estão de fato ocorrendo.
Na minha região, os imoveis ainda estão se valorizando, mas a uma velocidade menor do que no último ano.
Ano passado comprei um imovel financiado (loooongos anos) para segurar o preço e a oportunidade (ainda prefiro financiamento do que aluguel).
Com a perspectiva de inflação e uma taxa total de 9,2% ao ano, resolvi arriscar.
O proprietário atrasou a obra, para mim foi até melhor, não tenho tanta pressa para morar nele e o preço no contrato é irrevogável, independente se os preços do material de construção continuarem a subir e posso ir fazendo minha poupança para os moveis, já que ainda não estou pagando o fincanciamento.
Mas estou começando a ficar preocupada com a tendência do aumento da taxa SELIC, pois isso vai impactar na taxa de juros para o financiamento, ao mesmo tempo que posso ajuntar dinheiro para dar uma maior entrada e diminuir o valor.
Será que minhas preocupações são precipitadas?

Responder
jany 01/07/2013 17:55:10

Ah! Estou atualizando o meu comentário, meu imóvel não deu certo. Até fiquei feliz por não ter dado, quando eu o comprei eu tinha boas perspectivas sobre a cidade e seu novo governo, agora não tenho mais esperança. A cidade está cheia de buracos e a administração está tão ruim que mal consegue receber verbas... fazer o que..
Vou esperar mais um tempo e buscar comprar do outro lado da ponte (município vizinho) cujas ruas estão mais bem cuidadas e de qualquer forma não fica longe do meu trabalho.
:) No fundo... estou aliviada por não ter dado certo!

Responder
Hudson 16/05/2013 14:36:34

Leandro, penso que, 3 anos após este artigo ter sido escrito, seja o momento de um novo artigo atualizando a nossa situação. Me parece que o mercado anda de lado, 50% das construtoras na bovespa divulgando balanços preocupantes, preços estratosféricos que estão agora estabilizados e muita desinformação sendo divulgada na mídia pelos especialistas.

Responder
Leandro 16/05/2013 14:42:02

Prezado Hudson, o artigo abaixo faz considerações mais recentes sobre o assunto. Embora seja de julho do ano passado, toda a tendência apresentada por ele vem se concretizando.

www.mises.org.br/Article.aspx?id=1347

Abraços!

Responder
Eduardo Bellani 01/07/2013 14:27:27

Mais um sinal que a percepção dos mal investimentos começa a se espalhar:

Responder
Pedro Ivo 09/09/2013 20:57:03

Eduardo, o link que você postou não abre. Você pode corrigir?

Responder
Deilton 03/09/2013 20:58:24

Achei essa excelente análise sobre o mercado imobiliário de SP:

O tamanho da bolha dos imóveis usados em São Paulo
www.opequenoinvestidor.com.br/cpy/2013/06/o-tamanho-da-bolha-dos-imoveis-usados-em-sao-paulo/

Se estiver correta a conclusão da pesquisa, o bicho vai pegar.

Responder
PESCADOR 09/09/2013 18:09:47

Aqui em São Paulo os preços estão nas alturas. Um apartamento pequeno, com 54 m2 e 1 quarto, na Vila Mariana já passou de meio milhão de reais. Assim não dá. Essa bolha deve durar até a Copa, mas não pode durar para sempre.

Responder
Pobre Paulista 09/09/2013 19:57:47

Parabéns ao Leandro Roque, e de maneira mais genérica à Teoria Austríaca dos Ciclos Econômicos, por mais esse acerto "na veia" do problema. Aos olhos da TACE é muito trivial que isso iria acontecer, e esse texto foi escrito bem no auge da febre do "vai valorizar eternamente". A bolha hoje é uma realidade que já sai na capa dos grandes portais e é comentada por economistas pelo mundo afora. Agora é deixar o mercado fazer seu trabalho: expurgar seus investimentos malfeitos e liberar os ativos mal alocados para algo mais útil para as pessoas. Traduzindo: Hora de deixar os preços caírem. Aumentar prazos de financiamento, diminuir percentual de entrada, afrouxar regras de fgts e etc não vai "resolver" o problema, só vai piorar.

Responder
Pedro 10/09/2013 01:08:47

O Mises.org avisou!
O Pequeno Investidor avisou!
O Bolha Imobiliária avisou!
O Observador do Mercado avisou!
Samy Dana avisou!
Adolfo Sachsida avisou!
Luciano D'Agostini avisou!

Diversos outros blogs e analistas avisaram!

Tome na cabeça quem ridicularizou as opiniões contrárias ao senso comum.

Depois do schadenfreude, o comentário.

Somente os bobos acreditaram que seria possível mais de 60% dos imóveis comercializados por preços acima de 450K num país onde somente 2% da população economicamente ativa possui renda de 10 mil reais, exatamente a renda exigida para financiar estes imóveis.

No aguardo do despair, assim que o desemprego chegar. Porque a SELIC, a inflação e a TR já chegaram pra assustar os que decidiram entrar nesta pirâmide que é o mercado imobiliário brasileiro atual.

O momento atual é de silêncio. Silêncio do comprador. Desespero do vendedor. O cenário econômico brasileiro está amplamente favorável a este silêncio e ao adiamento da decisão de compra pelo menos até 2015. Os preços não subirão mais, pois o país passará por uma crise de endividamento público, desemprego e liquidez assim que os EUA finalizarem o seu QE3.

Responder
Luis Stuhberger 17/10/2013 01:08:26

Leandro, sou estudante de economia e acompanho o seu trabalho faz um bom tempo e o acho o melhor escritor deste site. Contundo, eu tenho dúvidas se realmente podemos estar numa bolha imobiliária. A seguir eu dou um copy/paste em alguns argumentos feitos pelo Ricardo Amorim que acho relevantes.

Seria legal se você desse sua opinião sobre isso:


"Algumas conclusões saltam aos olhos. Primeiro, bolhas imobiliárias costumam envolver forte atividade de construção. Para tornar os dados de construção comparáveis entre diferentes países e períodos, analisei o consumo anual de cimento, per capita, em cada país no ano em que a bolha estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 Kg per capita. Na Espanha, passou de 1.200 Kg e há casos, como na China atual, de consumo ainda superior, 1.600 Kg, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 Kg.

Segundo, uma bolha imobiliária sempre se caracteriza por preços muito elevados em relação à capacidade de pagamento das pessoas. Considerando-se quantos anos de salários são necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. Por outro lado, Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do país, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo.

O ar que infla qualquer bolha de investimento, imobiliária ou não, é sempre uma abundante oferta de crédito. Ela possibilita que investidores comprem algo que não poderiam apenas com suas rendas. Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 5% do PIB.

Aliás, é sempre uma súbita ruptura na oferta de crédito, normalmente associada a uma forte elevação do custo deste crédito, que faz com que bolhas estourem. No Brasil está acontecendo exatamente o contrário. O crédito imobiliário está em expansão e o seu custo em queda.
Por tudo que pesquisei, concluo que é bastante improvável que haja um estouro de bolha imobiliária no Brasil, pelo menos em breve. Se você vem adiando o sonho da casa própria por este medo, relaxe."


Abraços.

Responder
Leandro 17/10/2013 03:43:14

Sim, estou bem a par das teorias de Ricardo Amorim. Ele começou a desenvolvê-las na mesma época em que começou a ministrar palestras patrocinadas por empresas de engenharia e incorporadoras. Pode ver no Youtube e comprovar que não estou inventando. Mas tenho certeza de que tudo é apenas mera coincidência.

Como esse texto que você postou bem ilustra, ele se refugia em três argumentos: consumo de cimento per capita, preços dos imóveis e porcentagem do crédito imobiliário em relação ao PIB.

O primeiro argumento é tão ridículo que foi amplamente desmascarado por um mero observador -- o qual, aliás, conseguiu reverter os dados contra o argumento de Amorim. Veja aqui.

Uma observação: não se avalia bolhas fazendo correlações entre o consumo de cimento per capita em vários países. Isso não faz nenhum sentido, pois é perfeitamente possível que determinados países tenham como política governamental o subsídio a insumos para a construção civil, o que aumenta enormemente o consumo de cimento. Um país como a China, por exemplo, utiliza quantidades maciças de cimento em suas obras faraônicas, que nada têm a ver com o setor imobiliário. Amorim não estava e seus melhores dias quando inventou este indicador.

O segundo argumento é totalmente sem nexo. Ele diz que "Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 [cidades com imóveis] mais caros [do mundo]. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do país, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo."

Não entendi o raciocínio. Amorim diz que a cidade com os imóveis mais caros do mundo está no Marrocos. No entanto, até onde sei, nunca se falou em bolha imobiliária no Marrocos. Logo, o próprio Amorim está dizendo que, na realidade, o valor nominal dos imóveis não implica nenhuma formação de bolhas. Concordo plenamente. Se tal raciocínio procedesse, o Marrocos estaria sob uma enorme bolha.

O que é fundamental entender é que uma bolha é caracterizada pela aceleração de preços de um ativo, e não pelo valor nominal do ativo. Logo, não faz sentido apenas observar o valor nominal dos imóveis no Brasil e fazer pontificações sobre a existência ou não bolhas. Mas foi exatamente isso que Amorim fez. E isso é desmentido pelo seu próprio exemplo do Marrocos. Logo, Amorim se contradisse.

Quanto ao último argumento, os dados dele estão defasados. O crédito imobiliário no Brasil não é de 5% do PIB, mas sim de 7,5%.

Crédito imobiliário passou de 6% do PIB para 7,5% em um ano

Se considerarmos que em março de 2007 esse valor era de apenas 1,62% do PIB, a aceleração em 6 anos foi fragorosa. Aumento de 363%.

Um detalhe importante: o percentual do crédito imobiliário em relação ao PIB indica o quão catastrófico será para o sistema bancário um eventual calote. Mas ele não indica nenhuma bolha.

Por exemplo, se em um país o crédito imobiliário vai de 62% para 65% do PIB em 10 anos, isso indica apenas que as carteiras dos bancos são volumosas e que eles passarão aperto caso haja calotes nos empréstimos. Mas não indica em absoluto qualquer formação de bolha.

Já um país cujo crédito imobiliário vai de 1,6% para 7% do PIB em 6 anos não possui um sistema bancário vulnerável a calotes, mas pode sim estar vivenciando uma bolha.

Repito: o que caracteriza bolha é a aceleração dos preços e não o valor nominal do ativo.

De minha parte, eu nunca disse -- e esse presente artigo comprova isso -- que a bolha imobiliária brasileira seria perigosa para os bancos. Não neste estágio em que ela ainda se encontra. Disse apenas que, em minha opinião, uma bolha estava em formação. E que poderia futuramente haver um correção de preços, como, aliás, está havendo (veja um exemplo aqui) e consequentes dificuldades para as empresas do mercado imobiliário. Com efeito, como mostra esta reportagem da Exame, Brookfield, JHSF, PDG Realty, Gafisa, Rossi Residencial e BR Properties despencaram na Bovespa. As perdas, em alguns casos, chegam a mais de 50%.

Fora isso, nunca fiz nenhum alarmismo. E nenhum catastrofismo. Creio ser óbvio que não posso ser responsabilizado pelo que outras pessoas eventualmente andem dizendo. Responsabilizo-me apenas pelo que eu digo, e por ninguém mais.

Grande abraço!

Responder
Hudson 17/10/2013 12:13:06

Usar Ricardo Amorim como argumento negativo de bolha imobiliária é uma afronta à inteligência de qualquer um aqui...

Quando ele produzir documentos do nível deste do Leandro e dos analistas abaixo, podemos conversar...

1) O Conselho Federal de Economia premiou Luciano D'Agostini (Doutor, Economia, UFPR) com o Prêmio Brasil de Economia 2013, categoria Artigo Científico, tratando da bolha imobiliária brasileira (2013):
www.tnc-online.net/pic/20130711035510384.pdf
www.cofecon.org.br/destaques/204-slideshow-principal/2766-comissao-avaliadora-define-ganhadores-do-xix-premio-brasil-de-economia

2) Instituto de Pesquisas Economicas Aplicas (IPEA) publica alerta sobre bolha imobiliaria (2012):
repositorio.ipea.gov.br/bitstream/11058/1084/1/TD_1762.pdf

E agora parece que o time de bolhistas ganhou um reforço de peso internacional. Um dos prêmio "nobel" de economia deste ano, Robert Shiller, declarou para a BBC que o Brasil vive uma bolha imobiliária. Desta vez ele não disse "acho". Ele disse "tem". O "achismo" dele foi apenas pra não causar revolta no mercado brasileiro. Veja esta entrevista abaixo, realizada no exterior.

money.cnn.com/video/news/2013/10/15/n-robert-shiller-nobel-economics-people-irrational-behavioral-finance.cnnmoney/index.html?iid=HP_River

"I was recently in Brazil and the home prices in Rio, recently double in less than five years. Looks like a bubble when I meet people and talk to them. They don't even think it's a bubble. They have a story to explain…You know… that's look familiar to me!"

"Eu estive recentemente no Brasil e o preços dos imóveis no Rio dobraram em menos de 5 anos. Parece uma bolha quando eu encontro com pessoas e converso com elas. Eles não acham que é uma bolha. Eles tem uma história para explicar…
Você sabe… Isso se parece muito familiar para mim"

Responder
Bolha BOSS 17/10/2013 19:09:09

Leandro Roque

Lembro-me em 2010 quando iniciamos o blog da bolha, este foi um dos primeiros artigos. Já se passaram mais de 3 anos desde a publicação deste artigo, de todos os elementos e passos da bolha citados, quais se adaptam e quais ocorreram ao nosso cenário atual ?

Responder
Leandro 17/10/2013 19:30:12

O crédito para o setor triplicou, as pessoas se endividaram, os preços dos imóveis disparam e as incorporadoras acentuaram seus investimentos prevendo altos lucros futuros.

No entanto, os custos da mão-de-obra e dos materiais encareceram acentuadamente e a demanda desacelerou. Consequentemente, as expectativas de lucro foram frustradas, os balancetes das incorporadoras ficaram bem mais apertados e o valor de mercado delas despencou.

A redução na demanda em conjunto com o grande aumento na oferta de imóveis e com a necessidade de desovar estoques para se conseguir receitas fez com que os preços dos imóveis já tenham começado a cair em várias capitais, exceto Rio e São Paulo. Só que, mesmo nestas duas, é possível comprar imóveis com descontos de até entre 20 e 30%, algo que não é devidamente relatado nas estatísticas dos institutos de pesquisa de preços.

É nesse ponto em que estamos. Ainda não foram observados calotes nos empréstimos bancários.

Responder
Mohamed Attcka Todomundo 21/11/2013 21:18:56

palestra legal sobre a bolha imobiliaria de portugal

A bolha imobiliária em Portugal 1/2
A bolha imobiliária em Portugal 2/2

Responder
Pedro Ivo 21/08/2014 13:01:14

Gostei da recomendação Mohamed. Mui ilustrativo do que está havendo na Europa com relação aos ciclos econômicos gestados pelo BCE e comparsas. Pena que o palestrante aponta ao problema mas não tem remota orientação acerca das causas. Boa narrativa, péssima economia.

O documentário abaixo complementa este panorama, mostrando a Europa como um tudo.

A Europa dos Euros Esbanjados

Responder
Pedro Ivo 21/08/2014 17:56:46

Olha + um sobre a irracionalidade nas Zuropa: Caos na Grécia

Responder
Pedro Ivo 21/08/2014 22:00:32

Vejam mais esta palestra sobre como a corrupção política participou da gestação da crise da dívida portuguesa.

A Corrupção na Origem da Crise - parte I - Paulo Morais


A Corrupção na Origem da Crise - parte II - Paulo Morais

O palestrante tem vários pontos fracos. O principal é atribuir a crise ao poder econômico, e acusá-lo de corromper à política, quando dá-se o inverso: ele próprio mostra que para ser bem sucedido nos negócios em Portugal, só se for-se mui bem relacionado politicamente (como aliás, este outro documentário, Os Donos de Portugal, mostra bem). O palestrante chega ao absurdo de dizer que D. João II (rei que assinou o Tratado de Tordesilhas) fez um grande reinado, dentre outros méritos, por haver assassinado aos duques que detinham o poder econômico, retirando este emperro do caminho do poder estatal. Lindo, não?

Ainda sim vale pelas informações.

Responder
Mohamed Attcka Todomundo 22/08/2014 12:11:30

pedro ivo, nenhum dos seus links tá abrindo por um erro q vc cometeu ao escrever o endereço. escreva "www.youtube.com/watch?v=UZ31FEZahXA" e nunca "https//www.youtube.com/watch?v=UZ31FEZahXA".

listei tudo de novo. ja tinha visto. tb gostei deles, e ate acho q ja listei em outros foruns

A Europa dos Euros esbanjados
a crise na grecia
A Corrupção na Origem da Crise - parte I - Paulo Morais
A Corrupção na Origem da Crise - parte II - Paulo Morais
os donos de portugal

Responder
Mohamed Attcka Todomundo 24/08/2014 18:34:33

sobre a crise imobiliaria na espanha tem esse: Bancarrota

Responder
Pedro Ivo 25/08/2014 12:40:40

Grato pele correção

Responder
Emerson Luis, um Psicologo 06/05/2014 19:17:25


Já cheguei a ficar anos sem ver uma nota de $100!

Como os principais financiadores imobiliários são bancos estatais, o prejuízo será socializado.

* * *

Responder
Gabriel da Silva Merlin 03/08/2014 16:27:18

Leandro uma dúvida que tive, um fato crucial para que a bolha imobiliária estoure é as pessoas pararem de pagar os empréstimos bancários utilizados para adquirir o imóvel?

Lá no artigo quando você falou que os juros baixos alimentam essa bolha, hoje vemos a SELIC em 11%. Entretanto parece que a bolha não começou a se retrair, isso se explica pelos créditos direcionados oferecidos pelos bancos estatais? Meu raciocínio está correto? Pois é assim que estou entendendo esses fatos.

Responder
Leandro 04/08/2014 11:25:47

"um fato crucial para que a bolha imobiliária estoure é as pessoas pararem de pagar os empréstimos bancários utilizados para adquirir o imóvel?"

Para ela estourar, sim. Para ela desinflar, basta que o ritmo de concessão de empréstimos desacelere. O Brasil está nessa segunda situação.

"parece que a bolha não começou a se retrair, isso se explica pelos créditos direcionados oferecidos pelos bancos estatais? Meu raciocínio está correto?"

Os créditos direcionados sem dúvida nenhuma deram um substancial estímulo à propagação da bolha, mas mesmo estes já estão desacelerando, o que explica as várias notícias ruins para o setor que estamos vendo recentemente.

Os preços dos imóveis já caíram, mas este é um fato que está sendo muito astutamente ocultado. Por exemplo, em vez de dizer que não mais estão conseguindo vender por aqueles preços que haviam imaginado ser possível, as construtoras preferem dizer que estão "fazendo ofertas" ou "oferecendo descontos e promoções". Mas não existe desconto e promoção em um mercado genuinamente aquecido. Existe apenas queda de preço. Essas "promoções" não são devidamente relatadas nas estatísticas dos institutos de pesquisa de preços, que relatam apenas o preço original, ignorando os descontos.

Por fim, embora o blog abaixo seja um tantinho sensacionalista (ele parece claramente feito por alguém que tem raiva de imobiliárias), sua coletânea de notícias é muito boa, e vale a pena acompanhá-lo sempre.

www.observadordomercado.blogspot.com.br/

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Ali Baba 04/08/2014 12:38:39

Leandro,

Dei uma olhada no site de series temporais do BACEN, especialmente nas séries 21340, 1837 e 7457 (que medem, respectivamente o preço dos imóveis dados como garantia para financiamentos, a inflação do M2 e a inflação de preços da construção civil) e não consigo entender a plotagem desses dados: as três curvas sentam exatamente uma sobre a outra. Até parece que um indicador é calculado com o outro e vice-versa. No entanto, as fontes são diferentes, conforme os metadados.

Eu não tenho muita experiência na análise desses dados... mas, caso seja esse mesmo o caso, a minha análise é de que a "bolha imobiliária" no Brasil é apenas um artefato monetário: os preços variaram conforme a criação de dinheiro via crédito imobiliário. Ou seja, não há nenhum descompasso: os imóveis valem aquilo mesmo, não por terem se valorizado, mas por que o dinheiro foi desvalorizado via inflação.

É isso mesmo ou tem algo que eu perdi?

Para referência, eis o gráfico: https://www.anonimg.com/img/620dfcf1d3c35162d50e12d9be34d707.jpg

Responder
Leandro 04/08/2014 14:56:14

Bastante interessante e curioso. Precisaria fazer os cálculos para ter a certeza da exatidão dessa correlação. Parece exata demais para ser realista.

Responder
Ali Baba 04/08/2014 15:25:59

@Leandro 04/08/2014 14:56:14

Bastante interessante e curioso. Precisaria fazer os cálculos para ter a certeza da exatidão dessa correlação. Parece exata demais para ser realista.

Essa também foi a minha impressão. Até parece que uma variável é calculada usando a outra.

Se for verdade, no entanto, implica que a desvalorização da nossa moeda está num ritmo muito maior do que eu havia imaginado (no ritmo da valorização dos imóveis)...

Os cálculos são simples de reproduzir com os dados baixados das séries do BACEN. Se vc quiser, faço o upload da planilha...

Responder
Ali Baba 04/08/2014 16:17:15

@Ali Baba 04/08/2014 15:25:59

(Respondendo a mim mesmo)

Esquece Leandro. Minha planilha tinha um erro primário (sim, aquela sobreposição não poderia ser natural).

O gráfico correto está aqui: https://www.anonimg.com/img/7ec6b29f56ef71ce1727f7f20a28d50f.jpg e mostra justamente o que eu queria provar (que os preços dos imóveis segundo o IVG-R descolou completamente do INCC, o que seria um efeito esperado para uma bolha imobiliária).

Responder
Pedro Ivo 05/08/2014 11:43:54

Ali Baba, por favor, coloque os links para os dados que você citou no BACEN

Responder
Donizete 16/09/2014 22:23:46

Estava lendo no site abaixo sobre a situação da Venezuela. O autor do texto afirma que o preço dos imóveis na Venezuela são proporcionalmente mais caros que os preços praticados no Brasil, mas devido á economia comunista os mesmos não seguem a lógica do mercado, ou seja, não baixam.

Até que que ponto o flerte brasileiro com o comunismo pode afetar nossa bolha? Obrigado


"Assim como no Brasil, os preços elevados fizeram com que empréstimos hipotecários não sejam suficientes e, dependendo do custo dos imóveis, o financiamento só consegue pagar por uma pequena parte do valor das casas."
www.bolhaimobiliaria.net/

Responder
Deilton 21/10/2014 14:45:03

eplminas.com/2014/10/19/a-bolha-imobiliaria-brasileira-um-argumento-moral/

Pelo jeito Leandro andou fazendo escola:

"Aos olhos de Oakshott, foi a inflação que, arruinando os poupadores, conduziu o Estado a substituir os indivíduos. Sem inflação, cada um poderia capitalizar a própria aposentadoria e os próprios seguros sociais. Com a inflação, a garantia do Estado se torna indispensável. Para Oakshott, a inflação é, portanto, o fundamento do Estado-providência, do social-estatismo" [1]

E foi até citado:

"Para mais detalhes recomendo esse artigo de Leandro Roque para o Instituto Mises, que disseca com precisão o início da bolha imobiliária no Brasil."

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